Kostenvorschuss beim Bauträgervertrag: Wer kann was verlangen
Erwerber von Wohnungseigentum, die ihre Wohnung über einen Bauträgervertrag erworben haben, können vom Bauträger einen Kostenvorschuss zur Beseitigung von Mängeln am Gemeinschaftseigentum verlangen. Dieser Anspruch steht zunächst jedem einzelnen Erwerber persönlich zu. Ob stattdessen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) selbst klagen kann, hängt von einem eigenen Beschluss ab, mit dem die Eigentümer diese Rechte der Gemeinschaft zuweisen. § 9a Abs. 2 WEG bewirkt diese Zuweisung nicht automatisch.
Was ein Kostenvorschuss rechtlich bedeutet
Ein Kostenvorschuss ist keine Schadensersatzzahlung, sondern eine Vorauszahlung. Der Erwerber verlangt vom Bauträger den voraussichtlichen Betrag, den die Beseitigung eines Mangels durch ein anderes Unternehmen kosten wird, und muss nach Abschluss der Arbeiten darüber abrechnen. Rechtsgrundlage ist das Selbstvornahmerecht des Bestellers, das sich aus § 637 BGB in Verbindung mit den Mängelrechten nach § 634 BGB ergibt. Der Vorschuss erspart dem Erwerber, die Reparatur zunächst aus eigener Tasche zu bezahlen und erst danach Ersatz zu suchen.
Praktisch betrifft das bei Bauträgerverträgen häufig Mängel am Gemeinschaftseigentum, also an Dach, Fassade, Leitungen oder Gemeinschaftsflächen, die alle Erwerber gemeinsam betreffen, auch wenn formal jeder Erwerber einen eigenen Vertrag mit dem Bauträger geschlossen hat.
Abnahme als Voraussetzung, Ausnahme Abrechnungsverhältnis
Mängelrechte nach § 634 BGB kann der Besteller grundsätzlich erst nach Abnahme des Werks durchsetzen. Das hat der BGH in seinem Urteil vom 19.01.2017 (Az. VII ZR 193/15) klargestellt. Ohne Abnahme fehlt es an der vertraglichen Grundlage, weil bis dahin noch der Erfüllungsanspruch im Vordergrund steht.
Eine Ausnahme besteht, wenn das Vertragsverhältnis in ein sogenanntes Abrechnungsverhältnis übergegangen ist. Das setzt voraus, dass der Erwerber ausdrücklich oder erkennbar deutlich macht, unter keinen Umständen mehr mit dem Bauträger zusammenarbeiten zu wollen. Allein die Forderung eines Kostenvorschusses für die Selbstvornahme reicht dafür nach der genannten Entscheidung nicht aus. Ob im Einzelfall ein Abrechnungsverhältnis vorliegt, ist häufig streitig und muss anhand des konkreten Verhaltens beider Seiten beurteilt werden.
Auch die Frage, ob ein Vorschuss schon vor Abnahme der ausgeführten Arbeiten verlangt werden kann, war Gegenstand eines BGH-Verfahrens (Urteil vom 19.01.2017, Az. VII ZR 301/13). Dort wurde vorsorglich hilfsweise Schadensersatz statt Vorschuss geltend gemacht, für den Fall, dass ein Vorschussanspruch vor Abnahme nicht bestehen sollte. Das zeigt, dass Erwerber und ihre Vertreter diesen Punkt in der Praxis nicht als geklärten Selbstläufer behandeln sollten, sondern die Anspruchsgrundlage sorgfältig prüfen.
Individualanspruch oder Anspruch der Gemeinschaft
Rechte wegen Mängeln am Gemeinschaftseigentum aus einem Bauträgervertrag stehen zunächst dem einzelnen Erwerber zu, nicht automatisch der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. § 9a Abs. 2 WEG regelt zwar, dass Rechte und Pflichten aus dem Gemeinschaftseigentum grundsätzlich von der Gemeinschaft wahrgenommen werden, umfasst aber nicht ohne Weiteres die Mängelrechte der Erwerber aus dem Bauträgervertrag.
Damit die Gemeinschaft diese Ansprüche selbst gerichtlich durchsetzen kann, benötigt sie einen sogenannten Vergemeinschaftungsbeschluss, mit dem die Eigentümer ihre individuellen Rechte der Gemeinschaft zuweisen. Diese aus der Rechtsprechung zum alten Recht stammende Konstruktion ist durch die WEG-Reform nicht entfallen, weil sie schon vor der früheren Regelung in § 10 Abs. 6 Satz 3 Hs. 2 WEG a. F. entwickelt worden war und von deren Streichung unberührt bleibt.
Ist ein solcher Beschluss gefasst, ist die Gemeinschaft nach § 9a Abs. 1 Satz 1 WEG parteifähig und kann klagen, ohne dass der Verwalter eine gesonderte Ermächtigung nach § 9b Abs. 1 Satz 1 WEG benötigt. Fehlt der Beschluss, bleibt jeder Erwerber darauf verwiesen, seinen Anspruch selbst zu verfolgen, was bei größeren Mängeln am Gemeinschaftseigentum zu paralleler oder uneinheitlicher Rechtsverfolgung führen kann.
Streit um Sachverständigenkosten und Sonderumlage in der Praxis
Sobald ein selbstständiges Beweisverfahren oder ein Hauptsacheverfahren gegen den Bauträger läuft, fordert das Gericht regelmäßig einen Gerichtskostenvorschuss für den Sachverständigen an, der die Mängel begutachten soll. In einem dokumentierten Fall lehnte die Eigentümerversammlung den Beschluss über eine Sonderumlage zur Zahlung dieses Vorschusses ab und beauftragte stattdessen einen Rechtsanwalt, dem Gericht die Notwendigkeit der Begutachtung zu bestreiten. Ein einzelner Eigentümer zahlte den Vorschuss daraufhin aus eigenen Mitteln und focht beide Beschlüsse an, mit Erfolg vor dem Amtsgericht.
Solche Konstellationen zeigen, dass die Finanzierung eines gerichtlichen Verfahrens gegen den Bauträger innerhalb der Gemeinschaft selbst strittig sein kann, unabhängig davon, ob der Mängelanspruch inhaltlich berechtigt ist. Wird die Sonderumlage abgelehnt, bleibt oft nur die Vorfinanzierung durch einzelne Eigentümer, die sich das Risiko einer späteren Beschlussanfechtung bewusst machen sollten.
Zur Frist für die Einzahlung eines Gerichtskostenvorschusses hat der BGH in seinem Urteil vom 29.09.2017 (Az. V ZR 103/16) ausgeführt, dass der Partei in der Regel eine Erledigungsfrist von einer Woche zuzugestehen ist. Diese Frist kann sich verlängern, wenn der Vorschuss eine beträchtliche Höhe hat oder mehrere Kostenschuldner sich intern über die Zahlung abstimmen müssen, was bei einer WEG mit vielen Eigentümern regelmäßig der Fall ist.
Was Eigentümer und Beirat beachten sollten
Wer als Erwerber oder als Beirat mit Mängeln am Gemeinschaftseigentum aus einem Bauträgervertrag konfrontiert ist, sollte einige Punkte frühzeitig klären, um spätere Streitigkeiten über Zuständigkeit und Finanzierung zu vermeiden.
- ✓Prüfen, ob die Wohnungen bereits abgenommen sind und ob gegebenenfalls ein Abrechnungsverhältnis besteht
- ✓Klären, ob ein Vergemeinschaftungsbeschluss vorliegt oder gefasst werden soll, bevor Klage erhoben wird
- ✓Bei laufenden Beweisverfahren die Frist zur Einzahlung eines Gerichtskostenvorschusses im Blick behalten und die interne Abstimmung mit anderen Kostenschuldnern frühzeitig organisieren
- ✓Vor einer Ablehnung der Sonderumlage die Folgen für die Rechtsverfolgung und mögliche Beschlussanfechtungen einzelner Eigentümer bedenken
- ✓Ansprüche und deren Verjährung individuell dokumentieren, solange kein Vergemeinschaftungsbeschluss vorliegt
Häufige Fragen
Ja, der Anspruch auf Kostenvorschuss wegen Mängeln am Gemeinschaftseigentum steht Ihnen als Erwerber zunächst individuell zu. Ein Beschluss ist nur erforderlich, wenn stattdessen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer selbst klagen soll.
Grundsätzlich ja, weil Mängelrechte nach § 634 BGB regelmäßig erst nach Abnahme durchsetzbar sind. Eine Ausnahme besteht, wenn ein Abrechnungsverhältnis vorliegt, also wenn erkennbar keine weitere Zusammenarbeit mit dem Bauträger mehr in Betracht kommt. Ob das im Einzelfall zutrifft, ist häufig streitig.
Dann muss das Verfahren gegebenenfalls von einzelnen Eigentümern vorfinanziert werden, oder es kommt gar nicht erst zustande. Die Ablehnung der Sonderumlage kann selbst Gegenstand einer Beschlussanfechtung sein, wenn Eigentümer sie für rechtswidrig halten.
Die Rechtsprechung geht in der Regel von einer Erledigungsfrist von etwa einer Woche aus. Bei hohen Beträgen oder mehreren Kostenschuldnern, die sich intern abstimmen müssen, kann sich diese Frist verlängern.
Die Verwaltung kann den Tagesordnungspunkt vorbereiten und die Versammlung organisieren. Ob und wie ein Vergemeinschaftungsbeschluss im konkreten Fall sinnvoll formuliert wird, sollte mit rechtlichem Beistand geklärt werden, da die Formulierung Auswirkungen auf den Umfang der übertragenen Rechte hat.
Herangezogene Entscheidungen
- BGH, Urteil vom 19.01.2017, Az. VII ZR 301/13
- BGH, Urteil vom 29.09.2017, Az. V ZR 103/16
- BGH, Urteil vom 19.01.2017, Az. VII ZR 193/15