Bauträgervertrag: Was gehört zum geschuldeten Bau-Soll?

Das Bau-Soll ist die Gesamtheit dessen, was der Bauträger nach dem notariellen Vertrag herstellen muss. Maßgeblich sind in dieser Reihenfolge die vertraglich vereinbarte Baubeschreibung, die zugehörigen Pläne und, soweit dort nichts geregelt ist, der bei Abnahme allgemein anerkannte Stand der Technik nach § 633 BGB. Weicht die tatsächliche Ausführung davon ab, liegt ein Mangel vor, unabhängig davon, ob die Abweichung im Vertrag ausdrücklich angesprochen wurde.

Woraus sich das Bau-Soll zusammensetzt

Grundlage ist der notarielle Bauträgervertrag selbst, der nach § 650u BGB einen Grundstückskaufvertrag mit einer Bauverpflichtung verbindet. Für die Bauverpflichtung gelten grundsätzlich die Vorschriften des Bauvertragsrechts, insbesondere die §§ 650a ff. BGB. Zentraler Bestandteil ist die Baubeschreibung, die der Bauträger dem Erwerber nach § 650j BGB in Verbindung mit Art. 249 § 2 EGBGB rechtzeitig vor Vertragsschluss zur Verfügung stellen muss. Ihr Inhalt wird gemäß § 650k Abs. 1 BGB automatisch Bestandteil der vertraglich geschuldeten Beschaffenheit, sofern die Parteien nichts Abweichendes ausdrücklich vereinbart haben.

Neben der Baubeschreibung gehören die Baupläne, die Teilungserklärung mit Aufteilungsplan sowie öffentlich-rechtliche Auflagen aus der Baugenehmigung zum Bau-Soll. Auch mündliche Zusagen des Vertriebs können Bedeutung erlangen, wenn sie Eingang in die Vertragsurkunde oder in eine dem Vertrag beigefügte Anlage gefunden haben. Reine Werbeprospekte oder Musterwohnungen sind dagegen nur dann maßgeblich, wenn der Vertrag ausdrücklich auf sie verweist.

Widersprüche zwischen Baubeschreibung und Plänen

In der Praxis weichen Baubeschreibung, Grundrisspläne und spätere Ausführungspläne nicht selten voneinander ab, etwa bei Deckenhöhen, Bodenbelägen oder der Anzahl von Steckdosen. Für diesen Fall bestimmt § 650k Abs. 2 BGB, dass im Zweifel die für den Erwerber günstigere Angabe gilt. Wer als Eigentümer oder Beirat eine Abweichung feststellt, sollte zunächst prüfen, welches Dokument den höheren oder genaueren Standard beschreibt, und diesen als vertraglich geschuldet zugrunde legen.

Ergänzend gilt: Enthält keines der Dokumente eine Angabe zu einem bestimmten Punkt, etwa zur Schalldämmung zwischen zwei Wohnungen, ersetzt das nicht die geschuldete Leistung. In diesem Fall greift die gesetzliche Auffangregel des § 633 Abs. 2 BGB, wonach ohne ausdrückliche Vereinbarung die übliche Beschaffenheit geschuldet ist, die der Erwerber nach der Art des Werks erwarten darf.

Mindeststandard ohne ausdrückliche Vereinbarung

Auch wenn ein Detail in Baubeschreibung und Plänen fehlt, ist der Bauträger nicht von jeder Verpflichtung befreit. Nach § 633 Abs. 2 Satz 2 BGB schuldet er in diesem Fall eine Ausführung, die sich für die gewöhnliche Verwendung eignet und der Beschaffenheit entspricht, die bei Werken gleicher Art üblich ist und die der Erwerber nach der Art des Werks erwarten kann. Dazu zählt insbesondere die Einhaltung der zum Zeitpunkt der Abnahme allgemein anerkannten Regeln der Technik, etwa bei Abdichtung, Statik oder Wärmeschutz.

Das bedeutet praktisch: Ein Bauträger kann sich nicht darauf zurückziehen, ein bestimmter Ausführungsstandard sei im Vertrag nicht genannt gewesen, wenn dieser Standard zum Bauzeitpunkt fachlich selbstverständlich war. Umgekehrt kann ein niedrigerer, ausdrücklich vereinbarter Standard zulässig sein, wenn er im Vertrag klar und verständlich als Abweichung von der Regelausführung gekennzeichnet ist.

Nachträge und Sonderwünsche während der Bauphase

Ändert sich das Bau-Soll nach Vertragsschluss durch Sonderwünsche einzelner Erwerber oder durch Anordnungen des Bauträgers selbst, sollte dies schriftlich in Nachträgen festgehalten werden, die auf die ursprüngliche Baubeschreibung Bezug nehmen. Ohne eine solche Dokumentation lässt sich im Streitfall häufig nicht mehr klären, was tatsächlich vereinbart war und was lediglich besprochen wurde. Für die spätere Verwaltung des Objekts, insbesondere für die Übergabe an die Eigentümergemeinschaft, ist eine vollständige Sammlung aller Nachträge daher von erheblichem praktischen Wert.

Abnahme, Verjährung und Bedeutung für das Gemeinschaftseigentum

Mit der Abnahme nach § 640 BGB bestätigt der Erwerber, dass das Werk im Wesentlichen vertragsgemäß hergestellt wurde. Ab diesem Zeitpunkt beginnt die fünfjährige Verjährungsfrist für Mängelansprüche nach § 634a Abs. 1 Nr. 2 BGB zu laufen. Bei Gemeinschaftseigentum ist regelmäßig eine gesonderte Abnahme vorgesehen, häufig durch einen von den Erwerbern gemeinsam beauftragten Sachverständigen, da einzelne Eigentümer die Abnahme des Gemeinschaftseigentums nicht wirksam allein erklären können.

Für die WEG-Verwaltung ist die Frist besonders relevant, weil Mängel am Gemeinschaftseigentum, etwa an Dach, Fassade oder Treibhauslüftung, oft erst nach Bezug sichtbar werden. Beiräte und Verwalter sollten das Abnahmedatum und den Ablauf der Verjährungsfrist dokumentiert vorhalten, um Ansprüche rechtzeitig gegenüber dem Bauträger geltend zu machen, notfalls durch Hemmung der Verjährung. Ob eine bestimmte Auffälligkeit tatsächlich einen Mangel im Sinne des Bau-Solls darstellt, lässt sich pauschal nicht beantworten und hängt von der konkreten Baubeschreibung sowie dem technischen Standard zum Zeitpunkt der Errichtung ab.

Häufige Fragen

Herangezogene Entscheidungen

• OLG Stuttgart, Beschluss vom 07.09.1989, Az. 8 REMiet 1/89, 8 REMiet 2/89
• OLG Düsseldorf, Urteil vom 06.06.2002, Az. 10 U 12/01
• OLG Düsseldorf, Urteil vom 12.01.2016, Az. I-24 U 62/15