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Berichtigung des Versammlungsprotokolls in der WEG

Ein Anspruch auf Berichtigung des Versammlungsprotokolls besteht nur, wenn die Niederschrift einen Beschlussantrag oder ein Abstimmungsergebnis objektiv unrichtig wiedergibt. Nicht jede Ungenauigkeit oder Auslassung begründet einen solchen Anspruch, und ein Recht auf Aufnahme bestimmter Diskussionsbeiträge gibt es grundsätzlich nicht. Über die Ausgestaltung der Niederschrift im Einzelnen entscheidet der Versammlungsleiter nach pflichtgemäßem Ermessen.

Rechtliche Grundlage der Niederschrift

Nach § 24 Abs. 6 Satz 1 WEG ist über die Beschlüsse der Eigentümerversammlung eine Niederschrift anzufertigen, die vom Versammlungsleiter, einem Wohnungseigentümer und, falls ein Verwaltungsbeirat bestellt ist, von dessen Vorsitzendem oder einem Vertreter zu unterschreiben ist. Das Gesetz verlangt damit im Kern die Dokumentation der gefassten Beschlüsse und der Abstimmungsergebnisse, nicht aber ein vollständiges Wortprotokoll der Versammlung.

Enthält die Teilungserklärung eine weitergehende Regelung, etwa dass eine Niederschrift über die Versammlung und die darin gefassten Beschlüsse zu fertigen ist, kann sich daraus eine über das Gesetz hinausgehende Pflicht ergeben. Das Bayerische Oberste Landesgericht hat hierzu entschieden, dass eine solche Klausel zumindest die Wiedergabe aller gestellten Anträge erfordert, auch wenn über sie nicht abgestimmt wurde (BayObLG, Beschluss vom 03.12.2003, Az. 2Z BR 188/03). Ein Anspruch auf Aufnahme einzelner Diskussionsbeiträge wird dadurch aber nicht begründet, dies bleibt Sache des Ermessens des Versammlungsleiters.

Wann ein Berichtigungsanspruch besteht

Es widerspricht ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn der Versammlungsleiter Beschlussanträge oder Abstimmungsergebnisse in der Niederschrift unrichtig festhält. Ist die Wiedergabe objektiv falsch, etwa weil das tatsächliche Abstimmungsergebnis nicht mit dem protokollierten übereinstimmt oder ein gestellter Antrag im Wortlaut verfälscht wurde, kann ein einzelner Eigentümer die Berichtigung verlangen.

Das BayObLG stellt jedoch klar, dass ein Berichtigungsanspruch nicht in jedem Fall einer Unrichtigkeit oder Auslassung besteht (BayObLG, Beschluss vom 03.12.2003, Az. 2Z BR 188/03). Kleinere Unschärfen in der Darstellung des Verlaufs, unvollständige Wiedergabe von Wortbeiträgen oder eine aus Sicht eines Eigentümers unzureichende Begründung eines Beschlusses genügen regelmäßig nicht. Maßgeblich ist, ob der Kern der Niederschrift, also die gefassten Beschlüsse und die Abstimmungsergebnisse, zutreffend dokumentiert ist.

Was ins Protokoll gehört und was nicht

Die Niederschrift dient in erster Linie der Beweissicherung darüber, welche Beschlüsse mit welchem Ergebnis gefasst wurden. Dazu gehören der Wortlaut der Beschlussanträge, das Abstimmungsergebnis mit Ja-, Nein- und Enthaltungsstimmen sowie Angaben zu Ort, Zeit, Teilnehmern und Beschlussfähigkeit.

Diskussionsverläufe, einzelne Wortmeldungen oder Zwischenrufe müssen dagegen nicht protokolliert werden, sofern die Teilungserklärung nichts anderes vorschreibt. Der Versammlungsleiter kann solche Beiträge zusammenfassend wiedergeben oder ganz weglassen. Ein Eigentümer hat insoweit keinen Anspruch darauf, dass seine Ausführungen wörtlich oder überhaupt aufgenommen werden.

✓Pflichtangaben nach § 24 Abs. 6 WEG: Beschlusswortlaut und Abstimmungsergebnis
✓Übliche Zusatzangaben: Ort, Zeit, Anwesenheit, Feststellung der Beschlussfähigkeit
✓Kein Pflichtinhalt ohne besondere Regelung: Diskussionsverlauf, einzelne Redebeiträge, Zwischenfragen

Vorgehen bei einer vermuteten Unrichtigkeit

Wer eine Unrichtigkeit feststellt, sollte sich zunächst schriftlich an die Verwaltung wenden und konkret benennen, welche Passage aus welchem Grund unzutreffend ist. Häufig lässt sich eine offensichtliche Unstimmigkeit, etwa ein Zahlendreher beim Abstimmungsergebnis, ohne weiteres klären und die Niederschrift entsprechend berichtigen.

Bleibt Streit über die Richtigkeit bestehen, kann die Frage im Rahmen einer Beschlussanfechtung nach § 44 WEG relevant werden, wenn die Unrichtigkeit die Wirksamkeit eines Beschlusses berührt, etwa weil das protokollierte Ergebnis von der tatsächlich erreichten Mehrheit abweicht. Für die reine Protokollberichtigung selbst gibt es kein eigenes gesetzlich geregeltes Verfahren, sie wird in der Praxis meist im Wege der Klärung mit der Verwaltung oder, wenn nötig, gerichtlich durchgesetzt.

Rolle der Verwaltung

Die Verwaltung erstellt die Niederschrift üblicherweise im Anschluss an die Versammlung und übermittelt sie an die Eigentümer. Bei der InnovateImmo Immobilienmanagement GmbH betreut ein fester Objektbetreuer je Objekt die Versammlung und die Protokollierung, sodass Rückfragen zu einzelnen Formulierungen direkt geklärt werden können. Die Kommunikation zu Protokollen und weiteren Unterlagen läuft über das Eigentümerportal casavi, die Verwaltung selbst erfolgt mit der Software impower.

Häufige Fragen

Muss das Protokoll wörtlich alle Diskussionsbeiträge enthalten

Nein. Nach der Rechtsprechung des BayObLG besteht kein Anspruch eines Eigentümers auf Aufnahme bestimmter Diskussionsbeiträge, dies liegt im Ermessen des Versammlungsleiters, sofern die Teilungserklärung nichts anderes vorsieht.

Wann kann ich eine Berichtigung des Protokolls verlangen

Ein Anspruch besteht, wenn Beschlussanträge oder Abstimmungsergebnisse objektiv unrichtig wiedergegeben sind. Kleinere Ungenauigkeiten oder Auslassungen begründen dagegen nicht automatisch einen Berichtigungsanspruch.

Was gilt, wenn die Teilungserklärung mehr verlangt als das Gesetz

Enthält die Teilungserklärung eine eigene Protokollregelung, kann sie über § 24 Abs. 6 WEG hinausgehen, etwa indem sie die Wiedergabe aller gestellten Anträge verlangt, auch wenn über sie nicht abgestimmt wurde.

Kann eine fehlerhafte Protokollierung einen Beschluss unwirksam machen

Eine falsche Protokollierung allein macht einen Beschluss nicht automatisch unwirksam. Betrifft der Fehler jedoch das tatsächliche Abstimmungsergebnis, kann dies im Rahmen einer Anfechtung nach § 44 WEG relevant werden.

An wen wende ich mich bei einer vermuteten Unrichtigkeit

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