Belastung des gemeinschaftlichen Eigentums: Wer entscheidet?
Wenn das gemeinschaftliche Eigentum einer Wohnungseigentümergemeinschaft mit einer Grunddienstbarkeit, einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit oder einer anderen dinglichen Belastung versehen werden soll, reicht weder ein Mehrheitsbeschluss der Eigentümerversammlung noch die alleinige Unterschrift des Verwalters aus. Die Belastung ist eine Verfügung über das gemeinschaftliche Grundstück und bedarf grundsätzlich der Zustimmung aller Wohnungseigentümer als Bruchteilseigentümer, in der Regel durch notariell beglaubigte Bewilligungen oder entsprechende Vollmachten.
Gemeinschaftliches Eigentum und Gemeinschaftsvermögen sind zu unterscheiden
Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) ist nach § 9a Abs. 1 WEG rechtsfähig und Trägerin von Rechten und Pflichten aus der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums. Ihr eigenes Vermögen, etwa Instandhaltungsrücklagen oder Bankguthaben, gehört ihr selbst. Das gemeinschaftliche Eigentum im Sinne von § 1 Abs. 5 WEG - also Grundstück, Gebäudeteile, Anlagen und Einrichtungen, die nicht im Sondereigentum stehen - gehört dagegen weiterhin den einzelnen Wohnungseigentümern als Bruchteilseigentümern. Die GdWE verwaltet dieses Eigentum, sie ist nicht seine Eigentümerin.
Diese Unterscheidung wirkt sich unmittelbar aus, sobald es nicht um Verwaltung, sondern um Verfügung geht. Nach § 9a Abs. 2 WEG übt die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die sich aus dem gemeinschaftlichen Eigentum ergebenden Rechte aus sowie solche Rechte, die eine einheitliche Rechtsverfolgung erfordern. Ob darunter auch das Recht fällt, das gemeinschaftliche Eigentum selbst zu belasten, wird nach überwiegender Auffassung verneint.
Belastung ist Verfügung, keine Verwaltungsmaßnahme
Die Bestellung einer Grunddienstbarkeit, einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit oder eines Erbbaurechts am gemeinschaftlichen Grundstück ist eine Verfügung über das Grundstück als Ganzes im Sinne von § 747 BGB. Diese Vorschrift gilt für Bruchteilsgemeinschaften und verlangt, dass über den gemeinschaftlichen Gegenstand im Ganzen nur alle Teilhaber gemeinsam verfügen können. Eine Verwaltungsmaßnahme nach § 18 Abs. 1 WEG, über die die Eigentümerversammlung durch Beschluss entscheiden könnte, liegt darin nicht.
Diese Abgrenzung ist in der Praxis wichtig, weil manche Eigentümerversammlungen die Bestellung einer Dienstbarkeit wie einen gewöhnlichen Verwaltungsbeschluss behandeln, etwa wenn ein Nachbar ein Leitungsrecht oder ein Geh- und Fahrrecht wünscht oder ein Versorgungsunternehmen eine Trasse verlegen möchte. Ein solcher Beschluss kann die interne Willensbildung dokumentieren, ersetzt aber nicht die erforderliche Bewilligung durch die einzelnen Eigentümer gegenüber dem Grundbuchamt.
Der Verwalter kann die Belastung nicht bewilligen
Auch die Vertretungsmacht des Verwalters nach § 9b Abs. 1 Satz 1 WEG reicht für die Bewilligung einer Grundbucheintragung, die das gemeinschaftliche Eigentum belastet, nicht aus. Diese Vertretungsmacht erstreckt sich auf die Angelegenheiten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, nicht auf Verfügungen über das im Bruchteilseigentum der einzelnen Wohnungseigentümer stehende Grundstück. Wird eine solche Belastung angemeldet, verlangt das Grundbuchamt nach § 19 GBO die Bewilligung durch jeden einzelnen Wohnungseigentümer - eine vom Verwalter für alle abgegebene Erklärung genügt nicht, wenn keine entsprechende Vollmacht oder Regelung in der Gemeinschaftsordnung vorliegt.
In der Praxis bedeutet das: Für jede dingliche Belastung, die über eine reine Nutzungsregelung hinausgeht, sind entweder die persönlichen, meist notariell beglaubigten Unterschriften aller Eigentümer oder eine im Grundbuch eingetragene Vollmacht zugunsten des Verwalters oder eines Bevollmächtigten erforderlich. Fehlt beides, bleibt die Bewilligung unvollständig, und die Eintragung scheitert.
Vergleichbare Fälle: Inhaltsänderungen am Sondereigentum
Ein verwandtes Problem stellt sich, wenn Teileigentum in Wohnungseigentum umgewandelt werden soll oder umgekehrt. Das OLG München hat hierzu entschieden, dass eine solche Umwandlung eine Inhaltsänderung des Sondereigentums im Sinne der §§ 873, 877 BGB bei allen Wohnungs- und Teileigentümern bewirkt und materiell-rechtlich einer Vereinbarung aller Wohnungs- und Teileigentümer sowie grundbuchrechtlich deren Bewilligung nach §§ 19, 29 GBO bedarf (OLG München, Beschluss vom 15.05.2017, Az. 34 Wx 207/16). Von diesem Erfordernis kann nur abgesehen werden, wenn die Gemeinschaftsordnung einen im Grundbuch eingetragenen, für Sondernachfolger bindenden Änderungsvorbehalt enthält, der die Mitwirkung der übrigen Eigentümer ausdrücklich ausschließt.
Die Entscheidung erging noch zur Rechtslage vor der WEG-Reform von 2020, die auch § 10 WEG neu gefasst hat. Der zugrunde liegende Grundsatz gilt jedoch unverändert fort: Eingriffe in fremdes Eigentum, sei es Sondereigentum oder gemeinschaftliches Eigentum, setzen grundsätzlich die Zustimmung der Betroffenen voraus. Pauschale Klauseln, die diese Zustimmung von vornherein ausschließen sollen, werden von den Gerichten eng ausgelegt.
Was das für die Praxis in der Eigentümergemeinschaft bedeutet
Steht eine Belastung des gemeinschaftlichen Eigentums an - etwa weil ein Telekommunikationsanbieter eine Dienstbarkeit für eine Glasfaserleitung verlangt oder ein Nachbargrundstück ein Wegerecht benötigt - lohnt sich eine klare Aufgabenteilung. Die Eigentümerversammlung kann durch Beschluss festhalten, dass sie mit der Belastung grundsätzlich einverstanden ist und unter welchen Bedingungen, etwa Entgelt, Lage und Umfang. Dieser Beschluss ersetzt aber nicht die notarielle Bewilligung. Sinnvoll ist es, gemeinsam mit dem Notar Vollmachten vorzubereiten, die alle Eigentümer unterzeichnen, damit die eigentliche Eintragungsbewilligung anschließend gebündelt erklärt werden kann.
Für die Verwaltung bedeutet das vor allem Koordinationsaufwand: Termine mit dem Notar, Einholen der einzelnen Unterschriften, Abstimmung mit dem Grundbuchamt. Ein fester Objektbetreuer, der die Kommunikation mit Eigentümern, Notar und Grundbuchamt bündelt, kann diesen Prozess erleichtern, die rechtliche Verantwortung für die eigene Erklärung verbleibt aber bei jedem einzelnen Wohnungseigentümer.
Häufige Fragen
Ein Beschluss kann die Bereitschaft der Gemeinschaft dokumentieren und Bedingungen festlegen, ersetzt aber nicht die erforderliche Zustimmung jedes einzelnen Wohnungseigentümers zur dinglichen Bewilligung. Die Belastung ist eine Verfügung über das Grundstück, keine Verwaltungsmaßnahme nach § 18 Abs. 1 WEG.
Nein, sofern keine gesonderte Vollmacht der Eigentümer vorliegt. Die Vertretungsmacht des Verwalters nach § 9b Abs. 1 Satz 1 WEG erfasst die Angelegenheiten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, nicht Verfügungen über das im Bruchteilseigentum stehende gemeinschaftliche Eigentum.
Das Gemeinschaftsvermögen, etwa Rücklagen, gehört der rechtsfähigen Gemeinschaft der Wohnungseigentümer selbst. Das gemeinschaftliche Eigentum im Sinne von § 1 Abs. 5 WEG, also Grundstück, Gebäudeteile und Anlagen, steht dagegen weiterhin im Bruchteilseigentum der einzelnen Wohnungseigentümer.
Ja, auch dafür ist grundsätzlich eine Vereinbarung aller Wohnungs- und Teileigentümer erforderlich, weil es sich um eine Inhaltsänderung des Sondereigentums handelt. Ausnahmen gelten nur, wenn die Gemeinschaftsordnung einen im Grundbuch eingetragenen Änderungsvorbehalt vorsieht.
Üblich ist ein vorbereitender Beschluss über Grundsätze und Konditionen, gefolgt von notariell beglaubigten Vollmachten oder Bewilligungen aller Eigentümer. Die Verwaltung kann Termine und Unterlagen koordinieren, die Erklärung selbst muss aber von den Eigentümern abgegeben werden.
Herangezogene Entscheidungen
- BGH, Urteil vom 09.02.2004, Az. II ZR 218/01
- KG Berlin, Beschluss vom 02.12.2002, Az. 24 W 92/02
- OLG München, Beschluss vom 15.05.2017, Az. 34 Wx 207/16