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Benutzungsvereinbarung Keller: Was die Teilungserklärung regelt

Eine Benutzungsvereinbarung Keller legt fest, wofür ein in der Teilungserklärung oder im Aufteilungsplan als "Keller" bezeichneter Raum genutzt werden darf und wofür nicht. Nach überwiegender Auffassung darf ein solcher Raum jedenfalls nicht dauerhaft bewohnt werden, selbst wenn er über Fenster und Heizung verfügt. Ob und wo eine solche Vereinbarung tatsächlich besteht, hängt aber entscheidend davon ab, an welcher Stelle die Bezeichnung "Keller" verwendet wird: In der Gemeinschaftsordnung begründet sie in der Regel eine bindende Nutzungsbeschränkung, im bloßen Aufteilungsplan dagegen regelmäßig nicht.

Was eine Kellerklausel in der Teilungserklärung bewirkt

Teileigentum darf nach § 1 Abs. 3 WEG grundsätzlich zu jedem Zweck genutzt werden, mit Ausnahme des dauerhaften Wohnens. Diese Grenze gilt für jeden Raum außerhalb einer abgeschlossenen Wohnung, unabhängig davon, wie er bezeichnet ist. Wird ein Raum in der Teilungserklärung ausdrücklich als "Keller" gewidmet, kommt eine zusätzliche Einschränkung hinzu: Nach verbreiteter gerichtlicher Auffassung ist damit nicht nur das Wohnen ausgeschlossen, sondern auch eine Nutzung, die über eine kellertypische Verwendung als Lagerraum hinausgeht. Ein Wohnungseigentümer könnte den Raum ohne eine solche Zweckbindung grundsätzlich an einen beliebigen, auch störenden Gewerbebetrieb vermieten, etwa an eine Schlosserei oder Schreinerei. Ist der Raum hingegen als Keller gewidmet, ist genau das nach dieser Linie nicht mehr ohne weiteres zulässig.

Ob eine solche Widmung im Einzelfall tatsächlich vorliegt, ist häufig streitig und muss anhand der konkreten Formulierung der Urkunde geprüft werden. Bezeichnungen wie "Kellergeschoss" oder Abkürzungen wie "KG" lassen sich nicht ohne weiteres als Benutzungsvereinbarung lesen, sondern können auch rein beschreibend gemeint sein.

Wo eine Benutzungsvereinbarung stehen muss

Für die rechtliche Wirksamkeit kommt es entscheidend auf den Fundort der Bezeichnung an. Eine Benutzungsvereinbarung im Sinne des § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG muss sich aus der Gemeinschaftsordnung ergeben oder diese muss ausdrücklich auf eine an anderer Stelle getroffene Vereinbarung verweisen. Nur dann binden die Festlegungen alle Wohnungseigentümer und deren Rechtsnachfolger.

✓Gemeinschaftsordnung: begründet in der Regel eine bindende Benutzungsvereinbarung
✓Teilungserklärung außerhalb der Gemeinschaftsordnung: nur maßgeblich, wenn dort tatsächlich eine Zweckbestimmung geregelt wird, nicht bei bloßer Raumbezeichnung
✓Aufteilungsplan: für sich genommen keine Benutzungsvereinbarung, selbst wenn ein Raum dort als "Keller" eingezeichnet ist
✓Abgeschlossenheitsbescheinigung: ebenfalls ohne eigenständige Bindungswirkung für die Nutzung

Bestandsgebäude und Neubauten: unterschiedliche Maßstäbe

In der Rechtsprechung wird zusätzlich danach unterschieden, ob ein Gebäude bereits bei der Aufteilung bestand und dort schon Gewerbe betrieben wurde, oder ob es sich um einen Neubau handelt. Bei einem Bestandsgebäude kann die Bezeichnung "Keller" oder "Laden" im Zweifel auch nur die zum Zeitpunkt der Aufteilung tatsächlich vorgefundene Nutzung beschreiben, ohne diese für alle Zeit rechtlich festzuschreiben. Bei einem Neubau spricht mehr dafür, dass der Notar mit der Bezeichnung bewusst eine Zweckbestimmung treffen wollte, weil es noch keine tatsächliche Nutzung gab, die er hätte beschreiben können.

Für die Praxis bedeutet das, dass die Auslegung einer Kellerklausel immer die konkrete Entstehungsgeschichte des Gebäudes und der Teilungserklärung einbeziehen muss. Eine pauschale Aussage, ob ein bestimmter Raum bewohnt oder gewerblich genutzt werden darf, lässt sich ohne Blick in die Unterlagen nicht treffen.

Änderung einer bestehenden Benutzungsvereinbarung

Eine wirksam begründete Benutzungsvereinbarung kann nicht durch einfachen Mehrheitsbeschluss der Eigentümerversammlung geändert werden. Erforderlich ist grundsätzlich eine Vereinbarung aller Wohnungseigentümer, es sei denn, die Gemeinschaftsordnung enthält eine Öffnungsklausel, die Änderungen mit Mehrheit zulässt. Beschlüsse, die eine bestehende Zweckbindung ohne eine solche Grundlage aufheben oder erweitern wollen, sind mangels Beschlusskompetenz anfechtbar beziehungsweise nichtig.

In der laufenden Verwaltung ist es deshalb wichtig, den Inhalt der Gemeinschaftsordnung nachvollziehbar zu dokumentieren, damit auch neu hinzukommende Eigentümer die geltenden Nutzungsbeschränkungen kennen. In unserer Praxis hält der feste Objektbetreuer des jeweiligen Objekts entsprechende Regelungen und Beschlüsse über das Eigentümerportal casavi fest, sodass sie für alle Beteiligten einsehbar sind.

Folgen einer zweckwidrigen Nutzung

Nutzt ein Eigentümer oder sein Mieter einen als Keller gewidmeten Raum entgegen der Benutzungsvereinbarung, etwa zu dauerhaften Wohnzwecken, verstößt dies gegen § 14 Abs. 1 Nr. 1 WEG, wonach die Nutzung des Sondereigentums keinem anderen Wohnungseigentümer über das unvermeidliche Maß hinaus Nachteile bereiten darf. Andere Eigentümer oder die Gemeinschaft können einen Unterlassungsanspruch nach § 1004 Abs. 1 BGB geltend machen. Die Ausübung der Rechte der Gemeinschaft erfolgt dabei über die Verwaltung als deren Vertreterin gemäß § 9a Abs. 2 WEG, gestützt auf einen entsprechenden Beschluss nach § 19 Abs. 1 WEG zur ordnungsmäßigen Verwaltung.

Auch die Kostenverteilung kann betroffen sein: Wird ein Raum entgegen seiner Widmung genutzt und entstehen dadurch zusätzliche Betriebskosten, etwa für Heizung oder Wasser, stellt sich die Frage der Kostentragung nach § 18 Abs. 2 WEG neu und muss im Einzelfall geklärt werden.

Sicherheit im Kellerbereich: Verkehrssicherungspflicht und Mitverschulden

Neben der Frage der zulässigen Nutzung stellt sich bei Gemeinschaftskellern regelmäßig die Frage der Verkehrssicherheit, etwa bei mangelhafter Beleuchtung. Nach einer Entscheidung des OLG Zweibrücken (Beschluss vom 04.08.1994, Az. 3 W 89/94) kann einem Nutzer, der sich in Kenntnis einer unzureichenden Beleuchtungssituation ohne Vorsorge, etwa ohne eine mitgeführte Taschenlampe, länger im Keller aufhält und dabei zu Schaden kommt, ein erhebliches Mitverschulden nach § 254 Abs. 1 BGB anzulasten sein. Das Gericht hat dies damit begründet, dass sich ein umsichtig Handelnder in einer solchen Lage entweder vorbereitet oder von einem längeren Aufenthalt absieht.

Für die Praxis bedeutet dies eine geteilte Verantwortung: Die Gemeinschaft bleibt für den ordnungsgemäßen Zustand von Beleuchtung und Zugängen im Gemeinschaftskeller verantwortlich, Nutzer sind aber gehalten, bekannte Gefahrenlagen nicht sorglos in Kauf zu nehmen. Bei der Schadensregulierung wird deshalb regelmäßig abgewogen, wessen Beitrag zum Unfall überwiegt.

Häufige Fragen

Darf ich meinen als Keller bezeichneten Teileigentumsraum bewohnen?

In der Regel nein. Sondereigentum, das nicht Teil einer abgeschlossenen Wohnung ist, darf ohnehin nicht dauerhaft bewohnt werden. Ist der Raum zusätzlich in der Gemeinschaftsordnung als Keller gewidmet, verstärkt dies die Nutzungsbeschränkung.

Reicht die Bezeichnung im Aufteilungsplan aus, um eine Benutzungsvereinbarung zu begründen?

Nein. Eine bindende Benutzungsvereinbarung muss sich aus der Gemeinschaftsordnung ergeben oder von ihr in Bezug genommen werden. Der Aufteilungsplan oder die Abgeschlossenheitsbescheinigung allein genügen dafür nicht.

Kann die Eigentümerversammlung die Kellernutzung mit Mehrheit ändern?

Nur wenn die Gemeinschaftsordnung eine Öffnungsklausel dafür enthält. Fehlt eine solche Klausel, ist grundsätzlich eine Vereinbarung aller Eigentümer erforderlich.

Wer haftet, wenn im Gemeinschaftskeller wegen ausgefallener Beleuchtung ein Unfall passiert?

Das hängt vom Einzelfall ab. Die Gemeinschaft ist für die Verkehrssicherheit verantwortlich, dem Geschädigten kann aber ein Mitverschulden angerechnet werden, wenn er trotz bekannter mangelhafter Beleuchtung ohne Vorsorge länger im Keller verweilt.

Was gilt, wenn im Kellerraum schon vor der Aufteilung ein Gewerbe betrieben wurde?

Bei Bestandsgebäuden mit bereits vorhandener gewerblicher Nutzung wird die Bezeichnung im Aufteilungsplan mitunter nur als Beschreibung des Ist-Zustands gewertet, nicht als abschließende Festlegung für alle Zukunft. Das ist im Einzelfall zu prüfen.

Herangezogene Entscheidungen

OLG Zweibrücken, Beschluss vom 04.08.1994, Az. 3 W 89/94
BayObLG, Beschluss vom 16.10.2003, Az. 2Z BR 187/03
KG Berlin, Urteil vom 23.06.2016, Az. 8 U 62/15