Beschlussersetzungsklage: Übergangsrecht nach der WEG-Reform

Für eine Beschlussersetzungsklage, die bereits vor dem 1. Dezember 2020 anhängig war, gilt die Übergangsregel des § 48 Abs. 5 WEG entsprechend: Das Verfahren wird nicht mehr gegen die einzelnen Wohnungseigentümer, sondern gegen die rechtsfähige Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) fortgeführt. Wer noch mit einem solchen Altverfahren befasst ist oder eine neue Klage erwägt, sollte die Verschiebung der Passivlegitimation kennen, da eine falsch bezeichnete Beklagtenpartei zur Unzulässigkeit führen kann.

Beschlussersetzungsklage vor und nach der Reform

Bis zum 30.11.2020 regelte § 21 Abs. 8 WEG a.F., dass das Gericht anstelle der Eigentümerversammlung eine Maßnahme der Verwaltung anordnen konnte, wenn ein erforderlicher Beschluss nicht zustande gekommen war. Die Klage richtete sich gegen die übrigen Wohnungseigentümer als Beklagte.

Seit dem 1.12.2020 ist die entsprechende Grundlage § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG. Inhaltlich hat sich an der Funktion wenig geändert: Weiterhin kann ein Gericht einen Beschluss ersetzen, wenn ein Wohnungseigentümer einen materiellen Anspruch auf eine bestimmte Maßnahme hat und die Gemeinschaft den entsprechenden Beschluss nicht fasst. Der BGH hat dies etwa für den nachträglichen Einbau eines Aufzugs bestätigt, wenn ein Anspruch auf die bauliche Veränderung besteht (BGH, Urteil vom 13.01.2017, Az. V ZR 96/16).

Verändert hat sich dagegen die verfahrensrechtliche Einkleidung: Beklagte ist nicht mehr die Gesamtheit der übrigen Eigentümer, sondern die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer selbst, da ihr seit der Reform gemäß § 9a WEG eigene Rechtsfähigkeit zukommt.

Wechsel der Passivlegitimation: von den Eigentümern zur Gemeinschaft

Nach altem Recht war eine Beschlussersetzungsklage gegen die Mitglieder der Gemeinschaft als Einzelpersonen zu richten. Das neue Recht ordnet die Verwaltungsaufgaben der GdWE als eigenständigem Rechtssubjekt zu. Für eine Klage, die nach dem 1.12.2020 erhoben wird, folgt daraus unmittelbar, dass die GdWE die richtige Beklagte ist.

Schwieriger war die Frage für Verfahren, die zum Stichtag bereits liefen. Hier musste geklärt werden, ob die Klage einfach verfällt, neu erhoben werden muss oder mit ausgetauschter Beklagtenpartei fortgesetzt werden kann. Für die Anfechtungsklage hat der Gesetzgeber diese Frage in § 48 Abs. 5 WEG ausdrücklich geregelt. Für die Beschlussersetzungsklage fehlt eine vergleichbare ausdrückliche Regelung.

Die Übergangsregel des § 48 Abs. 5 WEG entsprechend angewendet

In einem veröffentlichten Fall hatte ein Sachverständiger alternative Maßnahmen vorgeschlagen, die in der Versammlung keine Mehrheit fanden. Der klagende Eigentümer verband eine Anfechtungsklage mit einer Beschlussersetzungsklage, um die Umsetzung des Sachverständigenvorschlags zu erzwingen. Das Amtsgericht wies zwar die Anfechtungsklage ab, ordnete aber nach § 21 Abs. 8 WEG a.F. die Umsetzung des Vorschlags an. Gegen dieses Urteil legten die übrigen Wohnungseigentümer Berufung ein.

Da die Reform während des Berufungsverfahrens in Kraft trat, stellte sich die Frage, ob das Verfahren gegen die einzelnen Wohnungseigentümer fortgeführt werden kann, obwohl diese nach neuem Recht nicht mehr passivlegitimiert sind. Die Antwort lautet, dass § 48 Abs. 5 WEG entsprechend auf die bereits anhängige Beschlussersetzungsklage anzuwenden ist. Das Verfahren wird damit, ohne dass eine neue Klage erforderlich wäre, mit der GdWE als Beklagter fortgesetzt.

Für Eigentümer bedeutet das: Ein Altverfahren geht durch den Rechtswechsel nicht automatisch verloren. Es ist jedoch ratsam, im laufenden Prozess die Bezeichnung der Beklagten anzupassen und gegebenenfalls gerichtlich klarzustellen, dass sich die Klage nunmehr gegen die Gemeinschaft richtet.

Vorbefassung bleibt auch im Übergang erforderlich

Unabhängig von der Frage, wer richtiger Beklagter ist, verlangt § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG wie schon das alte Recht, dass der klagende Eigentümer die übrigen Wohnungseigentümer vor Klageerhebung mit dem Gegenstand der Beschlussersetzungsklage befasst hat. Fehlt diese Vorbefassung, fehlt regelmäßig das Rechtsschutzbedürfnis für die Klage.

Der Übergang auf neues Recht kann zudem dazu führen, dass ein ursprüngliches Klagebegehren inhaltlich nicht mehr passt. In einer Zweier-Gemeinschaft hatte ein Eigentümer nach altem Recht beantragt, den Verwalter zu ermächtigen, Hausgeld gerichtlich von dem anderen Eigentümer einzuziehen. Nach Inkrafttreten des neuen Rechts ist die GdWE selbst originär zuständig, solche Ansprüche geltend zu machen, sodass der Kläger den Rechtsstreit für erledigt erklärte. Dieser Fall zeigt, dass der Rechtswechsel nicht nur eine formale Umstellung der Beklagtenpartei, sondern mitunter auch eine inhaltliche Anpassung des Klageziels erfordert.

Materielle Hürden bleiben unabhängig vom Verfahrensrecht bestehen

Ob ein Beschluss überhaupt ersetzt werden kann, hängt nicht vom Übergangsrecht ab, sondern davon, ob der klagende Eigentümer tatsächlich einen Anspruch auf die begehrte Maßnahme hat. Reine Zweckmäßigkeitserwägungen genügen nicht. Das hat der BGH auch in einem Fall bestätigt, in dem Eigentümer die Herstellung eines zweiten Rettungswegs über eine Beschlussersetzungsklage durchsetzen wollten, nachdem der entsprechende Antrag in der Versammlung abgelehnt worden war (BGH, Urteil vom 23.06.2017, Az. V ZR 102/16).

Für die Praxis folgt daraus, dass die verfahrensrechtliche Frage, gegen wen zu klagen ist, von der materiellen Frage, ob überhaupt ein Anspruch besteht, zu trennen ist. Beide Fragen sind in jedem Einzelfall gesondert zu prüfen, eine pauschale Einschätzung verbietet sich.

Häufige Fragen

Herangezogene Entscheidungen

• BGH, Urteil vom 13.01.2017, Az. V ZR 96/16
• BGH, Urteil vom 23.06.2017, Az. V ZR 102/16
• BGH, Urteil vom 14.07.2017, Az. V ZR 290/16