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Café ist kein Restaurant: Wenn die Benutzungsvereinbarung entscheidet

Ob ein Teileigentümer sein Sondereigentum als Café oder als Restaurant nutzen darf, hängt nicht vom allgemeinen Sprachgebrauch ab, sondern von der Auslegung der Gemeinschaftsordnung. Gestattet diese ausdrücklich nur einen Bewirtungsbetrieb ohne Vollküche, ist ein Restaurantbetrieb mit Vollküche unzulässig, auch wenn beide Betriebsarten gastronomischer Natur sind. Maßgeblich ist, dass sich Café und Restaurant in Zubereitungsart, Betriebsumfang und den davon ausgehenden Störungen für die übrigen Eigentümer typischerweise unterscheiden.

Der Ausgangsfall: eine enge Café-Klausel

In einer Gemeinschaftsordnung war geregelt, dass Spiel- und Wettbetriebe sowie Betriebe mit Bezug zum Rotlichtmilieu in jeder Einheit ausdrücklich unzulässig sind. Eine Nutzung als Bewirtungsbetrieb, konkret als Café ohne Vollküche, war nur dem Eigentümer einer bestimmten Teileigentumseinheit gestattet. Dieser vermietete seine Einheit an einen Mieter, der dort tatsächlich ein Restaurant mit Vollküche betrieb. Ein anderer Wohnungseigentümer klagte auf Unterlassung und rügte zusätzlich, dass vom Küchenbetrieb dauerhaft Gerüche in sein Sondereigentum drangen.

Wie Café und Restaurant rechtlich abgegrenzt werden

Ein Café wird als Gastronomiebetrieb verstanden, in dem in erster Linie Kaffee und Tee ausgeschenkt sowie Feinbackwaren und Kuchen verzehrt und verkauft werden. Ein Restaurant mit Vollküche geht darüber hinaus: Es bietet regelmäßig warme Speisen aus einer vollständig ausgestatteten Küche an, mit entsprechend längeren Öffnungszeiten und höherer Besucherfrequenz.

Die Prüfung erfolgt regelmäßig in zwei Schritten. Zunächst ist festzustellen, ob überhaupt eine Benutzungsvereinbarung besteht und wie sie zu verstehen ist. Im zweiten Schritt wird typisierend betrachtet, ob die von der tatsächlichen Nutzung ausgehenden Störungen den Störungen entsprechen, die von der vereinbarten Nutzung ausgehen dürften. Ein Restaurantbetrieb mit Vollküche verursacht typischerweise andere und stärkere Beeinträchtigungen, etwa durch Kochgerüche, als ein Café ohne Vollküche. Deshalb ist die Abweichung nicht nur eine Frage der Bezeichnung, sondern eine Frage des tatsächlichen Störpotenzials.

Warum die Benutzungsvereinbarung Vorrang hat

Ohne eine solche Regelung dürfte ein Teileigentümer sein Sondereigentum grundsätzlich für jeden Zweck nutzen, der nicht dem Wohnen dient, ein Restaurantbetrieb wäre dann ohne weiteres zulässig. Enthält die Gemeinschaftsordnung jedoch eine ausdrückliche Benutzungsvereinbarung, ist die Nutzung auf das Vereinbarte beschränkt. Sowohl der vermietende Eigentümer als auch sein Mieter sind daran unmittelbar gebunden.

Rechtlich beruht die Bindungswirkung solcher Vereinbarungen auf § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG. Ein Verstoß gegen die vereinbarte Nutzung kann als Beeinträchtigung des Miteigentums oder des Sondereigentums anderer Eigentümer gewertet werden und einen Unterlassungsanspruch begründen, der sich in Verbindung mit den Pflichten aus § 14 WEG auf § 1004 BGB analog stützen lässt.

Wer den Anspruch seit der WEG-Reform durchsetzen kann

Seit dem 1. Dezember 2020 hat sich die Durchsetzung solcher Ansprüche verändert. Verstöße gegen Gebrauchsregelungen der Gemeinschaftsordnung werden regelmäßig als gemeinschaftsbezogen eingeordnet, mit der Folge, dass die Ausübungsbefugnis nach § 9a Abs. 2 WEG bei der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer liegt. Ein einzelner Eigentümer kann den Unterlassungsanspruch dann nicht mehr ohne weiteres im eigenen Namen gerichtlich geltend machen, sondern muss in der Regel zunächst die Gemeinschaft zur Rechtsverfolgung veranlassen.

Ob und in welchem Umfang ein einzelner Eigentümer weiterhin selbst klagen kann, wenn er zusätzlich eine konkrete Beeinträchtigung seines eigenen Sondereigentums geltend macht, etwa durch Gerüche, wird in Rechtsprechung und Literatur nicht einheitlich beurteilt. Dies ist im Einzelfall zu prüfen und sollte vor einer Klage sorgfältig abgeklärt werden.

Konsequenzen für vermietende Teileigentümer

Wer sein Teileigentum vermietet, sollte vor Abschluss des Mietvertrags die Gemeinschaftsordnung genau prüfen und die zulässige Nutzung im Mietvertrag entsprechend eindeutig festlegen. Ein Verstoß des Mieters gegen die Benutzungsvereinbarung entlastet den vermietenden Eigentümer im Verhältnis zur Gemeinschaft nicht, er bleibt selbst verantwortlich und muss notfalls gegen seinen eigenen Mieter vorgehen.

Für WEG-Verwaltungen und Beiräte zeigt der Fall, wie wichtig eine präzise Formulierung von Nutzungsbegriffen in der Gemeinschaftsordnung ist. Begriffe wie Café, Bewirtungsbetrieb oder Laden bedürfen der Auslegung und sollten möglichst konkret mit Beispielen oder Ausschlüssen unterlegt werden. In der laufenden Verwaltung dokumentieren wir Beschlüsse und Vereinbarungen in der Software impower und stellen sie den Eigentümern über das Portal casavi zur Verfügung, sodass Nutzungsfragen im Streitfall nachvollziehbar bleiben. Für jedes Objekt steht dabei ein fester Objektbetreuer als Ansprechpartner zur Verfügung.

Häufige Fragen

Ist ein Café rechtlich automatisch auch ein Restaurant?

Nein. Ein Café wird als Betrieb verstanden, in dem vor allem Kaffee, Tee sowie Feinbackwaren und Kuchen angeboten werden. Ein Restaurant mit Vollküche geht darüber hinaus und wird als eigenständige, in der Regel störintensivere Nutzungsart behandelt.

Darf ein Teileigentümer ohne Benutzungsvereinbarung frei gastronomisch nutzen?

Grundsätzlich ja, solange die Nutzung nicht dem Wohnen dient und keine unzulässigen Störungen der übrigen Eigentümer verursacht. Eine ausdrückliche Benutzungsvereinbarung in der Gemeinschaftsordnung schränkt diesen Spielraum jedoch ein.

Wer kann bei einem Verstoß gegen eine Benutzungsvereinbarung klagen?

Seit der WEG-Reform liegt die Ausübungsbefugnis für gemeinschaftsbezogene Ansprüche in der Regel bei der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nach § 9a Abs. 2 WEG. Ob ein einzelner Eigentümer bei zusätzlicher Beeinträchtigung seines Sondereigentums selbst klagen kann, ist einzelfallabhängig.

Haftet der Eigentümer, wenn sein Mieter gegen die Benutzungsvereinbarung verstößt?

Ja. Der vermietende Teileigentümer bleibt gegenüber der Gemeinschaft verantwortlich und muss den Verstoß gegebenenfalls gegenüber seinem eigenen Mieter durchsetzen.

Wie lässt sich Streit über Nutzungsbegriffe vermeiden?

Durch möglichst präzise Formulierungen in der Gemeinschaftsordnung, etwa durch konkrete Beschreibung der zulässigen Betriebsart, statt allgemeiner Begriffe wie Bewirtungsbetrieb oder Café.

Herangezogene Entscheidungen

OLG Hamburg, Urteil vom 03.04.2002, Az. 4 U 236/01
OLG Köln, Beschluss vom 21.09.2001, Az. 16 Wx 153/01
OLG München, Beschluss vom 09.02.2017, Az. 34 Wx 333/16