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Beschlussfähigkeit und Feststellungsklage: Was Eigentümer wissen müssen

Ob eine konkrete Eigentümerversammlung beschlussfähig war, lässt sich nicht isoliert per Feststellungsklage klären. Wer die auf einer solchen Versammlung gefassten Beschlüsse angreifen will, muss sie fristgerecht mit der Anfechtungsklage nach § 44 Abs. 1 Satz 1 WEG angreifen. Eine Feststellungsklage zur abstrakten Frage der Beschlussfähigkeit scheitert am fehlenden Feststellungsinteresse nach § 256 Abs. 1 ZPO, und zwar auch dann, wenn die Anfechtungsfrist bereits verstrichen ist.

Der typische Ausgangsfall

In vielen Gemeinschaftsordnungen ist festgelegt, ab welcher Mindestanzahl anwesender oder vertretener Eigentümer eine Versammlung überhaupt beschlussfähig ist, etwa die Anwesenheit von mindestens drei Wohnungseigentümern. Erscheinen zu einer Versammlung tatsächlich nur zwei Eigentümer und werden trotzdem Beschlüsse gefasst, stellt sich die Frage, wie sich ein solcher Formverstoß rechtlich angreifen lässt. In einem entschiedenen Fall hat eine Eigentümerin genau diesen Weg gewählt und Klage auf Feststellung erhoben, dass die betreffende Versammlung beschlussunfähig war, ohne zugleich fristgerecht die einzelnen Beschlüsse anzufechten.

Das zuständige Amtsgericht hat diese Klage als unzulässig abgewiesen. Die Begründung verdient Beachtung, weil sie zeigt, dass Formfehler bei der Versammlung nicht beliebig lange nachträglich geltend gemacht werden können, sondern an feste Fristen und an die richtige Klageart gebunden sind.

Warum die Feststellungsklage scheitert

Eine Feststellungsklage setzt nach § 256 Abs. 1 ZPO ein berechtigtes Interesse an der Feststellung eines konkreten Rechtsverhältnisses voraus. Die Frage, ob eine Versammlung an einem bestimmten Tag beschlussfähig war, ist für sich genommen aber kein Rechtsverhältnis, sondern eine Tatsachenfrage, die lediglich eine Vorfrage für die Wirksamkeit einzelner Beschlüsse darstellt. Wer die Ungültigkeit der auf dieser Versammlung gefassten Beschlüsse erreichen will, muss diese Beschlüsse konkret mit der Anfechtungsklage angreifen, § 44 Abs. 1 Satz 1 WEG.

Für diese Anfechtungsklage gelten strenge Fristen: Nach § 45 Satz 1 WEG muss die Klage innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben und innerhalb von zwei Monaten begründet werden. Eine isolierte Feststellungsklage zur Beschlussfähigkeit umgeht diese Fristenregelung faktisch, weil sie nicht an die Beschlussfassung selbst anknüpft. Genau das lässt die Rechtsprechung nicht zu, da sonst der Sinn der kurzen Anfechtungsfrist, nämlich zügig Rechtssicherheit über die gefassten Beschlüsse zu schaffen, unterlaufen würde.

Keine Rettung durch Umdeutung

Naheliegend ist der Gedanke, eine verspätet oder falsch erhobene Feststellungsklage nachträglich in eine Anfechtungsklage umzudeuten. Die Rechtsprechung wendet § 140 BGB grundsätzlich auch auf Prozesshandlungen entsprechend an, sodass eine fehlerhafte Klage unter bestimmten Voraussetzungen in eine zulässige umgedeutet werden kann. Voraussetzung ist unter anderem, dass die Umdeutung dem mutmaßlichen Willen der klagenden Partei entspricht und keine schutzwürdigen Interessen der übrigen Beteiligten entgegenstehen.

Genau daran scheitert die Umdeutung in der Praxis häufig. Die übrigen Eigentümer dürfen sich nach Ablauf der Anfechtungsfrist darauf einstellen, dass die gefassten Beschlüsse bestandskräftig geworden sind. Dieses Vertrauen wird durch eine nachträgliche Umdeutung der Klage zerstört, weshalb Gerichte sie in solchen Fällen regelmäßig ablehnen. Auch der Umstand, dass die Klägerin die Beschlussunfähigkeit bereits in der ursprünglichen Klageschrift thematisiert hatte, ändert daran nichts, wenn die formgerechte Anfechtung nicht fristgerecht erfolgt ist.

Ein wiederkehrendes Muster im WEG-Recht

Dass punktuelle Feststellungsanträge im Wohnungseigentumsrecht häufig an fehlendem Feststellungsinteresse oder an der falschen Klageart scheitern, zeigt sich auch in anderem Zusammenhang. Das Bayerische Oberste Landesgericht hat bereits entschieden, dass ein Antrag auf Feststellung der Ungültigkeit und Rechtswidrigkeit einer vom Verwalter ausgesprochenen Abmahnung unzulässig ist (BayObLG, Beschluss vom 09.03.2004, Az. 2Z BR 19/04). Beiden Konstellationen ist gemeinsam, dass ein isolierter Feststellungsantrag zu einer Vorfrage oder einer Einzelmaßnahme nicht das richtige prozessuale Instrument ist, wenn das Gesetz für die eigentliche Rechtsfolge einen spezielleren Weg vorsieht.

Konsequenzen für Eigentümer und Beiräte

Für die Praxis bedeutet dies, dass Zweifel an der Beschlussfähigkeit einer Versammlung nicht auf die lange Bank geschoben werden dürfen. Wer Beschlüsse wegen fehlender Beschlussfähigkeit für angreifbar hält, muss innerhalb der Monatsfrist des § 45 Satz 1 WEG Anfechtungsklage erheben und diese innerhalb von zwei Monaten begründen. Eine spätere Feststellungsklage zur abstrakten Beschlussfähigkeit heilt die versäumte Frist nicht.

✓Anwesenheitsliste und Vollmachten bei jeder Versammlung sorgfältig prüfen und protokollieren
✓Zweifel an der Beschlussfähigkeit sofort im Protokoll vermerken lassen
✓Bei begründeten Zweifeln umgehend anwaltlichen Rat zur Fristwahrung einholen
✓Anfechtungsklage innerhalb eines Monats erheben, Begründung innerhalb von zwei Monaten nachreichen

Dokumentation als Vorbeugung

Ein erheblicher Teil dieser Streitigkeiten lässt sich vermeiden, wenn die Beschlussfähigkeit bereits in der Versammlung sauber festgestellt und protokolliert wird. Dazu gehört die genaue Erfassung der anwesenden und vertretenen Eigentümer samt Miteigentumsanteilen sowie die Prüfung, ob die Gemeinschaftsordnung besondere Quoren vorsieht. Für unsere verwalteten Objekte halten wir Einladungen, Vollmachten und Protokolle über das Eigentümerportal casavi nachvollziehbar vor, sodass sich die Beschlussfähigkeit einer Versammlung im Streitfall anhand der dokumentierten Unterlagen zeitnah klären lässt.

Häufige Fragen

Kann ich die Beschlussunfähigkeit einer Versammlung isoliert feststellen lassen?

Nein. Eine Feststellungsklage zur abstrakten Frage der Beschlussfähigkeit ist mangels Feststellungsinteresse nach § 256 Abs. 1 ZPO unzulässig. Der richtige Weg ist die Anfechtungsklage gegen die konkret gefassten Beschlüsse nach § 44 Abs. 1 Satz 1 WEG.

Welche Frist gilt für die Anfechtung von Beschlüssen wegen Beschlussunfähigkeit?

Nach § 45 Satz 1 WEG muss die Klage innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben und innerhalb von zwei Monaten begründet werden. Diese Fristen gelten unabhängig davon, aus welchem Grund die Beschlüsse angegriffen werden.

Kann eine verspätete Feststellungsklage nachträglich in eine Anfechtungsklage umgedeutet werden?

Grundsätzlich ist eine Umdeutung von Prozesshandlungen analog § 140 BGB möglich, scheitert in dieser Konstellation aber häufig am schutzwürdigen Vertrauen der übrigen Eigentümer, die nach Fristablauf von der Bestandskraft der Beschlüsse ausgehen durften.

Was sollte eine Versammlungsleitung tun, wenn Zweifel an der Beschlussfähigkeit bestehen?

Die Zweifel sollten noch während der Versammlung im Protokoll festgehalten werden, einschließlich der genauen Anzahl und Anteile der anwesenden und vertretenen Eigentümer. Das erleichtert später die Beurteilung, ob Beschlüsse fristgerecht angefochten werden sollten.

Gilt dieses Prinzip auch für andere isolierte Feststellungsanträge im WEG-Recht?

Ja, die Rechtsprechung lehnt isolierte Feststellungsanträge zu Einzelfragen regelmäßig ab, wenn das Gesetz für die betroffene Maßnahme einen spezielleren Rechtsweg vorsieht, wie etwa beim Antrag auf Feststellung der Rechtswidrigkeit einer Abmahnung durch den Verwalter.

Herangezogene Entscheidungen

BayObLG, Beschluss vom 09.03.2004, Az. 2Z BR 19/04
KG Berlin, Beschluss vom 13.12.2001, Az. 8 W 372/01
OLG Hamm, Urteil vom 26.04.2017, Az. 30 U 147/16