Beendigung des Mietverhältnisses: Ablauf, Fristen, Pflichten
Ein Mietverhältnis endet durch Kündigung, durch Zeitablauf bei einem wirksam befristeten Vertrag, durch Aufhebungsvertrag oder durch den Tod des Mieters, wenn niemand in den Vertrag eintritt. Mit der Beendigung entstehen für beide Seiten konkrete Pflichten: Rückgabe der Wohnung, Abrechnung der Kaution und, mit zeitlichem Abstand, die Betriebskostenabrechnung. Welche Frist und welches Verfahren gilt, hängt vom Beendigungsgrund ab.
Wege zur Beendigung eines Mietverhältnisses
Der Mieter kann jederzeit ordentlich kündigen, mit einer gesetzlichen Frist von drei Monaten zum Monatsende (§ 573c Abs. 1 BGB). Der Vermieter benötigt für eine ordentliche Kündigung ein berechtigtes Interesse nach § 573 BGB, etwa Eigenbedarf, eine erhebliche Pflichtverletzung des Mieters oder eine Verwertungshinderung. Seine Kündigungsfrist staffelt sich nach der Mietdauer und beträgt drei, sechs oder neun Monate.
Eine fristlose Kündigung aus wichtigem Grund ist nach § 543 BGB möglich, etwa bei Zahlungsverzug in erheblicher Höhe. Für Zahlungsrückstände gilt zusätzlich das Sonderkündigungsrecht des § 569 Abs. 3 BGB, einschließlich der Möglichkeit, eine fristlose Kündigung durch nachträgliche Zahlung innerhalb der Schonfrist unwirksam zu machen.
Daneben kann ein Mietverhältnis durch Aufhebungsvertrag beendet werden, durch Ablauf der Zeit bei einem wirksam qualifiziert befristeten Vertrag (§ 575 BGB) oder, bei Wohnraum, durch Tod des Mieters mit anschließendem Eintrittsrecht von Angehörigen nach §§ 563, 564 BGB.
Rückgabe der Wohnung
Mit Beendigung des Mietverhältnisses entsteht der Anspruch des Vermieters auf Rückgabe der Mietsache, § 546 Abs. 1 BGB. Dieser Anspruch besteht unabhängig davon, ob der bisherige Mietvertrag Wohnraum oder Gewerbefläche betraf, und setzt erst mit dem tatsächlichen Vertragsende ein, wie das OLG Düsseldorf zu einem gemischt genutzten Mietverhältnis festgestellt hat [OLG Düsseldorf, Urteil vom 16.04.2002, Az. 24 U 199/01].
In der Praxis empfiehlt sich ein gemeinsames Übergabeprotokoll mit Zählerständen, Schlüsselanzahl und Zustand der Räume. Ob der Mieter Schönheitsreparaturen schuldet, hängt von der konkreten Vertragsklausel ab; viele Formularklauseln sind nach der Rechtsprechung unwirksam, sodass hier eine Einzelfallprüfung notwendig ist.
Gibt der Mieter die Wohnung nach Vertragsende nicht zurück, schuldet er dem Vermieter für die Dauer der Vorenthaltung eine Nutzungsentschädigung in Höhe der vereinbarten oder ortsüblichen Miete, § 546a BGB. Bleibt die Rückgabe aus, bleibt regelmäßig nur die Räumungsklage.
Kaution und Endabrechnung
Für die Abrechnung der Kaution nennt das Gesetz keine feste Frist. Die Rechtsprechung geht überwiegend von einer angemessenen Prüf- und Überlegungsfrist aus, die je nach Fallgestaltung bis zu sechs Monate betragen kann. Innerhalb dieser Zeit darf der Vermieter mit fälligen Gegenansprüchen aufrechnen, etwa aus Schäden oder ausstehenden Betriebskosten.
Zu beachten ist dabei, dass eine Aufrechnung nur gegen einen bereits entstandenen und fälligen Anspruch möglich ist. Ansprüche, die ihrer Rechtsnatur nach erst mit Beendigung des Mietverhältnisses entstehen oder deren Entstehung unter der aufschiebenden Bedingung des Vertragsendes steht, können nicht schon während laufender Mietzeit verrechnet werden, wie das OLG Düsseldorf für einen vergleichbaren Fall entschieden hat [OLG Düsseldorf, Urteil vom 30.10.2001, Az. 24 U 77/01]. Wie genau ein einzelner Anspruch rechtlich einzuordnen ist, wird in der Literatur nicht einheitlich beurteilt, sodass hier im Zweifel eine Einzelfallprüfung angezeigt ist.
Betriebskosten nach Vertragsende
Die Abrechnung der Betriebskosten richtet sich nach dem Abrechnungszeitraum, nicht nach dem Ende des Mietverhältnisses. Nach § 556 Abs. 3 BGB ist die Abrechnung spätestens zwölf Monate nach Ablauf des Abrechnungszeitraums zu erstellen. Zieht ein Mieter unterjährig aus, erhält er für den anteiligen Zeitraum eine gesonderte Abrechnung zum regulären Termin, nicht sofort bei Auszug.
Für vermietete Eigentumswohnungen ergibt sich die Grundlage für die Betriebskostenabrechnung häufig aus der Jahresabrechnung der Wohnungseigentümergemeinschaft nach § 19 WEG. Verzögert sich diese, verzögert sich in der Regel auch die Abrechnung gegenüber dem Mieter.
Besonderheiten bei vermieteten Eigentumswohnungen
Wird eine vermietete Eigentumswohnung verkauft, endet das Mietverhältnis dadurch nicht automatisch. Nach dem Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“ (§ 566 BGB) tritt der Erwerber in die Rechte und Pflichten des bisherigen Vermieters ein, einschließlich der Kautionsverpflichtung.
Für Eigentümer, die ihre Wohnung über eine Sondereigentumsverwaltung betreuen lassen, übernehmen wir die Erstellung von Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan bis Ende Mai des Folgejahres, mit einem festen Objektbetreuer je Objekt. Unterlagen zur Wohnung, zur WEG-Abrechnung und zum Kautionsstand sind über das Eigentümerportal casavi jederzeit einsehbar, die Verwaltung selbst erfolgt mit der Software impower.
Häufige Fragen
Die Frist staffelt sich nach der Mietdauer: drei Monate bis fünf Jahre Mietzeit, sechs Monate bis acht Jahre, neun Monate darüber hinaus (§ 573c Abs. 1 Satz 2 BGB). Die Mieterfrist bleibt unabhängig von der Mietdauer bei drei Monaten.
Nur, wenn eine wirksame vertragliche Regelung dazu besteht. Viele gängige Klauseln zu starren Renovierungsfristen sind nach der Rechtsprechung unwirksam. Ob eine konkrete Klausel Bestand hat, ist im Einzelfall zu prüfen.
Eine feste gesetzliche Frist gibt es nicht. Üblich ist eine Prüf- und Überlegungsfrist von bis zu sechs Monaten, innerhalb derer der Vermieter mit fälligen Gegenansprüchen aufrechnen darf.
Der Vermieter kann für die Zeit der weiteren Nutzung eine Nutzungsentschädigung nach § 546a BGB verlangen. Zieht der Mieter dennoch nicht aus, bleibt regelmäßig nur der Weg über eine Räumungsklage.
Nein. Nach § 566 BGB tritt der Käufer in den bestehenden Mietvertrag ein, das Mietverhältnis läuft zu den bisherigen Bedingungen mit dem neuen Eigentümer als Vermieter weiter.
Herangezogene Entscheidungen
- OLG Düsseldorf, Urteil vom 30.10.2001, Az. 24 U 77/01
- BAG, Urteil vom 09.09.2003, Az. 9 AZR 574/02
- OLG Düsseldorf, Urteil vom 16.04.2002, Az. 24 U 199/01