Getrennte Beurkundung im Bauträgervertrag
Ja, die getrennte Beurkundung von Grundstückskaufvertrag und Auflassung in einem Bauträgervertrag ist rechtlich zulässig und in der notariellen Praxis verbreitet. Der Notar beurkundet dabei zunächst den Kaufvertrag mit Auflassungsvormerkung; die eigentliche Auflassung, also die dingliche Einigung über den Eigentumsübergang nach § 925 BGB, folgt erst in einer gesonderten Urkunde, meist nach vollständiger Zahlung des Kaufpreises. Dieses Vorgehen ist zwar teurer als die gemeinsame Beurkundung in einer Urkunde, stellt nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs aber keine unrichtige Sachbehandlung im Sinne von § 21 Abs. 1 Satz 1 GNotKG dar. Der Notar muss die Vertragsparteien dabei auch nicht ungefragt auf kostengünstigere Gestaltungsalternativen hinweisen.
Zwei Wege zur Auflassung im Bauträgervertrag
Bei einem Bauträgervertrag nach § 650u BGB verpflichtet sich der Bauträger, dem Erwerber Eigentum an einem noch zu errichtenden oder zu sanierenden Gebäude oder einer Wohnung zu verschaffen und gleichzeitig das Bauwerk zu errichten. Die dingliche Übertragung des Eigentums setzt neben der Eintragung im Grundbuch die Auflassung nach § 925 BGB voraus, also die bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Teile vor dem Notar erklärte Einigung über den Eigentumsübergang. In der Praxis haben sich zwei Modelle etabliert. Bei der sogenannten Bewilligungslösung wird der Notar bereits im Kaufvertrag bevollmächtigt, die Eintragungsbewilligung im Namen des Veräußerers zu erklären, sobald ihm die vollständige Kaufpreiszahlung nachgewiesen ist. Alternativ wird die Auflassung erst nach Zahlung des Kaufpreises in einer eigenen, gesonderten Urkunde beurkundet. Welches Modell gewählt wird, hängt von der Interessenlage der Beteiligten und der Praxis des beurkundenden Notars ab.
Kostenfolgen der getrennten Beurkundung
Die getrennte Beurkundung ist im Ergebnis teurer als die gemeinsame Beurkundung von Kaufvertrag und Auflassung in einer Urkunde. Während bei gemeinsamer Beurkundung die Auflassung regelmäßig ohne zusätzliche Gebühr in derselben Urkunde miterledigt wird, löst die gesonderte Beurkundung eine eigene Notargebühr nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz aus, die sich am Wert des Grundstücks bemisst. Für Käufer bedeutet dies einen spürbaren Mehrbetrag, der bei höheren Kaufpreisen durchaus einige hundert Euro ausmachen kann. Dieser Kostenunterschied ist der Ausgangspunkt der rechtlichen Auseinandersetzung, ob die getrennte Beurkundung als unrichtige Sachbehandlung zu werten ist.
Unrichtige Sachbehandlung nach § 21 GNotKG: Streitstand und Entscheidung des BGH
Nach § 21 Abs. 1 Satz 1 GNotKG werden Kosten nicht erhoben, wenn sie bei unrichtiger Sachbehandlung entstanden sind. Eine unrichtige Sachbehandlung liegt nach der Rechtsprechung vor, wenn ein offen zutage tretender Verstoß gegen eindeutige gesetzliche Vorgaben oder ein offensichtliches Versehen des Notars gegeben ist, oder wenn der Notar von mehreren gleich sicheren Gestaltungsmöglichkeiten ohne sachlichen Grund die teurere wählt. In der Literatur wird zum Teil vertreten, die getrennte Beurkundung von Kaufvertrag und Auflassung sei wegen der höheren Gebühren in aller Regel als unrichtige Sachbehandlung anzusehen, sofern nicht besondere Sicherungsinteressen einer Partei eine zeitlich getrennte Beurkundung nahelegen.
Der Bundesgerichtshof hat diese Frage verneint. Es stelle keine unrichtige Sachbehandlung dar, dass der Notar die Auflassung getrennt von der Annahmeerklärung des Bauträgers beurkundet und die Beteiligten nicht auf die damit verbundenen Mehrkosten hingewiesen habe. Zwar sei die getrennte Beurkundung tatsächlich teurer. Die Aufklärungs- und Belehrungspflichten des Notars beschränkten sich jedoch auf die rechtliche Bedeutung der Annahme und nicht auf einen Vergleich der Kostenfolgen unterschiedlicher, rechtlich zulässiger Gestaltungswege. Für Käufer und Verkäufer folgt daraus: Ein Anspruch auf Rückerstattung der Mehrkosten allein wegen der Wahl des teureren Beurkundungsmodells besteht in aller Regel nicht.
Argumente für und gegen die gemeinsame Beurkundung
Die Entscheidung für das eine oder andere Modell ist keine reine Kostenfrage, sondern hängt von der Interessenlage der Vertragsparteien ab. Wird die Auflassung gemeinsam mit dem Kaufvertrag beurkundet, kann unter weiteren Voraussetzungen bereits ein Anwartschaftsrecht des Käufers entstehen, das seine Position rechtlich absichert, bevor der volle Kaufpreis gezahlt ist. Aus Sicht des Bauträgers stellt dies zugleich eine ungesicherte Vorleistung dar, die je nach Bonität und Vertragsgestaltung unerwünscht sein kann. Bedeutung hat außerdem § 313b Abs. 1 BGB: Nachträgliche Änderungen des Kaufvertrags bedürfen der notariellen Form, solange sie vor der Auflassung erfolgen; nach der Auflassung entfällt dieses Formerfordernis. Das kann für die Mitbeurkundung der Auflassung sprechen, wenn umfangreiche Sonderwunschvereinbarungen zwischen Bauträger und Erwerber absehbar sind, die dann formfrei und kostengünstiger vereinbart werden können. Es kann ebenso dagegen sprechen, weil den Beteiligten dann der notarielle Beratungsschutz bei späteren Änderungen fehlt. Eine pauschale Empfehlung lässt sich hier nicht geben, die Bewertung ist einzelfallabhängig.
Bedeutung für Käufer neu errichteter Eigentumswohnungen
Für Erwerber einer Eigentumswohnung im Rahmen eines Bauträgervertrags ist vor allem wichtig zu wissen, dass die getrennte Beurkundung von Kaufvertrag und Auflassung ein rechtlich anerkanntes und übliches Vorgehen ist, das nicht per se auf einen Fehler des Notars oder eine überhöhte Kostenrechnung hindeutet. Wer Zweifel an der Notwendigkeit der gewählten Gestaltung hat, sollte dies vor Beurkundung mit dem Notar klären, da eine nachträgliche Kostenkorrektur wegen unrichtiger Sachbehandlung nach der dargestellten Rechtsprechung nur in engen Ausnahmefällen in Betracht kommt. Für die spätere Wohnungseigentümergemeinschaft, die mit der Fertigstellung und den einzelnen Eigentumsübertragungen entsteht, hat die Wahl des Beurkundungsmodells in der Regel keine Auswirkungen auf die laufende Verwaltung; sie betrifft ausschließlich das Verhältnis zwischen Bauträger, Erwerber und Notar bis zum Zeitpunkt der Eigentumsumschreibung.
Häufige Fragen
Nein. Beide Beurkundungsmodelle sind rechtlich zulässig und in der notariellen Praxis anerkannt. Wirksamkeitsfragen stellen sich nicht, lediglich die Kostenfolgen unterscheiden sich.
Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nicht. Die Aufklärungspflichten des Notars beziehen sich auf die rechtliche Bedeutung der Annahmeerklärung, nicht auf einen Kostenvergleich der Gestaltungsalternativen.
Dabei wird der Notar bereits im Kaufvertrag bevollmächtigt, die Eintragungsbewilligung im Namen des Verkäufers zu erklären, sobald die vollständige Kaufpreiszahlung nachgewiesen ist. Eine gesonderte Beurkundung der Auflassung entfällt dadurch.
Das lässt sich nicht pauschal beantworten. Die gemeinsame Beurkundung kann unter Umständen ein Anwartschaftsrecht des Käufers begründen, bedeutet aber zugleich eine weitergehende Vorleistung des Bauträgers. Welches Modell im Einzelfall die Interessen besser wahrt, hängt von der konkreten Vertragsgestaltung und den Sicherungsinteressen der Beteiligten ab, etwa durch Vormerkung und Bürgschaft.
In der Regel nicht. Der Bundesgerichtshof hat die getrennte Beurkundung nicht als unrichtige Sachbehandlung nach § 21 Abs. 1 Satz 1 GNotKG eingestuft, allein weil sie teurer ist als die gemeinsame Beurkundung.
Herangezogene Entscheidungen
- OLG München, Beschluss vom 31.07.2017, Az. 34 Wx 36/17
- FG Baden-Württemberg, Urteil vom 09.02.2017, Az. 1 K 841/15rechtskräftig
- OLG Düsseldorf, Beschluss vom 13.08.2003, Az. I-3 Wx 176/03