Bedenkenhinweise in der Eigentümerversammlung
Ein Bedenkenhinweis ist die ausdrückliche Warnung des Verwalters an die Eigentümerversammlung vor der Abstimmung über einen Tagesordnungspunkt, wenn der zur Beschlussfassung anstehende Antrag rechtlich problematisch ist – etwa weil er gegen zwingende gesetzliche Vorgaben verstößt, die Kompetenz der Gemeinschaft überschreitet oder mit erheblicher Wahrscheinlichkeit anfechtbar oder sogar nichtig wäre. Der Verwalter ist aus seiner Pflicht zur ordnungsmäßigen Verwaltung nach § 18 Abs. 1 WEG gehalten, die Eigentümer vor einer solchen Entscheidung auf das Risiko hinzuweisen, auch wenn das Wort „Bedenkenhinweis” im Gesetz selbst nicht auftaucht. Unterbleibt der Hinweis oder fällt er zu vage aus, kann dies als Pflichtverletzung des Verwalters gewertet werden.
Rechtliche Grundlage der Hinweispflicht
Ein einzelner Paragraph regelt den Bedenkenhinweis nicht ausdrücklich. Die Pflicht ergibt sich aus § 18 Abs. 1 WEG, wonach der Verwalter die ordnungsmäßige Verwaltung der Gemeinschaft sicherzustellen hat, sowie aus dem Verwaltervertrag, der ihn zur sachgerechten Vorbereitung und Durchführung der Versammlung nach § 24 WEG verpflichtet. Kommen dem Verwalter bei der Vorbereitung eines Tagesordnungspunkts rechtliche Bedenken – etwa weil ein Beschlussantrag gegen zwingendes Recht verstößt – muss er diese der Versammlung mitteilen, bevor abgestimmt wird. Das schützt die Eigentümer vor einer Entscheidung ohne ausreichende Information und den Verwalter vor dem Vorwurf, die Gemeinschaft nicht rechtzeitig gewarnt zu haben.
Typische Anlässe in der Praxis
Bedenkenhinweise werden vor allem dann relevant, wenn ein Beschlussantrag an der Grenze der Beschlusskompetenz liegt oder gegen andere zwingende Vorschriften verstößt.
- ✓Bauliche Veränderungen, bei denen die Beschlusskompetenz nach § 20 WEG zweifelhaft ist
- ✓Maßnahmen, die gegen zwingende Vorgaben des Gebäudeenergiegesetzes verstoßen, etwa bei der Dämmung oberster Geschossdecken
- ✓Beschlüsse, die von zwingenden Vorschriften des WEG abweichen, ohne dass eine wirksame Vereinbarung dies erlaubt
- ✓Vergabeentscheidungen ohne die erforderlichen Vergleichsangebote
- ✓Kostenverteilungsschlüssel, die ohne wirksame Grundlage von § 16 WEG abweichen
Form und Dokumentation des Hinweises
Der Hinweis erfolgt in der Regel mündlich unmittelbar vor der Abstimmung zum betreffenden Tagesordnungspunkt. Entscheidend ist, dass er konkret benennt, worin das Risiko besteht – Nichtigkeit, Anfechtbarkeit oder ein bußgeldbewehrter Verstoß gegen zwingendes Recht – und dass er in der Niederschrift nach § 24 Abs. 6 WEG festgehalten wird. Ein pauschaler Satz, der Verwalter habe Bedenken geäußert, genügt in der Praxis meist nicht. Die Niederschrift sollte den Inhalt des Hinweises, die betroffene Vorschrift und den Umstand, dass der Hinweis vor der Abstimmung erfolgte, wiedergeben. Wir stellen die Niederschrift den Eigentümern über das Eigentümerportal casavi zur Verfügung, damit der Hinweis nachvollziehbar dokumentiert bleibt.
Folgen eines unterlassenen oder unzureichenden Hinweises
Ein nicht ausreichender Bedenkenhinweis wird in der Praxis ebenso wie ein vollständig fehlender Hinweis vor der Fassung eines später als nichtig eingestuften Beschlusses regelmäßig als grobe Pflichtverletzung des Verwalters gewertet. Das kann Schadensersatzansprüche der Gemeinschaft auslösen, wenn ihr durch die fehlerhafte Beschlussfassung ein Schaden entsteht, etwa durch vergebliche Aufwendungen oder Kosten eines Anfechtungsverfahrens. Daneben kommt eine Abberufung des Verwalters aus wichtigem Grund nach § 26 Abs. 3 WEG in Betracht, wenn wiederholt oder schwerwiegend gegen die Hinweispflicht verstoßen wird.
Verhältnis zur Anfechtung des Beschlusses
Ein ordnungsgemäßer Bedenkenhinweis verhindert nicht, dass ein Beschluss trotzdem gefasst und später erfolgreich angefochten wird. Die Eigentümerversammlung bleibt frei, gegen den Rat des Verwalters zu stimmen. Der Hinweis dient dazu, die Entscheidung auf einer informierten Grundlage zu treffen, und stellt den Verwalter von der Haftung für die Folgen frei. Für Eigentümer, die einen Beschluss für rechtswidrig halten, bleibt die Anfechtungsklage nach § 44 WEG das richtige Mittel; die Klagefrist von einem Monat nach der Beschlussfassung ist dabei zu beachten. Ob ein Beschluss im Einzelfall nichtig oder nur anfechtbar ist, lässt sich nicht immer eindeutig beurteilen. Im Zweifel sollte der Hinweis beide Möglichkeiten ansprechen, statt eine der beiden Rechtsfolgen als sicher darzustellen.
Häufige Fragen
Nein, er wird üblicherweise mündlich in der Versammlung unmittelbar vor der Abstimmung zum betreffenden Tagesordnungspunkt ausgesprochen. Entscheidend ist, dass er anschließend vollständig in der Niederschrift dokumentiert wird.
Der Verwalter ist nicht verpflichtet, offensichtlich rechtswidrige Beschlussanträge überhaupt auf die Tagesordnung zu nehmen. Ist der Punkt aber bereits angekündigt, führt er die Abstimmung durch und weist vorher auf die Bedenken hin.
War der Hinweis inhaltlich ausreichend und ordnungsgemäß protokolliert, liegt die Verantwortung für die Entscheidung bei der Gemeinschaft, nicht beim Verwalter. Fehlte der Hinweis oder war er zu vage, kommt eine Haftung des Verwalters in Betracht.
Eine vergleichbare gesetzliche Pflicht trifft den Beirat nicht. Die Hinweispflicht folgt aus dem Verwaltervertrag und trifft in erster Linie den Verwalter.
In diesem Fall entsteht ein Beweisproblem. Im Streitfall lässt sich kaum belegen, dass der Verwalter seiner Sorgfaltspflicht nachgekommen ist, weshalb die vollständige Protokollierung besonders wichtig ist.
Herangezogene Entscheidungen
- BAG, Urteil vom 02.11.2016, Az. 10 AZR 615/15