Beschluss in der WEG: Zustandekommen, Anfechtung, Wirkung

Ein Beschluss ist die rechtsverbindliche Entscheidung der Wohnungseigentümergemeinschaft über eine Angelegenheit der gemeinschaftlichen Verwaltung. Er entsteht durch Mehrheitsentscheidung in der Eigentümerversammlung (§ 25 WEG) oder im schriftlichen Umlaufverfahren, wenn alle Eigentümer zustimmen (§ 23 Abs. 3 WEG). Sobald er verkündet ist, gilt er, unabhängig davon, ob er inhaltlich zutreffend ist. Er bleibt wirksam, solange er nicht nichtig ist oder rechtzeitig erfolgreich angefochten wird.

Wie ein Beschluss zustande kommt

Über Beschlussgegenstände wird in der Eigentümerversammlung abgestimmt. Grundlage ist die Tagesordnung, die mit der Einladung angekündigt werden muss. Über nicht angekündigte Punkte darf grundsätzlich nicht beschlossen werden, es sei denn, alle Eigentümer sind anwesend und einverstanden.

Für die Beschlussfassung genügt nach § 25 WEG die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen, sofern Gesetz oder Gemeinschaftsordnung nichts anderes vorsehen. Seit der WEG-Reform von 2020 gibt es kein Mindestquorum anwesender Eigentümer mehr. Eine ordnungsgemäß einberufene Versammlung ist unabhängig von der Teilnehmerzahl beschlussfähig.

Umlaufbeschluss und Beschlusssammlung

Beschlüsse müssen nicht zwingend in einer Versammlung gefasst werden. Nach § 23 Abs. 3 WEG ist ein Umlaufbeschluss möglich, wenn alle Wohnungseigentümer in Textform zustimmen. Das eignet sich für unstrittige oder eilige Themen, etwa die Beauftragung einer kleineren Reparatur.

Jeder Beschluss, ob aus der Versammlung oder im Umlaufverfahren, gehört in die Beschlusssammlung nach § 24 Abs. 7 WEG. Sie wird vom Verwalter fortlaufend geführt und ist unter anderem für Kaufinteressenten und Kreditgeber relevant, die sich vor einem Erwerb über die Beschlusslage informieren wollen. In unseren Objekten pflegen wir die Beschlusssammlung laufend in der Verwaltungssoftware impower und stellen Beschlüsse den Eigentümern über das Portal casavi zur Einsicht bereit, mit einem festen Objektbetreuer als Ansprechpartner bei Rückfragen.

Nichtige und anfechtbare Beschlüsse

Nicht jeder fehlerhafte Beschluss ist automatisch unwirksam. Die Rechtsprechung unterscheidet zwischen nichtigen und anfechtbaren Beschlüssen. Ein nichtiger Beschluss verstößt gegen zwingendes Recht oder überschreitet die Beschlusskompetenz der Gemeinschaft. Er entfaltet von Anfang an keine Wirkung, ohne dass es einer Klage bedarf.

Ein anfechtbarer Beschluss leidet dagegen an einem Verfahrensfehler oder einem inhaltlichen Mangel, der nicht die Beschlusskompetenz betrifft, etwa ein unklarer Beschlussinhalt oder ein Ermessensfehler. Er bleibt wirksam, bis ihn ein Gericht auf Klage hin für ungültig erklärt. Ein aktuelles Beispiel ist der Fall des AG Hamburg vom 25.07.2025 (Az. 980b C 3/25 WEG), in dem ein Eigentümer den Beschluss über die Abrechnungsspitzen aus der Wohngeldabrechnung angegriffen hat. Solche Streitigkeiten über Jahresabrechnungen gehören zu den häufigsten Anfechtungsgründen in der Praxis.

Anfechtungsklage: Fristen und Zuständigkeit

Wer einen Beschluss für fehlerhaft hält, muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung Klage erheben und diese innerhalb von zwei Monaten begründen (§ 45 WEG). Wird eine dieser Fristen versäumt, ist die Klage unzulässig, und der Beschluss wird bestandskräftig, selbst wenn er inhaltlich zu beanstanden gewesen wäre.

Zuständig ist das Amtsgericht, in dessen Bezirk die Immobilie liegt. Klagegegnerin ist seit der Reform die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer selbst, nicht mehr die übrigen Eigentümer persönlich (§ 44 WEG).

Mängel heilen: Bestätigungsbeschluss und Einberufungsfehler

Ein fehlerhafter Beschluss kann durch einen eigenständigen späteren Beschluss bestätigt werden. Im Fall des OLG Zweibrücken (Beschluss vom 17.10.1985, Az. 3 W 192/85) hatte eine Eigentümergemeinschaft die Heizkostenverteilung rückwirkend im Verhältnis 30 zu 70 geändert. Der ursprüngliche Beschluss wurde angefochten, in einer späteren Versammlung jedoch erneut mit Mehrheit gefasst. Ein solcher Bestätigungsbeschluss wirkt eigenständig und kann eine strittige Regelung neu und wirksam in Kraft setzen, auch wenn er den früheren Beschluss inhaltlich wiederholt.

Nicht jeder formale Mangel führt zur Ungültigkeit der in einer Versammlung gefassten Beschlüsse. Nach einer Entscheidung des BayObLG (Beschluss vom 04.12.2002, Az. 2Z BR 84/02) bleiben Beschlüsse gültig, die von einem Verwalter einberufen wurden, dessen eigene Bestellung später rechtskräftig für ungültig erklärt wird. Ein Einberufungsmangel führt also nicht automatisch dazu, dass alle in dieser Versammlung gefassten Beschlüsse hinfällig sind. Ob im Einzelfall ein solcher Mangel überhaupt vorliegt und welche Folgen er hat, hängt stark von den Umständen ab und lässt sich nicht pauschal beantworten.

Grenzen: kein Druck auf anfechtende Eigentümer

Das Anfechtungsrecht steht jedem Wohnungseigentümer zu und darf nicht durch die Gemeinschaft eingeschränkt werden. Das OLG Köln hat in einem Beschluss vom 20.02.2004 (Az. 16 Wx 7/04) festgestellt, dass es unzulässig ist, einem Eigentümer für künftige Beschlussanfechtungen eine Abmahnung mit der Androhung der Entziehung des Wohnungseigentums in Aussicht zu stellen. Wer einen Beschluss für fehlerhaft hält, muss ihn ohne Sanktionsdruck gerichtlich überprüfen lassen können.

Häufige Fragen

Herangezogene Entscheidungen

• OLG Zweibrücken, Beschluss vom 17.10.1985, Az. 3 W 192/85
• OLG Köln, Beschluss vom 20.02.2004, Az. 16 Wx 7/04
• BayObLG, Beschluss vom 04.12.2002, Az. 2Z BR 84/02