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Sachverständigen beauftragen: Alternativangebote nötig?

Vor der Beauftragung eines öffentlich bestellten und beeidigten Sachverständigen zur Feststellung des Reparaturbedarfs am gemeinschaftlichen Eigentum müssen Wohnungseigentümergemeinschaften regelmäßig keine Alternativangebote einholen. Das gilt auch dann, wenn mit dem Sachverständigen zugleich eine Honorarvereinbarung getroffen werden soll. Rechtsgrundlage ist der Grundsatz ordnungsmäßiger Verwaltung nach § 18 Abs. 2 WEG. Anders stellt sich die Lage häufig bei der Auswahl der Handwerksfirma dar, die anschließend den vom Sachverständigen festgestellten Schaden beheben soll: Hier sind Vergleichsangebote in der Praxis meist sinnvoll und in vielen Beschlussvorlagen auch üblich.

Warum bei Sachverständigen meist auf Alternativangebote verzichtet werden kann

Der Zweck von Alternativangeboten besteht darin, den Eigentümern die Stärken und Schwächen mehrerer Leistungsangebote sichtbar zu machen, damit sie eine informierte Auswahl treffen können. Der Bundesgerichtshof hat diesen Maßstab für die Beauftragung eines Rechtsanwalts entwickelt und ausgeführt, dass die Einholung von Alternativangeboten dort unterbleiben kann, wo sie diesen Vergleichszweck ohnehin nicht erreichen können (BGH, Urteil vom 22. Juni 2012, Az. V ZR 190/11). Für die Beauftragung von Gutachtern gilt entsprechendes.

Bei einem öffentlich bestellten und beeidigten Sachverständigen ist ein aussagekräftiger Vergleich mehrerer Angebote in der Regel kaum möglich. Die Qualifikation ist durch die öffentliche Bestellung bereits standardisiert, die Vergütung richtet sich häufig nach Zeitaufwand oder feststehenden Honorarsätzen, und der eigentliche Erkenntniswert eines Gutachtens hängt stärker von der fachlichen Eignung und der Unabhängigkeit der Person ab als von einem reinen Preisvergleich. Ein zweites oder drittes Angebot würde diesen Umstand nicht wesentlich verändern.

Diese Erwägung ist einzelfallabhängig zu prüfen. Betrifft der Auftrag ein Gutachten mit großem finanziellen Volumen, etwa ein umfangreiches Schadensgutachten mit mehreren Fachrichtungen, kann im Einzelfall auch anders zu entscheiden sein. Eine pauschale Aussage für jede Konstellation lässt sich daraus nicht ableiten.

Abgrenzung zur Auswahl der ausführenden Handwerksfirma

Anders liegt es regelmäßig, wenn nach dem Gutachten die eigentliche Sanierung ausgeführt werden soll. Hier lassen sich Leistungen, Materialien und Preise verschiedener Handwerksfirmen häufig unmittelbar vergleichen, sodass Kostenvoranschläge einen echten Erkenntnisgewinn liefern.

Das Kammergericht Berlin hat einen Fall entschieden, in dem eine Eigentümerversammlung zunächst über das "Ob" einer Sanierung von Treppenaufgängen und Eingangstüren sowie über eine Sonderumlage beschlossen hatte und anschließend über das "Wie", also die Beauftragung der Firma anhand vorliegender Kostenvoranschläge. Die Auswahl im Einzelfall wurde dem Verwaltungsbeirat übertragen, ohne dass die Versammlung ihre originäre Beschlusskompetenz dadurch generell abgegeben hätte (KG Berlin, Beschluss vom 10.09.2003, Az. 24 W 141/02). Dieser Grundsatz zeigt, dass eine Delegation im Einzelfall zulässig ist, solange die grundsätzliche Entscheidungshoheit bei der Eigentümerversammlung verbleibt.

Für die Praxis bedeutet das: Bei der Auswahl des Sachverständigen selbst ist ein Vergleich mehrerer Angebote meist verzichtbar, bei der Auswahl der ausführenden Firma für die anschließenden Arbeiten dagegen regelmäßig sinnvoll.

Wer entscheidet über die Beauftragung des Sachverständigen

Die Entscheidung, ob und welcher Sachverständige beauftragt wird, gehört zur ordnungsmäßigen Verwaltung nach § 18 Abs. 2 WEG und liegt damit grundsätzlich bei der Eigentümerversammlung. Der Verwalter kann im Rahmen seiner Aufgaben nach § 27 Abs. 1 WEG untergeordnete oder eilbedürftige Maßnahmen selbst veranlassen; bei größerem finanziellen Umfang oder grundsätzlicher Bedeutung ist regelmäßig ein Beschluss erforderlich.

Ob ein konkreter Fall noch als laufende Maßnahme des Verwalters gilt oder bereits einen Beschluss verlangt, ist einzelfallabhängig und richtet sich unter anderem nach der Höhe der zu erwartenden Kosten und der Tragweite der Entscheidung für das gemeinschaftliche Eigentum. Im Zweifel empfiehlt sich die Einholung eines Beschlusses, um spätere Anfechtungen zu vermeiden.

Kriterien für die Auswahl statt reinem Preisvergleich

Auch wenn kein Vergleichsangebot verlangt wird, sollte die Auswahl nachvollziehbar begründet und im Protokoll dokumentiert werden. Das schützt vor dem Vorwurf einer sachfremden oder willkürlichen Entscheidung.

✓Öffentliche Bestellung und Beeidigung für das betroffene Fachgebiet
✓Fachliche Ausrichtung passend zur Art des vermuteten Schadens
✓Referenzen aus vergleichbaren Objekten, soweit bekannt
✓Bestehende Berufshaftpflichtversicherung des Sachverständigen
✓Transparenter Kostenrahmen oder Honorarvereinbarung
✓Zeitliche Verfügbarkeit im Hinblick auf die Dringlichkeit

Ablauf in der laufenden Verwaltung

In der laufenden Verwaltung bereitet der zuständige, feste Objektbetreuer die Beschlussvorlage zur Beauftragung eines Sachverständigen vor und stimmt Auswahlkriterien und Kostenrahmen mit dem Verwaltungsbeirat ab, bevor der Punkt in die Eigentümerversammlung eingebracht wird. Beschluss, Gutachten und Kommunikation mit den Eigentümern werden über das Eigentümerportal casavi nachvollziehbar dokumentiert.

Ergebnisse aus einem Sachverständigengutachten, etwa zu erforderlichen Rückstellungen oder anstehenden Instandsetzungskosten, fließen in den Wirtschaftsplan und die Jahresabrechnung ein, die wir bis Ende Mai des Folgejahres vorlegen. Der Verwaltungsvertrag läuft dabei über ein Jahr mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten, sodass Auswahlkriterien und Ablauf für Beiräte und Eigentümer über mehrere Wirtschaftsjahre hinweg vergleichbar bleiben.

Häufige Fragen

Muss vor jeder Sachverständigenbeauftragung ein Beschluss der Eigentümerversammlung vorliegen?

In der Regel ja, wenn es sich um eine Maßnahme mit größerer finanzieller oder tatsächlicher Bedeutung handelt. Bei geringem Umfang kann die Beauftragung als laufende Verwaltungsmaßnahme des Verwalters nach § 27 Abs. 1 WEG gelten. Die Abgrenzung ist einzelfallabhängig.

Gilt der Verzicht auf Alternativangebote auch bei anderen Gutachten, etwa zu Wertermittlungen?

Der Grundsatz wurde für die Feststellung des Reparaturbedarfs am gemeinschaftlichen Eigentum entwickelt. Bei anderen Gutachtenarten kann die Bewertung abweichen, insbesondere wenn ein echter Vergleich von Methodik oder Honorar möglich ist. Eine pauschale Übertragung ist nicht gesichert.

Kann ein Eigentümer den Beschluss anfechten, weil keine Vergleichsangebote eingeholt wurden?

Allein das Fehlen von Alternativangeboten begründet nach der beschriebenen Rechtsprechung regelmäßig keinen Anfechtungsgrund. Anders kann es liegen, wenn die Auswahl erkennbar sachfremd erfolgte oder das Honorar deutlich über dem Üblichen liegt.

Ändert sich etwas, wenn mit dem Sachverständigen eine Honorarvereinbarung statt gesetzlicher Sätze getroffen wird?

Nach der vorliegenden Rechtsprechung nicht grundsätzlich. Auch bei einer beabsichtigten Honorarvereinbarung müssen keine Alternativangebote eingeholt werden, sofern sie den Eigentümern keinen echten Vergleich der Leistungsstärken ermöglichen würden.

Darf die Auswahl des Sachverständigen an den Verwaltungsbeirat delegiert werden?

Eine Delegation der konkreten Auswahl im Einzelfall, etwa anhand vorliegender Angebote, ist möglich, ohne dass die Eigentümerversammlung ihre grundsätzliche Beschlusskompetenz verliert. Das Kammergericht Berlin hat dies für die Auswahl einer Sanierungsfirma bestätigt; der Gedanke lässt sich auf vergleichbare Konstellationen übertragen.

Herangezogene Entscheidungen

KG Berlin, Beschluss vom 10.09.2003, Az. 24 W 141/02
BGH, Beschluss vom 19.09.2017, Az. VI ZB 72/16
OLG Frankfurt am Main, Beschluss vom 19.06.2017, Az. 6 W 33/17