Beschlussdurchführung: Aufgabe der Eigentümergemeinschaft

Gefasste Beschlüsse einer Wohnungseigentümergemeinschaft werden nicht von einzelnen Eigentümern umgesetzt, sondern von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) selbst, vertreten durch den Verwalter. Das gilt für Erhaltungsmaßnahmen am gemeinschaftlichen Eigentum ebenso wie für die Abwehr von Störungen durch Dritte oder die Wahrnehmung von Rechten in der Zwangsversteigerung. Grundlage ist § 9a WEG, der die Gemeinschaft als rechtsfähigen Verband mit eigenen Aufgaben und Pflichten ausstattet.

Rechtsgrundlage: § 9a und § 18 WEG

Seit der WEG-Reform ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nach § 9a Abs. 1 WEG rechtsfähig. Sie übt nach § 9a Abs. 2 WEG die Rechte der Wohnungseigentümer aus, soweit diese gemeinschaftlich geltend zu machen sind, und erfüllt die ihnen obliegenden Pflichten. § 18 Abs. 1 WEG weist ihr die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums ausdrücklich zu. Einzelne Eigentümer handeln insoweit grundsätzlich nicht mehr selbst, sondern über die Gemeinschaft.

Das betrifft nicht nur die Beschlussfassung als solche, sondern auch deren tatsächliche Umsetzung. Ein Beschluss, eine Dachsanierung durchzuführen, verpflichtet die Gemeinschaft, den entsprechenden Auftrag zu erteilen, zu überwachen und zu bezahlen. Einzelne Eigentümer können diese Aufgabe weder an sich ziehen noch wird sie ihnen durch bloßes Nichtstun der Gemeinschaft automatisch zugewiesen.

Der Verwalter als ausführendes Organ

Die praktische Umsetzung erfolgt durch den Verwalter als Organ der Gemeinschaft, § 27 WEG. Er führt Beschlüsse durch, vergibt Aufträge, überwacht Fristen und informiert die Eigentümer über den Stand der Dinge. Dass ein Mangel am gemeinschaftlichen Eigentum liegt und damit eine Gemeinschaftsaufgabe ist, zeigt ein Fall zu einem Feuchtigkeitsschaden in einem Altbau: Die Ursache lag in einer fehlenden Abdichtung im gemeinschaftlichen Bereich, die Beseitigung war daher Sache der Gemeinschaft und nicht des einzelnen Sondereigentümers, auch wenn frühere Beschlüsse Folgeschäden den Eigentümern individuell zuweisen wollten.

Ähnlich verhält es sich bei Störungen, die von einem Nachbargrundstück ausgehen. Nach § 9a Abs. 2 WEG ist es allein Aufgabe der Gemeinschaft, solche Störungen zu unterbinden, nicht Sache des einzelnen betroffenen Eigentümers. Der Verwalter stellt den Sachverhalt fest, nimmt Kontakt zu Nachbarn oder Behörden auf und bereitet die Beschlussfassung vor, ob und wie die Gemeinschaft vorgeht. Die Entscheidung über eine Klage trifft aber immer die Eigentümerversammlung durch Beschluss, nicht der Verwalter eigenmächtig.

Auch im Zwangsversteigerungsverfahren liegt die Wahrnehmung der Rechte bei der Gemeinschaft. Die Anmeldung bevorrechtigter Hausgeldansprüche nach § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG ist eine Aufgabe der Verwaltung für die Gemeinschaft. Versäumt die Verwaltung diese Anmeldung, haftet sie der Gemeinschaft gegenüber auf Schadensersatz, wie ein Fall des AG Langen zeigt.

Grenzen von Mehrheitsbeschlüssen

Nicht jede Aufgabe, die mit dem gemeinschaftlichen Eigentum zusammenhängt, lässt sich per Mehrheitsbeschluss auf einzelne Eigentümer abwälzen. Das OLG Düsseldorf hat entschieden, dass Regelungen in der Hausordnung, wonach Eigentümer im wöchentlichen Wechsel für das Bereitstellen der Mülltonnen und den Winterdienst verantwortlich sind und die Gartenarbeit Aufgabe aller Eigentümer ist, nicht durch einfachen Mehrheitsbeschluss rechtsverbindlich auferlegt werden können. Solche Pflichten greifen in die individuelle Rechtsstellung der Eigentümer ein und bedürfen einer anderen rechtlichen Grundlage als eine bloße Hausordnungsregelung.

Gleiches gilt für Vorgaben, die über den ordnungsgemäßen Gebrauch hinausgehen, etwa ein generelles Verbot des sichtbaren Aufhängens von Wäsche auf Balkonen. Die Linie ist im Einzelfall nicht immer trennscharf: Was als Konkretisierung des ordnungsgemäßen Gebrauchs per Mehrheit beschlossen werden darf und was eine echte Pflichtenbegründung darstellt, die Einstimmigkeit oder eine Vereinbarung erfordert, muss jeweils anhand der konkreten Regelung geprüft werden.

Langfristige Verträge mit Dritten

Die Gemeinschaft kann die Durchführung bestimmter Aufgaben auch langfristig an Dritte delegieren. Der BGH hat dies für den Fall gemeinschaftlicher Versorgungs- und Infrastruktureinrichtungen in einem größeren Siedlungsareal bestätigt: Die Gemeinschaften, vertreten durch ihre Verwalter, konnten einen Dritten langfristig mit Unterhaltung, Instandsetzung und Kostenumlage beauftragen, ohne dass dem die damalige Vorschrift des § 27 WEG entgegenstand. Die Entscheidung zeigt, dass die Organisationshoheit der Gemeinschaft auch die Wahl geeigneter Vertragspartner und Vertragslaufzeiten umfasst, solange die Beschlussfassung ordnungsgemäß erfolgt.

Was das für die Praxis der Verwaltung bedeutet

Für Eigentümer und Beiräte folgt daraus vor allem eines: Beschlüsse sind nicht mit der Abstimmung erledigt, sondern müssen nachvollziehbar umgesetzt und dokumentiert werden. Dazu gehört eine klare Zuordnung, wer welchen Beschluss wann ausführt, und eine Abrechnung, die den Eigentümern zeigt, was tatsächlich veranlasst wurde. Wir arbeiten dafür mit einem festen Objektbetreuer je Objekt, der Beschlüsse über die Verwaltungssoftware impower nachhält, und stellen die Beschlussumsetzung den Eigentümern über das Portal casavi nachvollziehbar dar. Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan legen wir bis Ende Mai des Folgejahres vor.

Häufige Fragen

Herangezogene Entscheidungen

• BGH, Urteil vom 09.02.2004, Az. II ZR 218/01
• OLG Düsseldorf, Beschluss vom 01.10.2003, Az. 3 Wx 393/02
• KG Berlin, Beschluss vom 28.01.2004, Az. 24 W 3/02