Benutzungszwang in der WEG: Rechtsgrundlagen und Grenzen
Ein Benutzungszwang in der Wohnungseigentümergemeinschaft verpflichtet einzelne Eigentümer, eine Einrichtung des Gemeinschaftseigentums tatsächlich zu nutzen, etwa eine zentrale Heizungsanlage, einen gemeinschaftlichen Kabelanschluss oder eine zentrale Müllentsorgung. Diese zivilrechtliche Pflicht entsteht aus der Gemeinschaftsordnung oder aus einem Versorgungsvertrag der Gemeinschaft, wie der Bundesgerichtshof festgestellt hat (BGH, Urteil v. 19.7.2013, V ZR 109/12). Sie ist streng zu trennen vom öffentlich-rechtlichen Anschluss- und Benutzungszwang, den Gemeinden per Satzung anordnen können, etwa für Fernwärme.
Zwei unterschiedliche Rechtsfiguren
Der Begriff Benutzungszwang wird in zwei völlig verschiedenen Zusammenhängen verwendet. Im öffentlichen Recht ermächtigen Landesgesetze und kommunale Satzungen Gemeinden, den Anschluss an bestimmte Einrichtungen und deren Nutzung vorzuschreiben, etwa an Wasserleitung, Kanalisation oder Fernwärme. So regelt beispielsweise § 9 der Gemeindeordnung für Nordrhein-Westfalen einen Anschluss- und Benutzungszwang aus Gründen der Volksgesundheit oder der Wärmeversorgung.
Im WEG-Recht meint Benutzungszwang dagegen eine zivilrechtliche Verpflichtung innerhalb der Gemeinschaft: Ein einzelner Eigentümer muss eine gemeinschaftliche Einrichtung tatsächlich in Anspruch nehmen, häufig verbunden mit einer Zahlungspflicht gegenüber der Gemeinschaft oder einem Versorger. Beide Ebenen können sich überschneiden, wenn eine Gemeinde einen Anschlusszwang gegenüber dem Grundstück anordnet und die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer diesen Zwang intern umsetzen muss.
Wie ein zivilrechtlicher Benutzungszwang entsteht
Ein Benutzungszwang innerhalb der WEG ergibt sich in der Praxis aus zwei Quellen: der Gemeinschaftsordnung, die als Vereinbarung im Sinne des § 10 WEG von den teilenden Eigentümern oder später einstimmig von der Gemeinschaft beschlossen wurde, oder aus einem Versorgungsvertrag, den die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer mit einem Energieversorger, einem Kabelnetzbetreiber oder einem Müllentsorger geschlossen hat. Der Bundesgerichtshof hat klargestellt, dass sich der Zwang aus beiden Grundlagen ergeben kann (BGH, Urteil v. 19.7.2013, V ZR 109/12).
Für die laufende Verwaltung bedeutet das: Existiert bereits eine vertragliche Bindung der Gemeinschaft, etwa ein Wärmelieferungsvertrag mit Grundpreis pro Einheit, kann sich daraus faktisch eine Nutzungspflicht für die einzelnen Eigentümer ergeben, auch wenn kein gesonderter Beschluss über einen Benutzungszwang gefasst wurde. Streitig und einzelfallabhängig ist regelmäßig, ob ein solcher Vertrag allein durch Mehrheitsbeschluss nach § 19 Abs. 1 WEG geschlossen werden durfte oder ob dafür eine Vereinbarung aller Eigentümer erforderlich gewesen wäre, weil einzelne Eigentümer dadurch zu einer bestimmten Art der Nutzung ihres Sondereigentums gezwungen werden.
Grenzen der Mehrheitsbeschlusskompetenz
Nicht jede Nutzungsregelung kann die Eigentümerversammlung mit einfacher oder qualifizierter Mehrheit beschließen. Greift eine Regelung in die Art und Weise ein, wie ein Eigentümer sein Sondereigentum gebrauchen darf, ist häufig die Zustimmung aller Eigentümer erforderlich. Das OLG Frankfurt am Main hat dies für ein Verbot des maschinellen Wäschewaschens in der Wohnung entschieden: Der Ausschluss bedarf der Zustimmung aller Wohnungseigentümer und kann nicht durch Stimmenmehrheit beschlossen werden, weil der Betrieb einer Waschmaschine zum üblichen häuslichen Gebrauch gehört (OLG Frankfurt am Main, Beschluss vom 04.12.2000, Az. 20 W 414/99).
Diese Wertung lässt sich auf Benutzungszwänge übertragen, die faktisch wie ein Nutzungsverbot wirken. Verpflichtet eine Regelung Eigentümer, statt einer eigenen Anlage zwingend eine gemeinschaftliche Einrichtung zu nutzen und dafür laufend zu zahlen, handelt es sich um einen erheblichen Eingriff in die bisherige Nutzung des Sondereigentums. Ob ein solcher Zwang per Mehrheitsbeschluss im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung nach § 19 Abs. 1 WEG oder nur durch Vereinbarung eingeführt werden kann, ist von der konkreten Ausgestaltung abhängig und in der Rechtsprechung nicht einheitlich beantwortet. Bauliche Maßnahmen zur Umsetzung eines Benutzungszwangs, etwa der Anschluss an eine neue Heizzentrale, richten sich zusätzlich nach § 20 WEG.
Öffentlich-rechtlicher Anschluss- und Benutzungszwang und Auswirkungen auf die WEG
Ordnet eine Gemeinde einen Anschluss- und Benutzungszwang an ein Fernwärme- oder Fernkältenetz an, betrifft dies die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als Grundstückseigentümerin unmittelbar. Grundlage kann seit der jüngsten Reform § 109 GEG in Verbindung mit landesrechtlichen Ermächtigungen und der jeweiligen kommunalen Satzung sein. Im Zuge der kommunalen Wärmeplanung ist damit zu rechnen, dass Gemeinden von dieser Ermächtigung häufiger Gebrauch machen, mit entsprechend eingeschränkter Wahlfreiheit bei der Wahl des Energieträgers. Eine Befreiung vom Zwang kommt regelmäßig nur unter engen Voraussetzungen in Betracht.
Die Gemeinschaft muss den öffentlich-rechtlichen Zwang durch Beschluss umsetzen, etwa durch Beauftragung der erforderlichen baulichen Maßnahmen. Kommunalabgaben, die an das Grundstück anknüpfen, schulden dabei sowohl die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als auch die einzelnen Wohnungseigentümer, wie das Verwaltungsgericht Gera festgestellt hat (VG Gera, Urteil v. 14.11.2019, 2 K 2248/18). Die Kostenverteilung innerhalb der Gemeinschaft richtet sich sodann nach § 16 WEG beziehungsweise nach einer abweichenden Regelung in der Gemeinschaftsordnung.
Praktische Umsetzung in der Verwaltung
Für Beiräte und Eigentümer ist zunächst zu prüfen, ob ein Benutzungszwang bereits in der Gemeinschaftsordnung angelegt ist oder erst durch einen neuen Beschluss oder eine Vereinbarung eingeführt werden soll. Bei Zweifeln an der Beschlusskompetenz empfiehlt sich vor der Versammlung eine rechtliche Einschätzung, um Anfechtungsrisiken zu vermeiden. Beschlüsse zu Versorgungsverträgen und daraus folgenden Nutzungspflichten dokumentieren wir für die von uns verwalteten Objekte im Eigentümerportal casavi, sodass Eigentümer und Beirat den Verlauf nachvollziehen können. Ansprechpartner für Rückfragen zu einem konkreten Objekt ist jeweils ein fester Objektbetreuer.
Häufige Fragen
Das hängt von der Eingriffstiefe ab. Regelungen im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung nach § 19 WEG sind per Mehrheitsbeschluss möglich, während Eingriffe in die bisherige Nutzung des Sondereigentums nach der Wertung der Rechtsprechung häufig eine Vereinbarung aller Eigentümer erfordern.
Der kommunale Anschluss- und Benutzungszwang ist öffentlich-rechtlich und beruht auf Satzungsrecht der Gemeinde, etwa für Fernwärme nach § 109 GEG. Der zivilrechtliche Benutzungszwang in der WEG beruht dagegen auf der Gemeinschaftsordnung oder einem Versorgungsvertrag der Gemeinschaft.
Grundstücksbezogene Kommunalabgaben schulden Gemeinschaft und Wohnungseigentümer, die interne Verteilung der daraus folgenden Kosten richtet sich nach § 16 WEG oder einer abweichenden Regelung in der Gemeinschaftsordnung.
Das ist einzelfallabhängig und richtet sich danach, ob der Zwang wirksam vereinbart oder beschlossen wurde und ob er unverhältnismäßig in die Nutzung des Sondereigentums eingreift. Eine pauschale Aussage lässt sich dazu nicht treffen.
Ist der Benutzungszwang Teil der Gemeinschaftsordnung, wirkt er als Vereinbarung auch gegenüber jedem Rechtsnachfolger und damit auch gegenüber einem neuen Eigentümer.
Herangezogene Entscheidungen
- OLG Naumburg, Urteil vom 05.11.2002, Az. 9 U 81/02
- OLG Frankfurt am Main, Beschluss vom 04.12.2000, Az. 20 W 414/99