Unwirksame Abnahmeklausel im Bauträgervertrag: Folgen und Notarhaftung
Eine Abnahmeklausel im Bauträgervertrag ist unwirksam, wenn sie dem einzelnen Erwerber das ihm zustehende individuelle Recht zur Abnahme des Gemeinschaftseigentums entzieht und stattdessen einer vom Bauträger beeinflussten Stelle überträgt, etwa einem vom Bauträger bestimmten Erstverwalter, einem von der Versammlung gewählten Sachverständigen oder einem Abnahmeausschuss. Die Folge ist regelmäßig, dass keine wirksame Abnahme des Gemeinschaftseigentums stattgefunden hat, selbst wenn Erwerber bereits eingezogen sind. Das wirkt sich auf Verjährung von Mängelansprüchen und Fälligkeit des Restkaufpreises aus. Ob daneben eine Haftung des beurkundenden Notars in Betracht kommt, hängt vom Einzelfall ab und ist rechtlich enger begrenzt, als viele Erwerber annehmen.
Warum die Abnahme im Bauträgervertrag eine besondere Rolle spielt
Der Bauträgervertrag verbindet Kaufvertrag und Werkvertrag: Der Bauträger schuldet nicht nur die Übereignung des Grundstücks beziehungsweise der Eigentumswohnung, sondern auch die vertragsgemäße Errichtung des Gebäudes. Für den werkvertraglichen Teil gelten die Regeln der §§ 633, 634 BGB. Die Abnahme ist dabei mehr als eine Formalität: Mit ihr beginnt die Verjährung der Mängelansprüche, und sie ist regelmäßig Voraussetzung dafür, dass der letzte Teil des Kaufpreises fällig wird.
Bei Wohnungseigentum kommt hinzu, dass jeder Ersterwerber ein eigenes, individuelles Recht auf Abnahme des Gemeinschaftseigentums hat. Dieses Recht kann nicht über eine Formularklausel im Bauträgervertrag auf eine andere Stelle verlagert werden, wenn dadurch die Interessenwahrung des einzelnen Erwerbers faktisch leerläuft. Die einschlägigen Vorschriften sind hier die §§ 9a, 18 WEG in Verbindung mit § 634 BGB.
Welche Klauselgestaltungen als unwirksam gelten
Bauträger versuchen aus nachvollziehbaren organisatorischen Gründen häufig, die Abnahme des Gemeinschaftseigentums zu bündeln, statt sie mit jedem einzelnen Erwerber gesondert durchzuführen. Rechtlich problematisch wird das, sobald die Auswahl der abnehmenden Stelle beim Bauträger selbst liegt oder von ihm mittelbar beeinflusst werden kann.
- ✓Abnahme durch einen vom Bauträger bestimmbaren Erstverwalter: unwirksam wegen strukturellem Interessenkonflikt, da ein bauträgernahe bestellter Verwalter die Erwerberinteressen typischerweise nicht mit dem gebotenen Nachdruck vertritt
- ✓Abnahme durch einen von der Eigentümerversammlung zu wählenden vereidigten Sachverständigen anstelle des jeweiligen Erwerbers: unwirksam, weil das individuelle Abnahmerecht des Erwerbers unterlaufen wird
- ✓Abnahme durch den Verwalter zusammen mit einem in der ersten Versammlung zu wählenden Abnahmeausschuss: unangemessene Benachteiligung, auch wenn der Bauträger von der Wahl des Ausschusses ausgeschlossen ist
Folgen der Unwirksamkeit für Abnahme, Verjährung und Kaufpreis
Ist die Abnahmeklausel unwirksam, fehlt es an einer rechtswirksamen Abnahme des Gemeinschaftseigentums, selbst wenn die Erwerber längst eingezogen sind oder ihre Einheiten nutzen. Eine konkludente Abnahme wird in diesen Fällen grundsätzlich nicht angenommen, da es an dem dafür erforderlichen Erklärungsbewusstsein fehlt. Nur ausnahmsweise, wenn dem Erwerber die Unwirksamkeit der Klausel nachweislich bekannt war, kommt eine andere Beurteilung in Betracht, wobei hier strenge Maßstäbe gelten.
Praktisch bedeutet das: Die Verjährungsfrist für Mängelansprüche am Gemeinschaftseigentum beginnt nicht zu laufen, solange keine wirksame Abnahme vorliegt. Das ist für Erwerber vorteilhaft, kann aber auch die Fälligkeit des Restkaufpreises berühren, da diese vertraglich häufig an die Abnahme geknüpft ist.
Für die AGB-rechtliche Einordnung gilt allgemein: Die Unwirksamkeit einzelner Klauseln führt nicht automatisch zur Unwirksamkeit des gesamten Bauträgervertrags. Das ist nur der Fall, wenn einer Partei ein Festhalten am Vertrag nicht mehr zumutbar ist oder keine durch dispositives Recht oder ergänzende Auslegung zu schließende Lücke verbleibt (vgl. OLG Karlsruhe, Urteil vom 12.11.2002, Az. 17 U 177/00, zur vergleichbaren Fragestellung nach dem früheren AGB-Gesetz). Eine geltungserhaltende Reduktion der unwirksamen Klausel, also ihre Aufrechterhaltung in abgeschwächter Form, kommt dabei nicht in Betracht; die Klausel entfällt vollständig und wird durch die gesetzliche Regelung ersetzt (vgl. BGH, Urteil vom 27.11.2003, Az. VII ZR 53/03).
Notarverschulden: Wann eine Haftung des Notars in Betracht kommt
Der Bauträgervertrag wird notariell beurkundet. Der Notar ist dabei nach § 17 Abs. 1 BeurkG verpflichtet, den Willen der Beteiligten zu erforschen, den Sachverhalt zu klären und die Beteiligten über die rechtliche Tragweite des Geschäfts zu belehren. Verwendet er eine Klausel, die nach gefestigter Rechtsprechung als unwirksam gilt, ohne die Erwerber darauf hinzuweisen, kann darin eine Amtspflichtverletzung liegen.
Eine Haftung nach § 19 Abs. 1 BNotO setzt allerdings zusätzlich voraus, dass dem Erwerber kein anderweitiger Ersatz möglich ist, insbesondere gegenüber dem Bauträger selbst. Diese Subsidiarität der Notarhaftung führt in der Praxis dazu, dass Ansprüche gegen den Notar regelmäßig erst dann tatsächlich durchgesetzt werden können, wenn eine Inanspruchnahme des Bauträgers aussichtslos ist, etwa wegen dessen Insolvenz.
Ob im Einzelfall tatsächlich ein Verschulden des Notars vorliegt, hängt außerdem davon ab, ob die Unwirksamkeit der konkreten Klauselgestaltung zum Zeitpunkt der Beurkundung bereits durch Rechtsprechung geklärt war oder ob es sich um eine seinerzeit noch offene Rechtsfrage handelte. Diese Bewertung ist stets einzelfallabhängig und lässt sich nicht pauschal beantworten.
Was Eigentümer und Beiräte jetzt prüfen sollten
Wer eine Eigentumswohnung von einem Bauträger erworben hat, sollte den Bauträgervertrag und das Abnahmeprotokoll des Gemeinschaftseigentums daraufhin prüfen, wer die Abnahme durchgeführt hat und ob diese Person oder Stelle vom Bauträger vorgegeben oder beeinflusst wurde. Besteht der Verdacht auf eine unwirksame Klausel, sollte rechtlicher Rat eingeholt werden, bevor Ansprüche wegen Zeitablaufs als verjährt erscheinen, obwohl die Verjährungsfrist mangels wirksamer Abnahme tatsächlich noch nicht begonnen hat.
Für neu gegründete Wohnungseigentümergemeinschaften, die aus einem Bauträgerprojekt hervorgegangen sind, übernehmen wir die laufende WEG-Verwaltung mit einem festen Objektbetreuer je Objekt. Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan legen wir bis Ende Mai des Folgejahres vor, die Kommunikation läuft über das Eigentümerportal casavi, die Verwaltung erfolgt mit der Software impower. Der Verwaltungsvertrag läuft über ein Jahr bei einer Kündigungsfrist von drei Monaten.
Häufige Fragen
Nein. Nach allgemeinen AGB-Grundsätzen bleibt der übrige Vertrag in der Regel wirksam. Der gesamte Vertrag fällt nur dann weg, wenn ein Festhalten daran einer Partei nicht zumutbar ist oder keine ausfüllbare Lücke verbleibt.
Grundsätzlich nicht. Ohne wirksame Abnahme fehlt der maßgebliche Anknüpfungspunkt für den Verjährungsbeginn, auch der bloße Einzug oder die Nutzung der Einheiten reicht dafür nicht aus.
Nur ausnahmsweise, etwa wenn dem Erwerber die Unwirksamkeit der Klausel nachweislich bekannt war. Die Anforderungen daran sind streng, sodass sich Bauträger darauf nicht regelmäßig berufen können.
Nicht automatisch. Erforderlich ist eine feststellbare Amtspflichtverletzung, etwa eine unterlassene Belehrung, und zusätzlich, dass der Erwerber keinen anderweitigen Ersatz erlangen kann, insbesondere nicht vom Bauträger selbst.
Unter anderem die Abnahme durch einen vom Bauträger bestimmbaren Erstverwalter, durch einen von der Versammlung gewählten Sachverständigen anstelle des Erwerbers sowie durch den Verwalter zusammen mit einem gewählten Abnahmeausschuss.
Herangezogene Entscheidungen
- OLG Hamm, Urteil vom 09.08.2017, Az. 30 U 53/17
- OLG Karlsruhe, Urteil vom 12.11.2002, Az. 17 U 177/00
- BGH, Urteil vom 27.11.2003, Az. VII ZR 53/03