Begehung der Wohnanlage: Pflicht, Ablauf, Dokumentation
Die Begehung der Wohnanlage gehört zu den zentralen Pflichten des Verwalters. Sie dient der Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums nach § 19 WEG und der Erfüllung der Verkehrssicherungspflicht. Je nach Alter und Zustand der Anlage sollte sie ein- bis zweimal jährlich sowie zusätzlich nach Stürmen oder anderen Unwetterereignissen erfolgen. Das Ergebnis ist zu dokumentieren, idealerweise gemeinsam mit einem Mitglied des Verwaltungsbeirats.
Rechtliche Grundlage der Begehungspflicht
Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums umfasst nach § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG auch dessen Erhaltung. Der Verwalter ist nach § 27 WEG verpflichtet, die dafür erforderlichen Maßnahmen zu ergreifen, wozu zunächst gehört, den Erhaltungsbedarf überhaupt zu ermitteln. Ohne regelmäßige Begehung der Anlage ist dies praktisch nicht möglich.
Hinzu kommt die Verkehrssicherungspflicht für das Gemeinschaftseigentum. Sie trifft die Wohnungseigentümergemeinschaft, wird in der Praxis aber vom Verwalter im Rahmen seines Vertrags wahrgenommen. Der Verwaltervertrag wird dabei als Vertrag mit Schutzwirkung zugunsten der einzelnen Wohnungseigentümer eingeordnet. Wer Gefahrenstellen nicht erkennt, weil er die Anlage nicht regelmäßig begeht, verletzt diese Pflicht und kann sich schadensersatzpflichtig machen, wenn es infolge einer erkennbaren Gefahr zu einem Personen- oder Sachschaden kommt.
Wie oft sollte begangen werden
Unmittelbar nach Übernahme einer Verwaltung sollte eine Erstbegehung stattfinden, um den Ausgangszustand der Anlage festzuhalten und etwaige Gefahrenquellen zu erkennen. Das ist unabhängig davon sinnvoll, ob eine ausdrückliche vertragliche Pflicht dazu besteht.
Für die laufende Verwaltung gibt es keine gesetzlich festgelegte Frequenz. Die Abstände richten sich nach Alter und Zustand des Objekts. Bei älteren Anlagen wird man mindestens eine jährliche, teils auch halbjährliche Begehung erwarten müssen. Nach Stürmen, Starkregen oder anderen Wetterereignissen mit möglichem Einfluss auf Dach, Fassade oder Außenanlagen sollte die Begehung zeitnah und unabhängig vom sonstigen Turnus erfolgen.
Was bei der Begehung geprüft wird
Eine Begehung umfasst in der Regel sowohl das Gebäude als auch die Außenanlagen. Ziel ist es, Instandhaltungsbedarf und Gefahrenstellen gleichermaßen zu erfassen.
- ✓Eingangsbereich und Klingeltableau
- ✓Treppenhaus, Geländer und Beleuchtung
- ✓Keller-, Technik- und Fahrradräume
- ✓Dach und Fassade, soweit ohne Gerüst einsehbar
- ✓Außenanlagen, Wege und Beleuchtung
- ✓Spielplatz und Spielgeräte
- ✓Stellplätze und Zufahrten
Teilnehmer und Protokoll
Es empfiehlt sich, die Begehung nicht allein durchzuführen, sondern zusammen mit einem Miteigentümer oder einem Mitglied des Verwaltungsbeirats. Diese Person kann das Begehungsprotokoll mit unterzeichnen, was im Streit- oder Schadensfall als Nachweis dient, dass und wann die Anlage kontrolliert wurde.
Das Protokoll sollte Datum, Teilnehmer, festgestellte Mängel je Bereich und die daraufhin eingeleiteten Schritte enthalten. Werden bei der Begehung Mängel entdeckt, lassen sich mögliche Abhilfemaßnahmen häufig schon vor Ort mit dem anwesenden Beirat informell besprechen, was die spätere Beschlussfassung erleichtert.
Reaktion auf festgestellte Mängel
Bei akuten Gefahren, etwa einem gelockerten Treppengeländer, ist der Verwalter gehalten, unmittelbar zu handeln und ein Fachunternehmen mit der Sicherung zu beauftragen, auch ohne vorherigen Beschluss der Eigentümerversammlung. Über das Ergebnis und die veranlassten Schritte sollten die Eigentümer zeitnah informiert werden, verbunden mit einem Hinweis zur Vorsicht, solange die Maßnahme noch nicht abgeschlossen ist.
Für Maßnahmen, die keinen sofortigen Handlungsbedarf begründen, etwa eine ungeeignete Einfriedung eines Spielplatzes, ist in der Regel ein Beschluss der Eigentümerversammlung erforderlich. Bis zur Beschlussfassung und Umsetzung sollten die Eigentümer auf die Gefahrenstelle hingewiesen und, soweit möglich, vorläufige Schutzmaßnahmen ergriffen werden. Ob eine bestimmte Maßnahme als dringlich einzustufen ist, hängt vom Einzelfall ab und lässt sich nicht pauschal beantworten.
Begehung in unserer Verwaltungspraxis
Wir dokumentieren Begehungen in unserer Verwaltungssoftware impower und stellen Protokolle sowie daraus folgende Maßnahmen den Eigentümern über das Portal casavi zur Verfügung. Für jedes Objekt ist ein fester Objektbetreuer zuständig, der die Anlage und ihre Besonderheiten kennt und die Begehungen entsprechend plant.
Häufige Fragen
Eine ausdrückliche gesetzliche Frequenz gibt es nicht. Die Pflicht ergibt sich mittelbar aus § 19 WEG und § 27 WEG, wonach der Verwalter den Erhaltungsbedarf ermitteln muss, sowie aus der Verkehrssicherungspflicht für das Gemeinschaftseigentum.
Als Richtwert gilt ein- bis zweimal jährlich, abhängig von Alter und Zustand der Anlage. Zusätzlich sollte nach Stürmen oder vergleichbaren Wetterereignissen zeitnah begangen werden.
Kommt es zu einem Schaden, weil eine erkennbare Gefahrenstelle nicht rechtzeitig entdeckt wurde, kommt eine Haftung wegen Verletzung der Verkehrssicherungspflicht in Betracht. Ob und in welchem Umfang gehaftet wird, hängt von den Umständen des Einzelfalls ab.
Eigentümer und Verwaltungsbeirat können den Verwalter auf konkrete Anlässe hinweisen und um eine zusätzliche Begehung bitten, etwa nach einem Schadensereignis. Ein pauschaler Anspruch auf eine bestimmte Häufigkeit besteht ohne entsprechende vertragliche Regelung nicht.
Datum und Teilnehmer der Begehung, die geprüften Bereiche, festgestellte Mängel sowie die daraufhin eingeleiteten oder geplanten Maßnahmen. Das Protokoll sollte von allen Teilnehmern unterzeichnet werden.
Herangezogene Entscheidungen
- OLG Stuttgart, Beschluss vom 07.10.1994, Az. 8 W 218/93
- KG Berlin, Urteil vom 09.10.2000, Az. 12 U 4939/99
- KG Berlin, Beschluss vom 26.06.2002, Az. 24 W 309/01