Sondereigentum nachträglich begründen: Voraussetzungen
Ja, Sondereigentum kann nachträglich begründet werden. Erforderlich ist dafür allerdings keine Mehrheitsentscheidung der Eigentümerversammlung, sondern eine notariell beurkundete Vereinbarung sämtlicher Wohnungseigentümer nach § 3 WEG, die anschließend im Grundbuch vollzogen werden muss. Hinzu kommen eine aktualisierte Abgeschlossenheitsbescheinigung sowie, soweit Grundpfandrechte bestehen, die Zustimmung der jeweiligen Gläubiger.
Warum ein Mehrheitsbeschluss nicht genügt
Sondereigentum entsteht ursprünglich durch die Teilungserklärung, also durch eine vertragliche Einräumung nach § 3 Abs. 1 WEG, bei der das Miteigentum an einem Grundstück in Miteigentumsanteile mit jeweils zugeordnetem Sondereigentum aufgeteilt wird. Eine nachträgliche Begründung – etwa weil ein bislang gemeinschaftlicher Raum künftig einem einzelnen Eigentümer allein zugeordnet werden soll – ändert diese ursprüngliche Aufteilung und damit die dingliche Rechtslage aller Miteigentumsanteile.
Weil es sich um eine Änderung der Eigentumsordnung und nicht um eine Frage der Verwaltung oder Nutzung handelt, ist dafür nach § 10 Abs. 2 WEG eine Vereinbarung aller Wohnungseigentümer erforderlich. Eine Beschlusskompetenz der Eigentümerversammlung besteht hierfür nicht, auch nicht mit qualifizierter Mehrheit. Da die Änderung eine dingliche Rechtsänderung darstellt, ist zudem notarielle Beurkundung nötig, vergleichbar der Form, die für die Übertragung von Grundstücksrechten allgemein gilt.
Voraussetzungen für den Grundbuchvollzug
Damit die Änderung im Grundbuch nachvollzogen werden kann, muss in der Regel eine neue oder ergänzte Abgeschlossenheitsbescheinigung nach § 3 Abs. 2 WEG vorliegen, die von der zuständigen Bauaufsichtsbehörde ausgestellt wird. Der Aufteilungsplan ist entsprechend anzupassen und muss die veränderte Zuordnung eindeutig darstellen.
Sind an den betroffenen Miteigentumsanteilen Grundpfandrechte eingetragen, benötigen die Beteiligten außerdem die Zustimmung der Gläubiger, da sich deren Sicherheit auf die bisherige Zuordnung bezieht. Ohne diese Zustimmung wird das Grundbuchamt die Eintragung regelmäßig zurückweisen.
Wichtig ist ferner, dass die Änderung im Bestandsverzeichnis ausdrücklich vermerkt wird. Das OLG München hat hierzu klargestellt, dass eine nachträgliche Abschreibung von Sondereigentum explizit im Bestandsverzeichnis kenntlich gemacht werden muss und aus dem Wortlaut des Vermerks hervorgehen muss, dass und in welcher Weise die Änderung den Gegenstand des Sondereigentums betrifft (OLG München, Beschluss vom 06.06.2017, Az. 34 Wx 440/16). Fehlt ein solcher eindeutiger Vermerk, kann das Grundbuch von der materiellen Rechtslage abweichen und ist dann nach § 22 GBO in Verbindung mit § 894 BGB berichtigungsfähig.
Ablauf in der Praxis
Der Weg von der Idee zur eingetragenen Änderung folgt regelmäßig denselben Schritten, auch wenn der Einzelfall Abweichungen erfordern kann.
- ✓Abstimmung des Vorhabens unter allen Eigentümern und Einholung der grundsätzlichen Bereitschaft zur Vereinbarung
- ✓Beauftragung eines Notars mit der Ausarbeitung der Nachtragsurkunde zur Teilungserklärung
- ✓Beantragung einer aktualisierten Abgeschlossenheitsbescheinigung und Anpassung des Aufteilungsplans bei der Bauaufsichtsbehörde
- ✓Einholung der Zustimmung etwaiger Grundpfandgläubiger
- ✓Beurkundung der Vereinbarung durch alle Eigentümer
- ✓Einreichung beim Grundbuchamt mit Bewilligung aller Beteiligten und Vollzug im Bestandsverzeichnis
Typische Anlässe
In der Praxis kommt die nachträgliche Begründung von Sondereigentum vor allem in folgenden Fällen vor: beim Ausbau eines Dachgeschosses, das bislang als Gemeinschaftseigentum galt und nun als Wohnung einem Eigentümer zugeordnet werden soll, bei der Umwidmung eines gemeinschaftlichen Kellerraums in Sondereigentum eines Einzelnen, oder umgekehrt bei der Rückführung von Sondereigentum in das Gemeinschaftseigentum, etwa wenn ein Hobbyraum aus der bisherigen Wohnungszuordnung herausgenommen wird.
Seit der WEG-Reform ist außerdem die Begründung von Sondereigentum an Stellplätzen erleichtert worden. Nach § 3 Abs. 1 Satz 2 WEG gilt jeder Stellplatz als Raum, sodass Sondereigentum nicht mehr nur an Garagenstellplätzen, sondern auch an Stellplätzen in Mehrfachparkern oder auf Garagendächern begründet werden kann. Die genaue Abgrenzung erfolgt nach § 3 Abs. 3 WEG durch Maßangaben im Aufteilungsplan statt, wie früher, durch dauerhafte Markierungen. Nach § 3 Abs. 2 WEG kann Sondereigentum zudem auf außerhalb des Gebäudes liegende Grundstücksteile erstreckt werden, sofern die Wohnung oder die Räume dadurch nicht ihre Abgeschlossenheit verlieren.
Abgrenzung zum Sondernutzungsrecht
Häufig wird die nachträgliche Begründung von Sondereigentum mit der Einräumung oder Änderung eines Sondernutzungsrechts verwechselt. Ein Sondernutzungsrecht verschafft kein Eigentum, sondern regelt lediglich den ausschließlichen Gebrauch einer Fläche des Gemeinschaftseigentums durch einen einzelnen Eigentümer. Es bleibt Gemeinschaftseigentum, wird aber im Innenverhältnis exklusiv zugewiesen.
Auch die Zuordnung oder Änderung von Sondernutzungsrechten erfordert grundsätzlich eine Vereinbarung, es sei denn, die Teilungserklärung enthält eine wirksame Öffnungsklausel, die Änderungen per Beschluss zulässt. Wie formstreng auch hier die Bewilligungskette im Grundbuchverfahren zu prüfen ist, zeigt eine aktuelle Entscheidung zur Zuordnung eines Sondernutzungsrechts, bei der es unter anderem um die Bewilligungsberechtigung und die korrekte Fassung des Aufteilungsplans ging (OLG München, Beschluss vom 01.10.2025, Az. 34 Wx 106/25 e). Für Eigentümer und Beiräte bedeutet das: Wer über ein Sondernutzungsrecht statt über echtes Sondereigentum verhandelt, sollte die unterschiedliche Rechtsnatur und die jeweils anwendbaren Formvorschriften nicht vermischen.
Rolle der Hausverwaltung
Die materielle Entscheidung über eine solche Änderung liegt bei den Eigentümern selbst, nicht bei der Verwaltung. Die Verwaltung kann jedoch organisatorisch unterstützen, etwa bei der Vorbereitung von Beschlussvorlagen zur Abstimmung des Vorhabens, bei der Koordination mit Notar und Grundbuchamt sowie bei der anschließenden Anpassung der Verwaltungsunterlagen und der Kostenverteilung. Für solche Vorhaben ist ein fester Objektbetreuer je Objekt hilfreich, da die Abstimmung mit Notar, Bauamt und Grundbuchamt über einen längeren Zeitraum läuft und durchgängige Ansprechbarkeit erfordert.
Häufige Fragen
Nein. Da die nachträgliche Begründung von Sondereigentum die Eigentumsordnung selbst ändert, ist nach § 10 Abs. 2 WEG eine Vereinbarung aller Wohnungseigentümer erforderlich, nicht nur ein Mehrheitsbeschluss.
Wenn an dem betroffenen Miteigentumsanteil ein Grundpfandrecht eingetragen ist, ist die Zustimmung des Gläubigers regelmäßig erforderlich, da sich dessen Sicherheit auf die bisherige Zuordnung bezieht.
Es fallen Notar- und Grundbuchkosten an, deren Höhe sich nach dem Geschäftswert richtet, sowie gegebenenfalls Gebühren für die Abgeschlossenheitsbescheinigung. Eine pauschale Angabe ist nicht möglich, da die Kosten vom Einzelfall abhängen.
Sondereigentum verschafft echtes Eigentum an bestimmten Räumen. Ein Sondernutzungsrecht bleibt dagegen Gemeinschaftseigentum und regelt lediglich das ausschließliche Nutzungsrecht eines einzelnen Eigentümers an einer Fläche.
Ohne Zustimmung aller Eigentümer kann die Vereinbarung nicht wirksam geschlossen und im Grundbuch nicht vollzogen werden. Das Vorhaben scheitert dann an der fehlenden Einstimmigkeit, unabhängig davon, wie viele Eigentümer zustimmen würden.
Herangezogene Entscheidungen
- OLG München, Beschluss vom 06.06.2017, Az. 34 Wx 440/16
- OLG Köln, Beschluss vom 26.08.2002, Az. 16 Wx 126/02
- OLG Köln, Beschluss vom 14.07.2003, Az. 16 Wx 124/2003, 16 Wx 124/03