Behinderter Wohnungseigentümer: Anspruch auf Umbau

Ein Wohnungseigentümer mit Behinderung hat nach § 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG einen gesetzlichen Anspruch darauf, dass ihm angemessene bauliche Veränderungen gestattet werden, die dem Zugang zu seinem Eigentum und dessen Nutzung dienen, etwa eine Rampe, ein Treppenlift, verbreiterte Türen oder ein barrierefreier Umbau des Bades. Die übrigen Eigentümer können das Vorhaben als solches nicht ablehnen, über die konkrete Ausführung wird aber weiterhin per Beschluss entschieden. Die Kosten trägt in aller Regel der Antragsteller selbst, sofern die Gemeinschaft nichts anderes beschließt.

Der gesetzliche Anspruch nach § 20 WEG

Grundlage ist § 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG. Danach kann jeder Wohnungseigentümer verlangen, dass ihm eine angemessene bauliche Veränderung gestattet wird, die dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen dient. Anspruchsvoraussetzung ist dabei nicht, dass der Antragsteller selbst behindert ist. Auch ein nicht behinderter Eigentümer kann einen entsprechenden Umbau verlangen, etwa weil ein Angehöriger oder eine pflegende Person darauf angewiesen ist.

Der Anspruch betrifft das "Ob" der Maßnahme. Über das "Wie", also die konkrete bauliche Ausführung, entscheidet weiterhin die Gemeinschaft durch Beschluss nach § 20 Abs. 1 WEG. Sie kann etwa zwischen mehreren technisch gleichwertigen Lösungen wählen oder eine kostengünstigere Variante verlangen, solange der Zugang tatsächlich hergestellt wird. Eine vollständige Ablehnung des Umbaus ist damit nicht mehr möglich, ein Ermessen bei der Umsetzung bleibt der Gemeinschaft aber erhalten.

Wer trägt die Kosten

Die Kostenverteilung richtet sich nach § 21 WEG. Grundsatz ist, dass derjenige Eigentümer, der eine bauliche Veränderung verlangt hat, die Kosten allein trägt und ihm im Gegenzug auch die alleinige Nutzung zusteht (§ 21 Abs. 1 WEG). Für einen Treppenlift oder eine individuelle Rampe zu einer einzelnen Einheit bedeutet das in der Praxis: Der behinderte Eigentümer finanziert die Maßnahme selbst.

Etwas anderes gilt, wenn die Wohnungseigentümer mit qualifizierter Mehrheit beschließen, die Kosten auf alle zu verteilen. Das kommt in Betracht, wenn die Maßnahme auch anderen Eigentümern oder Besuchern zugutekommt, etwa ein barrierefreier Hauseingang oder ein Aufzug, der ohnehin allen Bewohnern dient. Ob im Einzelfall eine Kostenbeteiligung aller sachgerecht ist, hängt stark vom Nutzen der konkreten Maßnahme ab und lässt sich nicht pauschal beantworten.

Bestehende Einrichtungen und Betriebskosten

Neben dem Neubau spielt in der Praxis auch die Umlage laufender Kosten für bereits vorhandene Behinderteneinrichtungen eine Rolle, etwa ein Behinderten-WC in einem Gebäude mit gemischter Nutzung. Das Kammergericht Berlin hat in einem Fall zur Betriebskostenabrechnung entschieden, dass allein eine vereinzelte Nutzung eines Behinderten-WC durch einen Mieter nicht ausreicht, um diesem die vollen anteiligen Kosten aufzuerlegen (KG Berlin, Urteil vom 08.10.2001, Az. 8 U 6267/00). Kosten, die nach dem Mietvertrag oder dem Nutzungszweck der jeweiligen Einheit gar nicht zurechenbar sind, dürfen nicht ohne weiteres umgelegt werden.

Für die Betriebskostenabrechnung nach § 556 BGB gilt allgemein, dass eine Umlage dem Verursachungsprinzip folgen muss, soweit kein anderer Verteilerschlüssel vereinbart ist. Wer als Vermieter Kosten für eine Behinderteneinrichtung auf alle Mieter umlegt, sollte prüfen, ob die Einrichtung tatsächlich allen zugutekommt oder ob eine gesonderte, verursachungsgerechte Abrechnung sachgerechter ist.

Kein unmittelbarer Anspruch aus dem Grundgesetz

Art. 3 Abs. 3 Satz 2 GG verbietet die Benachteiligung wegen einer Behinderung, begründet aber nach der Rechtsprechung kein unmittelbares Leistungsrecht gegenüber Privaten. Der Bundesgerichtshof hat klargestellt, dass es in erster Linie Aufgabe des Gesetzgebers ist, die Rechtsverhältnisse Privater untereinander so auszugestalten, dass dem Schutz behinderter Menschen angemessen Rechnung getragen wird, und dass dem Gesetzgeber dabei ein erheblicher Gestaltungsspielraum zusteht (BGH, Urteil vom 13.01.2017, Az. V ZR 96/16). Der konkrete Anspruch eines Wohnungseigentümers folgt deshalb nicht direkt aus dem Grundgesetz, sondern aus der einfachgesetzlichen Regelung in § 20 Abs. 2 WEG, die diesen Auftrag umsetzt.

Ablauf in der Praxis: Antrag, Beschluss, Umsetzung

Wer einen barrierefreien Umbau möchte, sollte den Antrag rechtzeitig vor der Eigentümerversammlung stellen und die geplante Maßnahme technisch konkret beschreiben, etwa mit Angebot und gegebenenfalls Fotos der baulichen Situation. Die Verwaltung nimmt den Punkt auf die Tagesordnung, bereitet die Beschlussvorlage vor und dokumentiert das Ergebnis in der Beschluss-Sammlung.

In der Zusammenarbeit mit InnovateImmo läuft die Kommunikation zu solchen Anträgen über das Eigentümerportal casavi, ein fester Objektbetreuer begleitet den Vorgang von der Antragstellung bis zur Umsetzung. Fragen zur Kostenverteilung lassen sich so mit Bezug auf die jeweilige Jahresabrechnung klären, die wie die übrigen Objekte bis Ende Mai des Folgejahres erstellt wird.

Häufige Fragen

Herangezogene Entscheidungen

• KG Berlin, Urteil vom 08.10.2001, Az. 8 U 6267/00
• LG Berlin, Urteil vom 19.09.2000, Az. 64 S 162/00
• BGH, Urteil vom 13.01.2017, Az. V ZR 96/16