Prostitution in der Wohnung: Rechtslage für Eigentümer und Vermieter
Ob eine Wohnung zur Ausübung der Prostitution genutzt werden darf, hängt davon ab, ob es sich um Wohnungseigentum oder eine Mietwohnung handelt, welche Zweckbestimmung im Grundbuch beziehungsweise in der Teilungserklärung eingetragen ist und ob die Tätigkeit als Einzelperson oder in einem bordellartigen Betrieb ausgeübt wird. Eine pauschale Erlaubnis oder ein pauschales Verbot gibt es nicht, maßgeblich sind die konkreten Umstände des Einzelfalls.
Wohnungseigentum: Zweckbestimmung ist entscheidend
Ist eine Einheit im Grundbuch beziehungsweise in der Teilungserklärung als Wohnungseigentum ausgewiesen, ist sie zu Wohnzwecken bestimmt. Nach § 13 WEG darf ein Wohnungseigentümer mit seinem Sondereigentum nach Belieben verfahren, soweit dem nicht Rechte anderer Wohnungseigentümer oder Vereinbarungen entgegenstehen. Die dauerhafte gewerbliche Ausübung der Prostitution in einer als Wohnraum gewidmeten Einheit gilt regelmäßig als zweckwidrige Nutzung, weil sie über die reine Wohnnutzung hinausgeht und typischerweise mit Kundenverkehr, erhöhtem Lärm und wechselnden Besuchern verbunden ist.
Nach § 14 WEG ist jeder Wohnungseigentümer verpflichtet, das gemeinschaftliche Eigentum und die im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile so zu nutzen, dass anderen Wohnungseigentümern kein über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinausgehender Nachteil entsteht. Ob dieses Maß überschritten ist, hängt von Häufigkeit und Umfang des Kundenverkehrs, der Zahl der tätigen Personen und der baulichen Situation ab. Einzelfallweise, gelegentliche Ausübung durch eine Person in den eigenen vier Wänden wird in der Literatur teils anders bewertet als ein regelmäßiger, mehrere Personen umfassender Betrieb, der eher einer gewerblichen Nutzung entspricht und dann in Teileigentum gehört. Eine gerichtliche Klärung im konkreten Fall ist häufig unumgänglich, eine allgemeingültige Grenze existiert nicht.
Mietwohnung: vertragswidriger Gebrauch und Kündigung
Ist die Wohnung vermietet, richtet sich die zulässige Nutzung nach dem Mietvertrag. Ist als Vertragszweck ausdrücklich Wohnraum vereinbart, stellt die dauerhafte Ausübung der Prostitution in der Wohnung in der Regel eine Nutzung dar, die vom vereinbarten Zweck abweicht. Der Vermieter kann den Mieter nach § 541 BGB auf Unterlassung in Anspruch nehmen. Setzt der Mieter die vertragswidrige Nutzung trotz Abmahnung fort, kommt eine außerordentliche Kündigung nach § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB in Betracht.
Zu unterscheiden ist zwischen der Ausübung der Prostitution durch die Mieterin oder den Mieter selbst und der Untervermietung der Wohnung an Dritte zu diesem Zweck. Letzteres berührt zusätzlich § 553 BGB zur Untervermietung und kann, wenn keine Erlaubnis eingeholt wurde, eigenständig einen Kündigungsgrund darstellen. Auch hier gilt: Eine gelegentliche, diskrete Nutzung wird anders zu bewerten sein als ein Betrieb mit erkennbarem, dauerhaftem Kundenverkehr, der die Nachbarschaft beeinträchtigt.
Gewerbe- und baurechtliche Einordnung
Neben dem Zivilrecht ist die öffentlich-rechtliche Seite zu beachten. Das Prostituiertenschutzgesetz unterscheidet zwischen der selbstständigen Wohnungsprostitution einer einzelnen Person, die anmeldepflichtig ist, und dem Betrieb eines Prostitutionsgewerbes im Sinne von § 12 ProstSchG, etwa eines Bordells oder einer bordellartigen Wohnung mit mehreren tätigen Personen, der einer behördlichen Erlaubnis bedarf.
Bauplanungsrechtlich kann ein solcher Betrieb als Nutzungsänderung gelten, die in reinen oder allgemeinen Wohngebieten nach der Baunutzungsverordnung regelmäßig unzulässig ist und einer gesonderten Genehmigung der Bauaufsichtsbehörde bedarf. Fehlt diese, kann die Behörde die Nutzung untersagen, unabhängig davon, was zivilrechtlich zwischen den Beteiligten vereinbart wurde.
Handlungsmöglichkeiten für die Eigentümergemeinschaft
Stellt die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer eine zweckwidrige Nutzung fest, kann sie den betroffenen Eigentümer zunächst auffordern, die Nutzung zu unterlassen. Bleibt dies erfolglos, kommt ein Unterlassungsanspruch nach § 1004 Abs. 1 BGB in Verbindung mit § 14 WEG in Betracht, den die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als teilrechtsfähiger Verband gerichtlich geltend machen kann. Ein entsprechender Beschluss der Eigentümerversammlung ist dafür in der Regel die formale Grundlage.
Für den Verwaltungsbeirat und den Verwalter ist es in der Praxis wichtig, Beobachtungen zu dokumentieren, etwa auffälligen Kundenverkehr, Beschwerden von Nachbarn oder Hinweise auf gewerblichen Betrieb, bevor rechtliche Schritte eingeleitet werden. Eine verlässliche, schriftliche Dokumentation über das Eigentümerportal erleichtert die spätere Beweisführung erheblich.
Häufige Fragen
Ein generelles Verbot besteht nicht. Entscheidend sind die Zweckbestimmung der Einheit, Umfang und Häufigkeit des Kundenverkehrs sowie eine mögliche Beeinträchtigung anderer Bewohner. Die Bewertung erfolgt im Einzelfall.
Eine fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB kommt in Betracht, wenn eine vertragswidrige Nutzung vorliegt und der Mieter sie trotz Abmahnung fortsetzt. Ohne vorherige Abmahnung ist eine sofortige fristlose Kündigung in der Regel nicht durchsetzbar.
Ja. Ein Betrieb mit mehreren tätigen Personen gilt als Prostitutionsgewerbe im Sinne des Prostituiertenschutzgesetzes und bedarf einer Erlaubnis nach § 12 ProstSchG sowie regelmäßig einer baurechtlichen Nutzungsänderung.
Nach Dokumentation und Abmahnung kann die Gemeinschaft auf Grundlage eines Beschlusses einen Unterlassungsanspruch nach § 1004 BGB in Verbindung mit § 14 WEG gerichtlich verfolgen.
Ja. Bei Teileigentum ist eine gewerbliche Nutzung von vornherein eher zulässig, bei Wohnungseigentum spricht die Zweckbestimmung Wohnen gegen eine dauerhafte gewerbliche Prostitutionsausübung.
Herangezogene Entscheidungen
- Brandenburgisches OLG, Urteil vom 23.01.1996, Az. 2 U 117/95
- BGH, Urteil vom 09.10.2003, Az. III ZR 8/03
- BGH, Urteil vom 14.11.2003, Az. V ZR 102/03