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Abnahme des Gemeinschaftseigentums im Bauträgervertrag

Die Abnahme des gemeinschaftlichen Eigentums ist der Zeitpunkt, ab dem die Wohnungseigentümergemeinschaft das Bauwerk als im Wesentlichen mangelfrei anerkennt und ab dem die Verjährungsfristen für Mängelansprüche gegen den Bauträger nach §§ 194 ff. BGB zu laufen beginnen. In der Praxis wird diese Abnahme jedoch häufig durch eine Person erklärt, die vom Bauträger selbst eingesetzt wurde und wirtschaftlich mit ihm verbunden ist, etwa einen vom Bauträger bestimmten Erstverwalter. Eine solche Klausel im Erwerbsvertrag ist unwirksam, weil sie die Erwerber unangemessen benachteiligt.

Warum die Abnahme rechtlich so bedeutsam ist

Der Bauträgervertrag verbindet einen Grundstückskaufvertrag mit einem Werkvertrag über die Errichtung des Gebäudes. Für die im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Bauteile, also Fundament, Dach, Fassade, Treppenhaus oder gemeinschaftliche Leitungen, richtet sich die Abnahme nach werkvertraglichen Grundsätzen (§ 640 BGB, § 650u BGB). Erst mit der Abnahme wird das Werk als vertragsgemäß erbracht anerkannt, die Beweislast für Mängel kehrt sich zulasten der Erwerber um, und die Verjährungsfrist für Mängelansprüche beginnt zu laufen. Solange keine wirksame Abnahme vorliegt, befindet sich der Vertrag hinsichtlich des Gemeinschaftseigentums formal noch im Erfüllungsstadium, und Mängelansprüche im eigentlichen Sinn können noch nicht geltend gemacht werden. Genau das versuchen Bauträger in manchen Konstellationen zu ihrem Vorteil zu nutzen, indem sie sich später auf eine fehlende Abnahme berufen, um Ansprüche abzuwehren.

Das Problem der bauträgernahen Erstabnahme

In vielen Erwerbsverträgen findet sich eine Klausel, wonach das gemeinschaftliche Eigentum nicht von den einzelnen Erwerbern, sondern von einem vom Bauträger bestimmten Erstverwalter abgenommen wird. Ist dieser Erstverwalter wirtschaftlich oder rechtlich mit dem Bauträger verbunden, etwa als dessen Tochtergesellschaft, fehlt es an der erforderlichen Neutralität. Der Erwerber wird unangemessen benachteiligt, weil die abnehmende Stelle nicht unabhängig ist, sondern aus dem Lager des Bauträgers stammt. Eine solche Formularklausel ist deshalb als Allgemeine Geschäftsbedingung unwirksam. Die Frage, wer überhaupt berechtigt ist, das gemeinschaftliche Eigentum wirksam abzunehmen, ist in der Rechtsprechung im Detail noch nicht abschließend geklärt. In der Praxis wird empfohlen, dass sich jeder Erwerber individuell erklärt oder eine neutrale, von ihm frei widerrufliche Person mit der Abnahme beauftragt.

Folgen für Mängelansprüche gegen den Bauträger

Ist die Abnahmeklausel unwirksam, kann der Bauträger sich nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) nicht darauf berufen, dass mangels wirksamer Abnahme noch kein Anspruch auf Mängelbeseitigung bestehe. Er selbst hat die unwirksame Klausel formuliert und verwendet; es wäre widersprüchlich, wenn er sich zugleich auf deren Folgen beruft, um die Gemeinschaft von der Geltendmachung von Ansprüchen abzuhalten. Die Rechtsprechung unterstellt in solchen Fällen für die Anspruchsbegründung eine Abnahme des gemeinschaftlichen Eigentums, so dass die Gemeinschaft Vorschuss für die Mängelbeseitigung nach §§ 634 Nr. 2, 637 Abs. 3 BGB verlangen kann.

Auch bei der Verjährung kann sich das Fehlen einer wirksamen Abnahme zugunsten der Gemeinschaft auswirken: Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass es kein rechtsmissbräuchliches Verhalten darstellt, wenn eine Gemeinschaft in der Vergangenheit bereits zweimal Mängelansprüche geltend gemacht hat, die vom Bauträger reguliert wurden, und sie sich später gegenüber der Verjährungseinrede auf das Fehlen einer wirksamen Abnahme beruft (BGH, Urteil vom 09.11.2023, Az. VII ZR 241/22). Das zeigt, dass eine fehlerhafte Abnahmeklausel dem Bauträger auch Jahre später noch entgegengehalten werden kann.

Rolle der Gemeinschaft und des Verwalters

Mängelansprüche wegen der Bausubstanz des gemeinschaftlichen Eigentums kann die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als Ganzes geltend machen, wenn ein entsprechender Vergemeinschaftungsbeschluss vorliegt. Wurde dieser Beschluss vor dem 1. Dezember 2020 gefasst, wirkt die Prozessführungsbefugnis auch nach der Neuregelung der Ausübungsbefugnis in § 9a Abs. 2 WEG fort. Das gilt sowohl für kaufvertragliche Nachbesserungsansprüche als auch für werkvertragliche Ansprüche auf Kostenvorschuss.

Der Verwalter trägt in diesem Zusammenhang eine besondere Sorgfaltspflicht, weil die Verjährungsfristen unabhängig davon laufen, ob die Eigentümergemeinschaft sich bereits auf ein Vorgehen gegen den Bauträger geeinigt hat. Wird über einen längeren Zeitraum diskutiert, ob der Bauträger gerichtlich in Anspruch genommen wird, darf der Verwalter nicht kurz vor Ablauf der Verjährungsfrist eigenmächtig entscheiden, sondern muss die Eigentümerversammlung rechtzeitig mit der Frage befassen (LG Frankfurt am Main, Beschluss vom 18.04.2019, Az. 2-13 S 55/18).

Was Eigentümer und Beiräte konkret prüfen sollten

Wer eine neu errichtete oder in Wohnungseigentum umgewandelte Immobilie erworben hat, sollte im Erwerbsvertrag und im Protokoll der Erstversammlung nachsehen, wer die Abnahme des gemeinschaftlichen Eigentums erklärt hat und in welchem Verhältnis diese Person zum Bauträger steht. Bestehen Zweifel an der Unabhängigkeit, sollte die Eigentümergemeinschaft frühzeitig eine unabhängige technische Prüfung veranlassen und die Abnahme gegebenenfalls formal nachholen oder zumindest dokumentieren, dass sie bislang nicht wirksam erfolgt ist.

✓Wurde die Abnahme durch eine vom Bauträger bestimmte, wirtschaftlich verbundene Person erklärt?
✓Liegt ein wirksamer Vergemeinschaftungsbeschluss zur Geltendmachung von Mängelansprüchen vor?
✓Ist die Verjährungsfrist für Mängelansprüche bereits im Blick des Verwalters und der Versammlung?
✓Wurde eine unabhängige bautechnische Begehung des gemeinschaftlichen Eigentums durchgeführt?

Häufige Fragen

Ab wann beginnt die Verjährung von Mängelansprüchen gegen den Bauträger?

Grundsätzlich mit der wirksamen Abnahme des gemeinschaftlichen Eigentums, § 640 BGB in Verbindung mit §§ 194 ff. BGB. Ist die Abnahme unwirksam, etwa weil sie durch eine bauträgernahe Person erklärt wurde, beginnt die Frist erst gar nicht in dem angenommenen Zeitpunkt zu laufen, was sich gegenüber dem Bauträger auch später noch auswirken kann.

Kann jeder einzelne Erwerber die Abnahme selbst erklären?

Ja, das ist die von der Praxis empfohlene Vorgehensweise, sofern der Erwerbsvertrag keine wirksame Vertretungsregelung enthält. Alternativ kann eine neutrale Person bevollmächtigt werden, deren Vollmacht der Erwerber jederzeit widerrufen kann.

Was passiert, wenn sich der Bauträger auf eine fehlende Abnahme beruft, um Mängelansprüche abzuwehren?

Hat der Bauträger selbst die unwirksame Abnahmeklausel gestellt, ist es ihm nach Treu und Glauben verwehrt, sich auf die fehlende Abnahme zu berufen. Für die Anspruchsbegründung wird eine Abnahme unterstellt.

Ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer berechtigt, Mängelansprüche gebündelt geltend zu machen?

Ja, sofern ein entsprechender Vergemeinschaftungsbeschluss vorliegt. Wurde dieser vor dem 1. Dezember 2020 gefasst, besteht die Prozessführungsbefugnis auch unter der aktuellen Fassung des § 9a Abs. 2 WEG fort.

Welche Rolle spielt der laufende Verwalter beim Umgang mit Bauträgermängeln?

Der Verwalter muss die Verjährungsfristen im Blick behalten und die Eigentümerversammlung rechtzeitig mit der Entscheidung über ein Vorgehen gegen den Bauträger befassen, statt kurz vor Fristablauf eigenmächtig zu handeln.

Herangezogene Entscheidungen

BGH, Urteil vom 09.02.2004, Az. II ZR 218/01
BGH, Beschluss vom 25.09.2003, Az. V ZB 21/03
AG Winsen/Luhe, Urteil vom 22.03.2000, Az. 22 C 1266/98