Belüftung in Wohnung und Gebäude: Pflichten und Zuständigkeiten

Für ausreichende Belüftung einer Wohnung ist zunächst der Nutzer verantwortlich, also der Mieter oder selbstnutzende Eigentümer, der durch Stoßlüften Feuchtigkeit abführen muss. Die bauliche Voraussetzung dafür – funktionsfähige Fenster, gegebenenfalls eine Lüftungsanlage, ein Mindeststandard an Wärmedämmung – muss dagegen der Vermieter beziehungsweise bei Gemeinschaftseigentum die Wohnungseigentümergemeinschaft sicherstellen. Ob ein Feuchte- oder Schimmelschaden auf Nutzerverhalten oder auf einen baulichen Mangel zurückgeht, ist häufig strittig und lässt sich nur im Einzelfall, meist mit gutachterlicher Unterstützung, klären.

Nutzerpflicht und bauliche Pflicht im Mietverhältnis

Der Vermieter schuldet nach § 535 Abs. 1 BGB eine Wohnung, die zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignet ist. Dazu gehört, dass sich die Räume mit einem zumutbaren Lüftungsverhalten trocken halten lassen. Verlangt eine Wohnung ein deutlich über das übliche Maß hinausgehendes Lüften, etwa weil Wärmebrücken oder eine unzureichende Dämmung vorliegen, kann darin ein Sachmangel nach § 536 BGB liegen.

Umgekehrt trifft den Mieter eine Obhutspflicht: Er muss heizen und lüften, soweit es die Bauweise der Wohnung erfordert, und Schäden, die sich abzeichnen, gemäß § 536c BGB unverzüglich anzeigen. Zeigt sich Schimmel, ist in der Praxis regelmäßig streitig, ob die Ursache im Wohnverhalten oder in der Bausubstanz liegt. Pauschale Behauptungen reichen für beide Seiten nicht aus; belastbar ist meist nur eine Feuchtemessung oder ein Sachverständigengutachten.

Praktische Hinweise zum Lüftungsverhalten

Als grobe Orientierung gilt in der Praxis mehrfaches Stoßlüften am Tag mit weit geöffneten Fenstern über wenige Minuten, statt dauerhaft gekippter Fenster. Nach dem Duschen, Kochen oder Wäschetrocknen in der Wohnung ist zusätzliches Lüften sinnvoll, ebenso eine Mindesttemperatur auch in wenig genutzten Räumen, damit sich dort keine Kältebrücken bilden. Diese Empfehlungen sind bauphysikalische Erfahrungswerte und keine gesetzlich fixierten Vorgaben; im Einzelfall hängt der erforderliche Aufwand von Gebäudealter, Dämmstandard und Möblierung ab.

Für Vermieter und Eigentümer ist relevant, dass sich ein zumutbares Lüftungsverhalten nicht beliebig verschärfen lässt. Wird ein Nutzer faktisch gezwungen, mehrfach nachts aufzustehen oder die Wohnung tagsüber weitgehend ungenutzt zu lassen, spricht das eher für einen baulichen Mangel als für ein Fehlverhalten.

Lüftungsanlagen als bauliche Veränderung in der WEG

Der nachträgliche Einbau einer kontrollierten Wohnungslüftung im Gemeinschaftseigentum, etwa bei einer energetischen Sanierung oder bei fensterlosen Bädern, ist eine bauliche Veränderung im Sinne von § 20 WEG. Sie bedarf eines Beschlusses der Eigentümerversammlung; die Kosten trägt grundsätzlich, wer der Maßnahme zugestimmt hat, sofern nicht die Voraussetzungen für eine Kostentragung durch alle Eigentümer nach § 21 WEG vorliegen, etwa weil die Maßnahme mit qualifizierter Mehrheit beschlossen wurde oder sich für alle amortisiert.

Handelt es sich dagegen um die Instandhaltung oder Instandsetzung einer bereits vorhandenen Lüftungsanlage im Gemeinschaftseigentum, etwa eines zentralen Abluftsystems in fensterlosen Bädern, fällt dies unter die ordnungsmäßige Verwaltung nach § 19 WEG und wird über die Instandhaltungsrücklage finanziert. Die Abgrenzung, ob eine Lüftungskomponente zum Gemeinschafts- oder zum Sondereigentum gehört, richtet sich nach der Teilungserklärung und ist bei Zweifeln dort nachzulesen.

Fensterlose Räume und bauordnungsrechtliche Vorgaben

Für Bäder und WCs ohne Fenster sehen die Landesbauordnungen, in Berlin die Berliner Bauordnung und in Brandenburg die Brandenburgische Bauordnung, eine ausreichende Ersatzlüftung vor, meist in Form einer mechanischen Entlüftung nach außen. Ein einfacher Ventilator ohne Anschluss an eine Abluftführung genügt bauordnungsrechtlich in der Regel nicht, wobei die konkreten Anforderungen je nach Baujahr und Bestandsschutz variieren können. Bei Bestandsgebäuden gilt häufig die zum Zeitpunkt der Errichtung geltende Rechtslage fort, sodass nicht automatisch eine Nachrüstpflicht besteht.

Fällt eine solche Anlage aus oder ist sie unzureichend dimensioniert, kann dies sowohl ein mietrechtlicher Mangel als auch ein Instandsetzungsfall im Gemeinschaftseigentum sein. Eine pauschale Aussage, wer zahlt, lässt sich ohne Kenntnis der Teilungserklärung und der konkreten Anlage nicht treffen.

Vorgehen bei Streit über Feuchte- und Schimmelschäden

Zeigt sich Schimmel, empfiehlt sich zunächst eine gemeinsame Begehung von Mieter oder Eigentümer und Verwaltung beziehungsweise Vermieter, um Ausmaß und mögliche Ursache zu dokumentieren, etwa mit Fotos und einer Feuchtemessung. Lässt sich die Ursache nicht eindeutig klären, ist ein unabhängiges Gutachten oft der einzige Weg zu einer belastbaren Einschätzung, da sowohl bauliche Mängel als auch Nutzerverhalten in Betracht kommen und die Beweislast je nach Fallkonstellation unterschiedlich verteilt ist.

In der WEG-Verwaltung koordinieren wir bei Verdacht auf einen Mangel am Gemeinschaftseigentum die Beauftragung von Fachfirmen und bereiten die Beschlussfassung über notwendige Maßnahmen vor. Für die laufende Betreuung ist je Objekt ein fester Objektbetreuer zuständig, die Kommunikation läuft über das Eigentümerportal casavi, die Verwaltung selbst über die Software impower.

Häufige Fragen