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Benutzungsbeschluss in der WEG: Wo liegen die Grenzen?

Ein Benutzungsbeschluss nach § 19 Abs. 1 WEG darf die Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums ordnen, zum Beispiel Nutzungszeiten der Waschküche oder eine Stellplatzordnung. Er stößt aber an klare Grenzen: Er darf den Mitgebrauch nicht vollständig ausschließen, er darf die Nutzung des Sondereigentums nicht dauerhaft erheblich beeinträchtigen, und er muss alle Eigentümer gleich behandeln. Wo diese Grenzen genau verlaufen, hängt oft vom Einzelfall ab.

Was ein Benutzungsbeschluss regeln darf

Nach § 19 Abs. 1 WEG können die Wohnungseigentümer durch Beschluss die Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums ordnen, sofern dies der ordnungsmäßigen Verwaltung entspricht. Typische Beispiele sind Nutzungszeiten für die Waschküche, eine Belegungsordnung für Fahrradkeller oder Trockenräume, eine Stellplatzzuordnung im Innenhof oder Turnusregelungen für die Gartennutzung. Solche Beschlüsse konkretisieren das gesetzliche Mitgebrauchsrecht, ersetzen es aber nicht.

Voraussetzung ist stets, dass die Regelung im Rahmen dessen bleibt, was die Gemeinschaftsordnung ohnehin vorsieht. Ein Benutzungsbeschluss kann eine bestehende Vereinbarung konkretisieren oder ergänzen, er kann sie aber nicht verändern oder aufheben. Enthält die Teilungserklärung bereits eine feste Regelung, etwa zur Gartennutzung, fehlt für einen abweichenden Mehrheitsbeschluss die Beschlusskompetenz.

Die Grenze durch § 14 WEG: Rücksichtnahme und Mitgebrauch

Der Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums kann nur durch Vereinbarung ausgeschlossen werden, nicht durch einfachen Mehrheitsbeschluss. Innerhalb dieses Rahmens ist der Mitgebrauch nach § 14 WEG maßvoll auszuüben, sodass ein geordnetes Zusammenleben möglich bleibt und niemand über das übliche Maß hinaus Beeinträchtigungen hinnehmen muss.

Ein Benutzungsbeschluss darf also Nutzungszeiten festlegen oder einen Turnus einführen, er darf aber nicht dazu führen, dass einzelne Eigentümer faktisch vom Mitgebrauch ausgeschlossen werden. Turnusregelungen sind zulässig, solange kein Eigentümer gegenüber den anderen benachteiligt wird, etwa durch dauerhaft ungünstigere Nutzungszeiten ohne sachlichen Grund.

Kernbereich des Sondereigentums als äußerste Grenze

Ein Benutzungsbeschluss darf die Nutzung des Sondereigentums zu dem vereinbarten Zweck nicht auf Dauer erheblich beeinträchtigen oder gar ausschließen. Das gilt selbst dann, wenn Anlass für die Beschränkung bauliche oder bauordnungsrechtliche Mängel sind, etwa im Bereich des Brandschutzes. Ein dauerhaftes Nutzungsverbot für Gemeinschaftsflächen, das im Ergebnis die vereinbarungsgemäße Nutzung einer Wohnung erheblich einschränkt, greift in den Kernbereich des Wohnungseigentums ein und ist einer einfachen Mehrheitsentscheidung entzogen.

In diesem Zusammenhang ist auch § 22 WEG zu beachten, der die Rechtsfolgen bei Zerstörung des Gebäudes regelt. Zerstört im Sinne dieser Vorschrift ist ein Gebäude nur, wenn seine Nutzbarkeit durch ein punktuelles Ereignis wie Brand, Überflutung oder Explosion wesentlich beeinträchtigt oder aufgehoben ist. Bauliche Mängel, die sich schleichend entwickeln, oder bauordnungsrechtliche Defizite, die grundsätzlich behebbar sind, rechtfertigen für sich genommen keine dauerhafte Nutzungssperre per Beschluss. Vielmehr ist die Gemeinschaft gehalten, die Mängel zu beseitigen, notfalls im Wege der Sanierung.

Erhebliche Beeinträchtigung: keine schematische Bewertung

Ob eine Einschränkung durch Benutzungsbeschluss die Grenze zur erheblichen Beeinträchtigung überschreitet, lässt sich nicht anhand fester Kennziffern bestimmen. Der Bundesgerichtshof hat in einem anderen Zusammenhang, bei der Bewertung wesentlicher Beeinträchtigungen nach § 906 BGB, betont, dass technische Grenz- oder Richtwerte nur eine Entscheidungshilfe darstellen und den Tatrichter nicht von einer Würdigung der Umstände des Einzelfalls befreien; maßgeblich bleibt das Empfinden eines verständigen Menschen (BGH, Urteil vom 13.02.2004, Az. V ZR 218/03). Dieser Grundsatz stammt aus dem Nachbarrecht, der dahinterstehende Gedanke der Einzelfallwürdigung lässt sich aber auf die Frage übertragen, ob ein Benutzungsbeschluss die Nutzung des Sondereigentums erheblich beeinträchtigt.

Für die Praxis bedeutet das: Weder eine kurze Beeinträchtigung noch eine geringfügige Komforteinbuße macht einen Beschluss automatisch unwirksam. Erst wenn die vereinbarungsgemäße Nutzung auf Dauer spürbar erschwert oder unmöglich gemacht wird, ist die Grenze überschritten.

Folgen eines zu weit gehenden Beschlusses

Überschreitet ein Benutzungsbeschluss die genannten Grenzen, kommt zunächst eine Anfechtung binnen der Monatsfrist des § 45 WEG in Betracht. Greift der Beschluss dagegen in den Kernbereich des Sondereigentums ein, indem er dessen vereinbarungsgemäße Nutzung dauerhaft und erheblich beschneidet, fehlt der Gemeinschaft für eine solche Regelung bereits die Beschlusskompetenz. In diesem Fall ist der Beschluss nicht nur anfechtbar, sondern nichtig, weil er faktisch eine Vereinbarung ersetzt, die nur einstimmig getroffen werden könnte.

Für Verwaltungsbeiräte und Verwalter folgt daraus, Benutzungsbeschlüsse vor der Beschlussfassung sorgfältig auf ihre Reichweite zu prüfen: Wird tatsächlich nur die Nutzung des Gemeinschaftseigentums geordnet, oder greift die Regelung mittelbar in die Nutzung einzelner Sondereigentumseinheiten ein? Im Zweifel ist eine zeitlich befristete oder widerrufliche Regelung vorzugswürdig, statt eine dauerhafte Nutzungssperre zu beschließen.

Häufige Fragen

Kann ein Benutzungsbeschluss die Gartennutzung vollständig verbieten?

Nein. Ein vollständiger Ausschluss des Mitgebrauchs kann nur durch Vereinbarung erfolgen, nicht durch einfachen Mehrheitsbeschluss. Ein Beschluss darf die Nutzung ordnen, etwa durch Zeiten oder Zonen, nicht aber generell untersagen.

Darf die Gemeinschaft wegen Brandschutzmängeln die Nutzung von Gemeinschaftsflächen dauerhaft sperren?

Eine dauerhafte Sperre ist problematisch, wenn dadurch die vereinbarungsgemäße Nutzung des Sondereigentums erheblich beeinträchtigt oder ausgeschlossen wird. Vorrangig ist die Beseitigung der Mängel, nicht die Dauersperre.

Was passiert, wenn ein Turnusbeschluss einzelne Eigentümer benachteiligt?

Ein solcher Beschluss ist anfechtbar, weil Turnusregelungen so ausgestaltet sein müssen, dass kein Eigentümer gegenüber den anderen benachteiligt wird.

Gilt eine feste Grenzwertregelung, ab wann eine Beeinträchtigung erheblich ist?

Nein. Nach der Rechtsprechung sind feste Werte allenfalls eine Orientierung, entscheidend bleibt die Würdigung des Einzelfalls unter Berücksichtigung des Empfindens eines verständigen Menschen.

Wann ist ein Gebäude im Sinne des § 22 WEG als zerstört anzusehen?

Nur wenn seine Nutzbarkeit durch ein punktuelles Ereignis wie Brand, Überflutung oder Explosion wesentlich beeinträchtigt oder aufgehoben ist. Schleichende bauliche Mängel fallen grundsätzlich nicht darunter.

Herangezogene Entscheidungen

BGH, Urteil vom 13.02.2004, Az. V ZR 218/03
BGH, Urteil vom 13.02.2004, Az. V ZR 217/03
BGH, Urteil vom 09.02.1979, Az. V ZR 108/77