Mängelrechte gegen den Bauträger richtig durchsetzen

Mängel am Bauwerk können Wohnungseigentümer gegenüber dem Bauträger nach Werkvertragsrecht durchsetzen, gestützt auf die §§ 633 ff. BGB in Verbindung mit § 650u BGB für den Bauträgervertrag. Dabei ist zu unterscheiden, ob der Mangel das eigene Sondereigentum oder das gemeinschaftliche Eigentum betrifft, denn davon hängt ab, wer den Anspruch geltend machen darf. Die Frist beträgt bei Bauwerken regelmäßig fünf Jahre ab Abnahme (§ 634a Abs. 1 Nr. 2 BGB), und Ansprüche wegen Mängeln am Gemeinschaftseigentum stehen seit der WEG-Reform kraft Gesetzes der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu (§ 9a Abs. 2 WEG).

Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum: zwei getrennte Wege

Der Bauträgervertrag verbindet den Erwerb eines Miteigentumsanteils am Grundstück mit der Verpflichtung, eine Wohnung oder ein Gebäude herzustellen. Rechtlich handelt es sich um einen Werkvertrag mit kaufrechtlichen Elementen, geregelt in § 650u BGB und ergänzt durch die allgemeinen Vorschriften der §§ 633 ff. BGB. Für die Durchsetzung von Mängelrechten ist entscheidend, welchem Bereich der Mangel zuzuordnen ist.

Mängel am Sondereigentum, etwa an Bodenbelägen, Sanitärobjekten oder dem Innenausbau der eigenen Wohnung, macht jeder Erwerber grundsätzlich selbst gegenüber dem Bauträger geltend. Mängel am Gemeinschaftseigentum, etwa an Dach, Fassade, Fundament, gemeinschaftlichen Leitungen oder der Tiefgarage, betreffen dagegen alle Erwerber gemeinsam und sind entsprechend gebündelt zu verfolgen.

Die Abnahme als Ausgangspunkt der Fristen

Die Verjährung von Mängelansprüchen beginnt grundsätzlich mit der Abnahme des Werks (§ 640 BGB) und beträgt bei Bauwerken fünf Jahre (§ 634a Abs. 1 Nr. 2 BGB). Bei Bauträgerprojekten erfolgt die Abnahme regelmäßig in zwei getrennten Schritten: Jeder Erwerber nimmt sein Sondereigentum individuell ab, während das Gemeinschaftseigentum gesondert abgenommen wird, häufig durch einen von der werdenden Eigentümergemeinschaft beauftragten Sachverständigen.

Ohne wirksame Abnahme beginnt die Verjährungsfrist nicht zu laufen. Das kann für Erwerber vorteilhaft erscheinen, verschiebt aber zugleich die Beweislast: Vor der Abnahme muss der Bauträger die Mangelfreiheit nicht beweisen, danach liegt die Beweislast grundsätzlich beim Erwerber. Eine unklare oder nur stillschweigende Abnahme sollte deshalb vermieden werden, insbesondere wenn Mängel bereits bekannt sind.

Wer macht Ansprüche wegen Mängeln am Gemeinschaftseigentum geltend

Seit der WEG-Reform ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer selbst Trägerin der Ausübungsbefugnis für Rechte, die das gemeinschaftliche Eigentum betreffen, sofern eine einheitliche Rechtsverfolgung sachgerecht ist (§ 9a Abs. 2 WEG). Einzelne Eigentümer können solche Ansprüche in der Regel nicht mehr eigenständig und unabhängig voneinander verfolgen.

Dieser Grundgedanke ist in der Rechtsprechung auch für andere Fallgruppen mit Bezug zum gemeinschaftlichen Eigentum bestätigt worden, etwa für öffentlich-rechtliche Nachbaransprüche, bei denen die Zuständigkeit ausschließlich bei der Gemeinschaft liegt und nicht bei einzelnen Eigentümern. Für Mängelansprüche gegen den Bauträger folgt daraus praktisch, dass die Eigentümerversammlung durch Beschluss über das weitere Vorgehen entscheidet, etwa über die Beauftragung eines Sachverständigen oder eines Rechtsanwalts, bevor gerichtliche Schritte eingeleitet werden.

Welche Mängelrechte im Einzelnen bestehen

Das Werkvertragsrecht sieht eine bestimmte Reihenfolge vor. Zunächst ist dem Bauträger regelmäßig eine angemessene Frist zur Nacherfüllung zu setzen (§ 635 BGB). Erst wenn diese Frist erfolglos verstreicht oder die Nacherfüllung fehlschlägt, kommen weitere Rechte in Betracht.

• ✓Selbstvornahme mit Kostenvorschuss: Der Erwerber lässt den Mangel selbst beseitigen und verlangt vorab die voraussichtlichen Kosten (§ 637 BGB)
• ✓Rücktritt oder Minderung des Werklohns (§ 634 Nr. 3 in Verbindung mit §§ 636, 638 BGB)
• ✓Schadensersatz statt der Leistung, insbesondere bei ernsthafter und endgültiger Erfüllungsverweigerung des Bauträgers, ohne dass eine Frist gesetzt werden muss (§ 634 Nr. 4, § 636 BGB)

Praktisches Vorgehen und Rolle der Hausverwaltung

Mängel sollten schriftlich mit Fotodokumentation und konkreter Fristsetzung angezeigt werden. Vor Ablauf der Verjährungsfrist empfiehlt sich bei streitigen technischen Fragen ein selbständiges Beweisverfahren (§ 485 ZPO), um Beweise gerichtsfest zu sichern. Läuft die Verjährung ohne Klärung ab, kann sie durch ernsthafte Verhandlungen mit dem Bauträger gehemmt werden (§ 203 BGB); die bloße Ankündigung genügt dafür nicht.

Die Hausverwaltung sammelt Mängelmeldungen aus der Eigentümerschaft, bereitet die notwendigen Beschlüsse der Eigentümerversammlung vor und überwacht Fristen. Die gerichtliche Durchsetzung selbst gehört dagegen im Allgemeinen nicht zu den laufenden Aufgaben einer Hausverwaltung. Das Kammergericht Berlin hat dazu festgehalten, dass die gerichtliche Durchsetzung von Forderungen bei einer seriösen Hausverwaltung im Allgemeinen nur einen seltenen Ausnahmefall darstellt (KG Berlin, Beschluss vom 10.10.2002, Az. 5 W 287/02). Für die Prozessführung gegen den Bauträger wird deshalb regelmäßig ein Rechtsanwalt eingeschaltet, mit dem die Hausverwaltung die technischen und organisatorischen Unterlagen abstimmt.

Häufige Fragen

Herangezogene Entscheidungen

• KG Berlin, Beschluss vom 10.10.2002, Az. 5 W 287/02
• KG Berlin, Beschluss vom 26.11.2001, Az. 24 W 7/01
• BGH, Beschluss vom 13.07.2017, Az. I ZB 103/16