Mehrere formale Mängel bei einem WEG-Beschluss: was gilt

Treffen bei der Einladung zu einer Eigentümerversammlung mehrere formale Mängel zusammen, prüfen Gerichte nicht jeden Fehler isoliert auf seine Auswirkung auf das Beschlussergebnis. Entscheidend ist die Gesamtschau: Beeinträchtigen die Mängel in ihrer Summe die Teilnahme- und Mitwirkungsrechte der Eigentümer so gravierend, dass ihnen die Teilnahme an der Versammlung unzumutbar wird, sind die gefassten Beschlüsse für ungültig zu erklären, ohne dass es auf eine Kausalität im Einzelfall ankommt.

Welche Formvorgaben für die Einladung gelten

Die Einberufung der Eigentümerversammlung ist in § 24 WEG geregelt. Sie muss in Textform erfolgen, also etwa per Brief, Fax oder E-Mail, und eine Mindestfrist von drei Wochen zwischen Zugang der Einladung und dem Versammlungstermin wahren. Hinzu kommen die Einberufungsbefugnis des Verwalters beziehungsweise, in dessen Abwesenheit, des Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats, eine ausreichend konkrete Tagesordnung sowie ein zumutbarer Ort und Termin.

Diese Anforderungen bestehen nicht zum Selbstzweck. Sie sollen sicherstellen, dass jeder Eigentümer rechtzeitig weiß, worüber abgestimmt wird, und sich auf die Versammlung vorbereiten oder eine Vertretung organisieren kann. Fehlt eines dieser Elemente oder ist es unzureichend ausgeführt, liegt ein formaler Mangel vor, der grundsätzlich zur Anfechtbarkeit der in dieser Versammlung gefassten Beschlüsse führen kann.

Warum ein einzelner Mangel oft nicht ausreicht

Nach gefestigter Praxis führt ein formaler Fehler allein nur dann zur Ungültigkeit eines Beschlusses, wenn er sich auf das Abstimmungsergebnis ausgewirkt haben könnte. Dieses Kausalitätserfordernis schützt vor einer Anfechtung wegen bloßer Formalien ohne praktische Relevanz. Ist die Einladungsfrist beispielsweise um einen Tag zu kurz, aber alle Eigentümer sind vollzählig erschienen und haben nicht widersprochen, fehlt es regelmäßig an dieser Kausalität, und eine Anfechtung bleibt ohne Erfolg.

Von diesem Grundsatz gibt es eine Ausnahme für besonders schwerwiegende Mängel. Wird die Teilnahme an der Versammlung durch die Art des Fehlers derart erschwert, dass sie als unzumutbar erscheint, etwa weil Eigentümer faktisch keine Möglichkeit hatten, sich auf die Tagesordnung einzustellen, wird auf die Prüfung der Kausalität verzichtet. Der Beschluss ist dann unabhängig davon für ungültig zu erklären, ob sich das Ergebnis ohne den Mangel anders dargestellt hätte.

Wenn mehrere Mängel zusammenkommen

Die eigentliche Schwierigkeit entsteht, wenn keiner der einzelnen Mängel für sich genommen die Schwelle zur Unzumutbarkeit überschreitet, in der Summe aber ein anderes Bild entsteht. Eine zu kurze Frist, eine unvollständige Tagesordnung und ein formal fehlerhafter Versand mögen jeweils einzeln betrachtet hinnehmbar erscheinen. Zusammen können sie jedoch dazu führen, dass die Teilnahme- und Mitwirkungsrechte der Eigentümer insgesamt gravierend beeinträchtigt sind.

In dieser Konstellation stellen Gerichte auf die Gesamtschau ab, nicht auf eine Addition von Einzelprüfungen. Maßgeblich ist, ob die Summe der Mängel die Möglichkeit zu einer informierten und vorbereiteten Teilnahme an der Versammlung ernsthaft in Frage stellt. Eine pauschale Regel, ab welcher Anzahl von Mängeln dies der Fall ist, gibt es nicht. Es bleibt eine Einzelfallbewertung, bei der Art, Schwere und Zusammenwirken der Fehler zu würdigen sind.

Anfechtung: Fristen und Ablauf

Ein formal mangelhafter Beschluss ist nicht automatisch nichtig, sondern zunächst wirksam und lediglich anfechtbar. Wer ihn zu Fall bringen will, muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung Anfechtungsklage erheben und diese innerhalb von zwei Monaten begründen, § 44 WEG. Versäumt ein Eigentümer diese Frist, bleibt der Beschluss bestehen, selbst wenn die Einladung tatsächlich mehrere Mängel aufwies.

Von der Anfechtbarkeit zu unterscheiden ist die Nichtigkeit, etwa wenn der Eigentümergemeinschaft für den betreffenden Beschlussgegenstand von vornherein keine Beschlusskompetenz zusteht. Nichtige Beschlüsse können grundsätzlich zeitlich unbegrenzt geltend gemacht werden. Formale Mängel der Einladung begründen in aller Regel jedoch nur Anfechtbarkeit, nicht Nichtigkeit.

Praxishinweise für Beirat und Verwalter

Für den Verwaltungsbeirat und die Verwaltung lohnt sich eine Checkliste vor jedem Versammlungstermin: Zugang der Einladung dokumentieren, Frist rechnerisch prüfen, Tagesordnungspunkte konkret formulieren und die Einberufungsbefugnis absichern. Dokumentierte Zustellwege, etwa über ein Eigentümerportal, erleichtern im Streitfall den Nachweis, wann welche Unterlage bei wem eingegangen ist.

Wir arbeiten dafür mit der Verwaltungssoftware impower und dem Eigentümerportal casavi, über das Einladungen und Tagesordnungen nachvollziehbar versendet werden. Je Objekt ist ein fester Objektbetreuer zuständig, der Einladungen vorbereitet und formale Fristen im Blick behält. Das ersetzt keine rechtliche Prüfung im Einzelfall, reduziert aber das Risiko, dass sich mehrere kleinere Mängel zu einem angreifbaren Beschluss summieren.

Häufige Fragen

Herangezogene Entscheidungen

• BGH, Urteil vom 14.07.2017, Az. V ZR 290/16
• OLG Karlsruhe, Beschluss vom 23.07.1986, Az. 11 W 8/86
• BayObLG, Beschluss vom 23.12.2002, Az. 2Z BR 89/02