Beschluss außerhalb der Versammlung: Fehlt Einstimmigkeit?
Stimmen nicht alle Wohnungseigentümer einem Beschluss außerhalb der Versammlung zu, ist dieser Beschluss schlicht nicht zustande gekommen. Es handelt sich um einen sogenannten Nichtbeschluss, der von vornherein keine Wirkung entfaltet und auch nicht angefochten werden muss. Ob tatsächlich Allstimmigkeit erforderlich war, hängt davon ab, auf welcher Rechtsgrundlage der Umlaufbeschluss gefasst wurde.
Zwei Wege zum Beschluss außerhalb der Versammlung
Nach § 23 Abs. 1 Satz 1 WEG werden Beschlüsse grundsätzlich in der Eigentümerversammlung gefasst. § 23 Abs. 3 WEG lässt davon abweichend eine Beschlussfassung außerhalb der Versammlung zu, allerdings auf zwei unterschiedlichen Wegen mit unterschiedlichen Mehrheitserfordernissen.
Nach § 23 Abs. 3 Satz 1 WEG ist ein Beschluss außerhalb der Versammlung nur wirksam, wenn alle Wohnungseigentümer ihre Zustimmung in Textform erklären. Hier gilt tatsächlich das Prinzip der Allstimmigkeit: Jede fehlende Zustimmung, auch wer sich schlicht nicht äußert, verhindert das Zustandekommen des Beschlusses. Seit der WEG-Reform 2020 gibt es daneben § 23 Abs. 3 Satz 2 WEG: Die Wohnungseigentümer können in der Versammlung mit Mehrheit beschließen, dass über einen bestimmten Gegenstand im Umlaufverfahren abgestimmt wird. Für die eigentliche Sachentscheidung genügt dann die Mehrheit, nicht die Einstimmigkeit aller.
Wenn ohne vorgeschalteten Mehrheitsbeschluss abgestimmt wird
In der Praxis zeigt sich das Problem häufig dort, wo ein Verwalter einen Umlaufbeschluss initiiert, ohne dass zuvor ein Mehrheitsbeschluss nach § 23 Abs. 3 Satz 2 WEG über das Verfahren gefasst wurde. In einem solchen Fall bleibt es bei der strengen Regel aus § 23 Abs. 3 Satz 1 WEG: Es müssen alle Eigentümer in Textform zustimmen. Stimmt auch nur ein Eigentümer nicht zu oder äußert sich gar nicht, ist der Beschluss nicht zustande gekommen.
Ein dokumentierter Fall betraf die nochmalige Genehmigung eines Einzelwirtschaftsplans im Umlaufverfahren, nachdem ein Eigentümer zur vorangegangenen Versammlung versehentlich nicht geladen worden war. Da mindestens ein Eigentümer dem Umlaufbeschluss nicht zustimmte, kam nach Auffassung des zuständigen Amtsgerichts kein wirksamer Beschluss zustande. Die Zahlungspflicht aus dem Wirtschaftsplan konnte sich deshalb nicht auf diesen zweiten Beschluss stützen.
Nichtbeschluss statt Anfechtung
Der zentrale Unterschied zur fehlerhaften Beschlussfassung in der Versammlung liegt in der Rechtsfolge. Ein in der Versammlung gefasster, aber fehlerhafter Beschluss bleibt zunächst wirksam und muss innerhalb eines Monats nach § 45 WEG angefochten werden, sonst wird er bestandskräftig. Ein Umlaufbeschluss, dem nicht alle Eigentümer zugestimmt haben, ist dagegen von Anfang an kein Beschluss. Er entfaltet keine Bindungswirkung, unabhängig davon, ob ihn jemand gerichtlich angreift oder nicht.
Das bedeutet in der Praxis auch: Wer sich gegen einen solchen Nichtbeschluss zur Wehr setzt, benötigt keine fristgebundene Anfechtungsklage. Ausreichend ist die Feststellung, dass kein Beschluss existiert, etwa im Rahmen eines anderen Verfahrens, in dem sich eine Partei auf den vermeintlichen Beschluss beruft. Für Verwalter und Beiräte folgt daraus die Notwendigkeit, bei jedem Umlaufverfahren lückenlos zu dokumentieren, wer in welcher Form und mit welchem Inhalt zugestimmt hat.
Bedeutung für die Verwaltungspraxis
Für Verwalter ergibt sich daraus eine klare Weichenstellung vor jedem Umlaufverfahren. Soll ein Gegenstand nicht mit Allstimmigkeit, sondern mit Mehrheit entschieden werden, muss zunächst in einer Versammlung ein Beschluss nach § 23 Abs. 3 Satz 2 WEG gefasst werden, der das Umlaufverfahren für diesen konkreten Gegenstand anordnet. Erst auf dieser Grundlage genügt im zweiten Schritt die im Beschluss festgelegte Mehrheit.
Fehlt dieser vorgeschaltete Beschluss, bleibt es bei der Textform-Zustimmung aller Eigentümer. Angesichts der Vielzahl an Eigentümern in größeren Gemeinschaften ist dieser Weg in der Praxis störanfällig: Urlaubsabwesenheit, verspätete Post oder schlicht Schweigen eines Eigentümers reichen aus, um das gesamte Verfahren scheitern zu lassen. Gerade bei zeitkritischen Entscheidungen, etwa zur Nachgenehmigung eines Wirtschaftsplans, sollte deshalb sorgfältig geprüft werden, ob ein Umlaufverfahren der richtige Weg ist oder ob eine außerordentliche Versammlung die sicherere Alternative darstellt.
Häufige Fragen
Schweigen gilt nicht als Zustimmung. Nach § 23 Abs. 3 Satz 1 WEG ist die ausdrückliche Zustimmung in Textform erforderlich. Reagiert ein Eigentümer nicht, fehlt diese Zustimmung, und der Beschluss kommt nicht zustande.
Nein. Da es sich um keinen wirksamen Beschluss handelt, läuft keine Anfechtungsfrist nach § 45 WEG. Die Unwirksamkeit kann grundsätzlich jederzeit geltend gemacht werden, etwa wenn sich jemand auf den vermeintlichen Beschluss beruft.
Dafür muss die Eigentümerversammlung zunächst mit Mehrheit beschließen, dass über einen bestimmten Gegenstand im Umlaufverfahren abgestimmt wird, § 23 Abs. 3 Satz 2 WEG. Erst dieser vorgeschaltete Beschluss erlaubt es, die Sachentscheidung später mit der festgelegten Mehrheit statt mit Allstimmigkeit zu treffen.
Erforderlich ist Textform im Sinne von § 126b BGB, also beispielsweise E-Mail, Fax oder Brief. Mündliche oder telefonische Zustimmungen genügen nicht und sollten im eigenen Interesse schriftlich nachgereicht werden.
Beruht eine Zahlungsaufforderung allein auf dem unwirksamen Umlaufbeschluss, fehlt dafür die Rechtsgrundlage. Bestand daneben bereits ein wirksamer Beschluss aus einer Versammlung, bleibt dieser unabhängig vom gescheiterten Umlaufverfahren maßgeblich.
Herangezogene Entscheidungen
- BayObLG, Beschluss vom 19.02.2004, Az. 2Z BR 212/03
- KG Berlin, Beschluss vom 25.08.2003, Az. 24 W 110/02
- OLG Hamm, Beschluss vom 03.12.2002, Az. 15 W 190/02