Benutzungsbeschluss: Grenzen der Beschlusskompetenz

Wohnungseigentümer können durch einfachen Mehrheitsbeschluss festlegen, wie das gemeinschaftliche Eigentum genutzt wird – etwa Regeln für Stellplätze, Gemeinschaftsräume oder die Umwidmung einer Fläche. Grundlage dieser sogenannten Benutzungsbeschlüsse ist § 19 Abs. 1 WEG, wonach die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums grundsätzlich Sache der Eigentümergemeinschaft ist. Diese Kompetenz endet dort, wo ein Beschluss eine gesetzlich oder durch Vereinbarung erlaubte Nutzung vollständig ausschließt oder eine verbotene Nutzung erlaubt: Für einen solchen Eingriff in die Grundlagen des Wohnungseigentums fehlt der Versammlung die Beschlusskompetenz, der Beschluss ist nichtig.

Wovon die Beschlusskompetenz umfasst ist

Ein Benutzungsbeschluss konkretisiert, einschränkt oder ändert eine nach §§ 13 Abs. 1, 16 Abs. 1 Satz 3 WEG i. V. m. §§ 903, 1004 BGB grundsätzlich zulässige Nutzung des Gemeinschaftseigentums. Typische Beispiele sind die Umwidmung eines allen Eigentümern zur Verfügung stehenden Raums in ein Archiv oder die Bestimmung, einen Stellplatz künftig als Grillplatz zu nutzen. Solche Beschlüsse sind zulässig, weil die betroffene Fläche weiterhin einer – wenn auch geänderten – gemeinschaftlichen Nutzung zugeführt wird.

Das BayObLG hat in einem Fall zu Stellplätzen offengelassen, ob ein Beschluss als Gebrauchsregelung nach § 15 Abs. 2 WEG a. F. oder als Klarstellung zu einer baulichen Veränderung nach § 22 Abs. 1 WEG a. F. einzuordnen ist, und festgestellt, dass in beiden Fällen eine Beschlusskompetenz bestand (BayObLG, Beschluss vom 28.03.2002, Az. 2Z BR 4/02). Nach heutigem Recht entspricht dies § 19 Abs. 1 WEG für Gebrauchsregelungen und § 20 WEG für bauliche Veränderungen. Die Einordnung im Einzelfall ist häufig weniger entscheidend als die Frage, ob überhaupt eine Regelungskompetenz besteht.

Die Grenze: kein vollständiges Nutzungsverbot

Ein Benutzungsbeschluss darf eine vom Gesetz oder einer Vereinbarung erlaubte Benutzung nicht vollständig verbieten oder ausschließen. Ebenso wenig darf er eine Nutzung erlauben, die von Gesetzes wegen oder aufgrund einer Vereinbarung verboten ist. Eine solche Regelung ändert der Sache nach das Gesetz oder die Vereinbarung ab, wofür der Versammlung die Beschlusskompetenz fehlt – der Beschluss ist nichtig, nicht nur anfechtbar.

In der Praxis betrifft dies etwa Beschlüsse, die den individuellen Gebrauch von Gemeinschaftsflächen bis zum Erlass einer künftigen Nutzungsordnung grundsätzlich untersagen und nur eine vorherige Anmeldung zulässiger Nutzungen erlauben. Der vorläufige Charakter einer solchen Regelung ändert an der fehlenden Kompetenz nichts, da bereits die zeitweise vollständige Untersagung in die Grundlagen des Gebrauchsrechts eingreift.

Dieselbe Wertung gilt für die dauerhafte Entscheidung, das gemeinschaftliche Eigentum nicht mehr instand zu halten. In einer andauernden Nutzungsuntersagung liegt keine bloße Verwaltungsmaßnahme, sondern eine Änderung der Grundlagen der Gemeinschaft, über die nach § 16 Abs. 1 Satz 3 WEG nicht durch einfachen Beschluss entschieden werden kann.

Beispiele aus Garagen- und Hausordnungen

Ordnungsregelungen zur Nutzung von Kfz-Stellplätzen sind grundsätzlich zulässig, etwa Vorgaben, was auf den Stellplätzen abgestellt werden darf, ein Verbot von Reparaturarbeiten am Fahrzeug oder Wiederholungen der Rücksichtnahmepflicht aus § 14 WEG. Solche Regelungen greifen nicht in den dinglichen Kernbereich des Sondereigentums ein.

Anders liegt es bei Regelungen, die der Gemeinschaft ein Recht einräumen, abgestellte Gegenstände zu konfiszieren und deren Herausgabe von einer Zahlung abhängig zu machen, oder bei Haftungsfreizeichnungen zugunsten der Gemeinschaft. Für derartige Eingriffe in Rechte einzelner Eigentümer besteht keine Beschlusskompetenz, die entsprechenden Regelungen sind nichtig, auch wenn sie Teil einer ansonsten überwiegend unbedenklichen Garagenordnung sind.

Wenn eine Vereinbarung die Kompetenz entzieht

Die Beschlusskompetenz der Eigentümerversammlung besteht nur, soweit sie nicht durch Vereinbarung nach § 10 Abs. 1 WEG – etwa in der Gemeinschaftsordnung – ausgeschlossen wurde. Ob eine solche Regelung vorliegt, ist durch Auslegung der eingetragenen Vereinbarung zu ermitteln, wobei es auf den Wortlaut und Sinn aus Sicht eines unbefangenen Betrachters ankommt (BayObLG, Beschluss vom 28.03.2002, Az. 2Z BR 4/02).

Vor der Vorbereitung eines Benutzungsbeschlusses lohnt sich deshalb ein Blick in die Gemeinschaftsordnung: Enthält sie bereits eine abschließende Regelung zur betroffenen Nutzung, etwa zu Stellplätzen oder Gemeinschaftsräumen, kann ein abweichender Mehrheitsbeschluss mangels Kompetenz unwirksam sein, selbst wenn er inhaltlich vernünftig erscheint.

Delegation von Einzelentscheidungen

Die Versammlung kann die grundsätzliche Entscheidung – das „Ob“ einer Maßnahme – nicht auf andere Entscheidungsträger wie den Verwaltungsbeirat übertragen. Sie behält insoweit ihre alleinige Beschlusskompetenz. Zulässig ist es dagegen, für einen bereits beschlossenen Einzelfall die Auswahl unter mehreren vorliegenden Angeboten oder Details der Ausführung, etwa eine Farbauswahl, an den Beirat zu delegieren, ohne dass darin eine generelle Übertragung von Beschlusskompetenz liegt (KG Berlin, Beschluss vom 10.09.2003, Az. 24 W 141/02).

Für Benutzungsbeschlüsse bedeutet dies: Den Rahmen der Nutzungsregelung muss die Versammlung selbst setzen. Ausführungsdetails, etwa die konkrete Beschilderung eines neu gewidmeten Grillplatzes, können im Einzelfall an den Beirat oder die Verwaltung delegiert werden.

Häufige Fragen

Herangezogene Entscheidungen

• BayObLG, Beschluss vom 28.03.2002, Az. 2Z BR 4/02
• KG Berlin, Beschluss vom 10.09.2003, Az. 24 W 141/02
• KG Berlin, Beschluss vom 10.03.2003, Az. 24 W 3/03