Beschlussanfechtung in der WEG: Fragen und Antworten

Eine Beschlussanfechtung ist die gerichtliche Klage eines Wohnungseigentümers gegen einen Beschluss der Eigentümerversammlung, der aus seiner Sicht gegen Gesetz, Vereinbarung oder Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung verstößt. Sie muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung bei Gericht eingehen, § 45 Satz 1 WEG. Wird diese Frist versäumt, wird der Beschluss bestandskräftig, selbst wenn er inhaltlich fehlerhaft war.

Welche Fristen gelten für die Anfechtungsklage

Die Klage ist innerhalb eines Monats nach Verkündung des Beschlusses zu erheben, § 45 Satz 1 WEG. Innerhalb von zwei Monaten nach Beschlussfassung sind die Anfechtungsgründe zu begründen. Beide Fristen sind materielle Ausschlussfristen und können durch Vereinbarung der Eigentümer weder verlängert noch verkürzt werden, da das gerichtliche Verfahren der Disposition der Gemeinschaft entzogen ist. Auch ein nachträglicher Verzicht auf das Anfechtungsrecht ist unwirksam.

Für die Berechnung der Frist kommt es auf den Zeitpunkt der Beschlussfassung in der Versammlung an, nicht auf den Zugang des Protokolls. Eigentümer, die auf das Protokoll warten, laufen daher Gefahr, die Monatsfrist zu versäumen. Wer einen Beschluss für fehlerhaft hält, sollte sich deshalb unmittelbar nach der Versammlung um rechtlichen Rat bemühen.

Wer kann klagen und gegen wen richtet sich die Klage

Anfechtungsberechtigt ist jeder Wohnungseigentümer, unabhängig davon, ob er an der Versammlung teilgenommen, gegen den Beschluss gestimmt oder Widerspruch erklärt hat. Auch ein Eigentümer, der dem Beschluss zunächst zugestimmt hat, kann ihn im Nachhinein anfechten, sofern die Monatsfrist noch läuft. Beklagte ist nach § 44 Abs. 2 WEG die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, nicht der einzelne Miteigentümer und nicht der Verwalter persönlich. Die Verwaltung wird in diesem Verfahren für die Gemeinschaft tätig, etwa durch Entgegennahme der Klage und Information der übrigen Eigentümer.

Anfechtbare und nichtige Beschlüsse

Nicht jeder fehlerhafte Beschluss muss fristgebunden angefochten werden. Beschlüsse, die gegen zwingende gesetzliche Vorgaben verstoßen oder außerhalb der Beschlusskompetenz der Gemeinschaft liegen, sind von Anfang an nichtig. Ihre Nichtigkeit kann grundsätzlich jederzeit per Feststellungsklage geltend gemacht werden, ohne die Monatsfrist des § 45 WEG. Die Abgrenzung im Einzelfall ist allerdings nicht immer eindeutig und sollte bei Zweifeln rechtlich geprüft werden, bevor die Anfechtungsfrist ungenutzt verstreicht. Typische Anfechtungsgründe sind formelle Mängel bei Einberufung oder Beschlussfeststellung, Zählfehler bei der Stimmauszählung, unklare Vollmachtsverhältnisse oder eine Beschlussfassung, die nicht den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung nach § 19 WEG entspricht.

Was passiert, wenn die Anfechtung erfolgreich ist

Erklärt das Gericht den Beschluss für ungültig, wirkt dies für und gegen alle Wohnungseigentümer, auch für diejenigen, die nicht selbst geklagt haben. Der Beschluss gilt rückwirkend als nicht gefasst. Maßnahmen, die auf dem Beschluss beruhten, etwa bereits beauftragte Arbeiten oder erhobene Sonderumlagen, müssen rückabgewickelt werden, soweit dies noch möglich ist. Die Kostentragung richtet sich nach dem Ausgang des Verfahrens; wer unterliegt, trägt grundsätzlich die Gerichts- und Anwaltskosten der Gegenseite. Im Gemeinschaftsverhältnis stellt sich anschließend oft die Frage, ob die Kosten der Gemeinschaft über die Jahresabrechnung auf alle Eigentümer umgelegt werden dürfen, was im Einzelfall rechtlich zu prüfen ist.

Darf die Gemeinschaft von einer Anfechtung abhalten

Das Anfechtungsrecht ist ein gesetzlich geschütztes Individualrecht jedes Wohnungseigentümers. Das OLG Köln hat entschieden, dass es unzulässig ist, auf ein Mitglied der Gemeinschaft Druck auszuüben, künftig keine Beschlüsse mehr anzufechten, etwa durch eine Abmahnung mit der Androhung einer Entziehung des Wohnungseigentums (OLG Köln, Beschluss vom 20.02.2004, Az. 16 Wx 7/04). Eine solche Einschüchterung ist auch dann unwirksam, wenn sie formal als Beschluss der Versammlung gefasst wird. Eigentümer müssen frühere Anfechtungen also nicht befürchten, wenn sie einen weiteren Beschluss für fehlerhaft halten.

Aufgaben der Verwaltung im Anfechtungsverfahren

Für die laufende Objektbetreuung ist die Anfechtungsklage vor allem eine organisatorische Herausforderung: Fristen müssen überwacht, Protokolle zeitnah erstellt und der Schriftverkehr sauber dokumentiert werden. Bei InnovateImmo übernimmt ein fester Objektbetreuer je Objekt diese Aufgaben und führt die Kommunikation mit Eigentümern und Gericht über die Verwaltungssoftware impower sowie das Eigentümerportal casavi, damit Beschlüsse, Protokolle und Fristen jederzeit nachvollziehbar bleiben.

Häufige Fragen

Herangezogene Entscheidungen

• OLG Köln, Beschluss vom 20.02.2004, Az. 16 Wx 7/04
• OLG Hamm, Beschluss vom 03.07.1995, Az. 15 W 93/95
• BayObLG, Beschluss vom 13.03.2003, Az. 2Z BR 85/02