WEG-Beschluss: Die häufigsten Fragen im Überblick

Ein Beschluss ist die rechtsverbindliche Entscheidung der Wohnungseigentümer über Angelegenheiten der Gemeinschaft, die durch Abstimmung in der Versammlung oder im Umlaufverfahren zustande kommt und ab Verkündung des Ergebnisses für alle Eigentümer gilt – auch für die, die dagegen gestimmt oder nicht teilgenommen haben. In der Praxis tauchen dabei immer wieder dieselben Fragen auf: Wann ist ein Beschluss nur anfechtbar und wann von vornherein nichtig, wie lange läuft die Anfechtungsfrist, und was unterscheidet einen einstimmigen von einem allstimmigen Beschluss. Die folgenden Abschnitte ordnen diese Fragen anhand der einschlägigen Vorschriften und veröffentlichter Entscheidungen ein.

Wie kommt ein Beschluss zustande?

Grundlage ist § 23 WEG: Die Wohnungseigentümer entscheiden in der Versammlung durch Abstimmung, in der Regel mit einfacher Mehrheit der abgegebenen Stimmen nach § 25 WEG. Seit der WEG-Reform ist jede ordnungsgemäß einberufene Versammlung beschlussfähig, unabhängig davon, wie viele Eigentümer erscheinen. Über den Ablauf der Versammlung und die gefassten Beschlüsse ist eine Niederschrift anzufertigen, § 24 WEG.

Beschlüsse können auch außerhalb einer Versammlung im Umlaufverfahren gefasst werden, wenn alle Eigentümer in Textform zustimmen, § 23 Abs. 3 WEG. Die Textform genügt hier, eine E-Mail oder ein unterschriebener Rücklauf per Scan reicht aus. In unserer Verwaltungspraxis dokumentieren wir Beschlüsse und Protokolle im Eigentümerportal casavi, sodass Eigentümer jederzeit darauf zugreifen können.

Nichtig oder nur anfechtbar – der Unterschied ist entscheidend

Die meisten fehlerhaften Beschlüsse sind zunächst wirksam. Sie bleiben in Kraft, bis sie durch Urteil für ungültig erklärt werden, § 44 WEG. Wer einen solchen Beschluss nicht fristgerecht angreift, muss ihn hinnehmen, selbst wenn er inhaltlich oder formal fehlerhaft zustande kam.

Davon zu unterscheiden sind nichtige Beschlüsse. Sie sind von Anfang an unwirksam, etwa weil der Gemeinschaft für den Gegenstand die Beschlusskompetenz fehlt oder zwingendes Recht verletzt wird. Nichtigkeit kann grundsätzlich jederzeit geltend gemacht werden, eine Anfechtungsfrist läuft hier nicht. In der Praxis ist die Abgrenzung im Einzelfall oft streitig und hängt von der konkreten Beschlussmaterie ab.

Anfechtungsfrist und Verfahren

Wer einen Beschluss für fehlerhaft hält, muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung Klage erheben und diese innerhalb von zwei Monaten begründen, § 45 WEG. Diese Fristen sind eng bemessen, Versäumnisse lassen sich in der Regel nicht heilen.

Unzulässig ist es, Eigentümer von der Wahrnehmung dieses Rechts abzuhalten. Das OLG Köln hat entschieden, dass es nicht zulässig ist, auf ein Mitglied der Gemeinschaft dadurch Druck auszuüben, künftig keine Beschlüsse mehr anzufechten, dass ihm für den Fall einer erneuten Anfechtung eine Abmahnung mit der Androhung der Entziehung des Wohnungseigentums in Aussicht gestellt wird [OLG Köln, Beschluss vom 20.02.2004, Az. 16 Wx 7/04]. Das Anfechtungsrecht steht jedem Eigentümer unabhängig von der Zahl bisheriger Verfahren zu.

Allstimmiger Beschluss und einstimmiger Beschluss

Ein einstimmiger Beschluss liegt vor, wenn alle in der Versammlung anwesenden oder vertretenen Eigentümer zustimmen und keine Gegenstimme abgegeben wird. Er wird nach den normalen Regeln der Beschlussfassung gefasst und bindet auch Eigentümer, die nicht erschienen sind.

Ein allstimmiger Beschluss geht darüber hinaus: Hier stimmen sämtliche Mitglieder der Gemeinschaft zu, auch die nicht anwesenden, etwa im Umlaufverfahren. Ob ein solcher Beschluss in seiner Wirkung einer Vereinbarung nahekommt und damit auch Rechtsnachfolger ohne Weiteres bindet, oder ob er trotz Allstimmigkeit ein Beschluss bleibt, ist in der Literatur nicht einheitlich geklärt und sollte im Zweifel sorgfältig dokumentiert werden, insbesondere wenn eine dauerhafte Regelung angestrebt wird.

Rückwirkende und wiederholte Beschlüsse

Beschlüsse können auch rückwirkend eine bereits laufende Abrechnungsperiode betreffen, etwa bei der Änderung eines Kostenverteilungsschlüssels. In einem vom OLG Zweibrücken entschiedenen Fall hatten die Eigentümer die Heizkostenverteilung rückwirkend auf den Beginn der laufenden Heizperiode geändert; ein zunächst angefochtener Beschluss wurde in einer späteren Versammlung erneut mit Mehrheit bestätigt [OLG Zweibrücken, Beschluss vom 17.10.1985, Az. 3 W 192/85].

Für die Praxis bedeutet das: Zweifelt eine Verwaltung oder ein Eigentümer an der Wirksamkeit eines Beschlusses, kann ein Bestätigungsbeschluss in einer Folgeversammlung sinnvoller sein als ein langwieriges gerichtliches Verfahren. Das setzt allerdings voraus, dass der ursprüngliche Mangel heilbar ist und keine zwingenden Vorschriften entgegenstehen.

Formale Mängel bei der Einberufung – was gilt für die gefassten Beschlüsse?

Nicht jeder Mangel im Vorfeld einer Versammlung führt dazu, dass alle dort gefassten Beschlüsse hinfällig sind. Das BayObLG hat entschieden, dass die in einer Versammlung gefassten Beschlüsse nicht allein deshalb wegen eines Einberufungsmangels für ungültig zu erklären sind, weil der Bestellungsbeschluss des einberufenden Verwalters später rechtskräftig für ungültig erklärt wird [BayObLG, Beschluss vom 04.12.2002, Az. 2Z BR 84/02].

Für Beiräte und Eigentümer heißt das: Zweifel an der formalen Bestellung des Verwalters wirken sich nicht automatisch auf sämtliche in der Zwischenzeit gefassten Beschlüsse aus. Gleichwohl bleibt die ordnungsgemäße Bestellung die Grundlage für eine rechtssichere Verwaltung, weshalb Verträge und Fristen sauber dokumentiert sein sollten. Bei uns gilt dafür ein Verwaltungsvertrag über ein Jahr mit drei Monaten Kündigungsfrist und ein fester Objektbetreuer je Objekt.

Häufige Fragen

Herangezogene Entscheidungen

• OLG Zweibrücken, Beschluss vom 17.10.1985, Az. 3 W 192/85
• OLG Köln, Beschluss vom 20.02.2004, Az. 16 Wx 7/04
• BayObLG, Beschluss vom 04.12.2002, Az. 2Z BR 84/02