Annexeigentum: Reicht die Bauträger-Vollmacht?
Eine Vollmacht, die ein Erwerber dem Bauträger vor der WEG-Reform zum 1.12.2020 erteilt hat, deckt in aller Regel nicht die Befugnis ab, nachträglich Annexeigentum nach § 3 Abs. 2 WEG zu bestimmen. Das gilt auch dann, wenn die Vollmacht den Bauträger allgemein dazu ermächtigt, die Teilungserklärung zu ändern und gemeinschaftliches Eigentum in Sondereigentum umzuwandeln. Für Wohnungseigentümer und Beiräte wird das relevant, wenn ein Bauträger im Nachhinein Gartenflächen, Terrassen oder Außenstellplätze einzelnen Einheiten als Sondereigentum zuordnen möchte.
Was Annexeigentum bedeutet
Seit der WEG-Reform erlaubt § 3 Abs. 2 WEG, Sondereigentum auf einen außerhalb des Gebäudes liegenden Teil des Grundstücks zu erstrecken. Gemeint sind vor allem Gartenflächen, Terrassen oder Außenstellplätze, die vorher zwingend gemeinschaftliches Eigentum waren. Vor dem 1.12.2020 kannte das Gesetz eine solche Erstreckung nicht, mit Ausnahme von Stellplätzen, die schon damals unter bestimmten Voraussetzungen sonderrechtsfähig sein konnten.
Mit § 3 Abs. 1 Satz 2 WEG gilt seither außerdem, dass jeder Stellplatz als Raum fingiert wird. Welche Fläche genau gemeint ist, ergibt sich nicht mehr wie früher aus einer dauerhaften Markierung, sondern nach § 3 Abs. 3 WEG aus Maßangaben im Aufteilungsplan. Das erleichtert die sonderrechtsmäßige Zuordnung von Stellplätzen erheblich, ändert aber nichts daran, dass die grundsätzliche Erstreckung von Sondereigentum auf Außenflächen eine eigenständige, erst mit der Reform geschaffene Möglichkeit ist.
Die Ausgangslage: alte Vollmacht, neue Rechtslage
Beim Verkauf von Eigentumswohnungen lassen sich Bauträger häufig bevollmächtigen, die Teilungserklärung später einseitig zu ändern, etwa um Miteigentumsanteile anzupassen, Geh- und Fahrrechte zu bestellen oder Baulasten einzutragen. Solche Vollmachten wurden vielfach vor Inkrafttreten der WEG-Reform formuliert und sind entsprechend weit, aber inhaltlich auf das begrenzt, was zum Zeitpunkt der Erteilung überhaupt rechtlich möglich und damit für die Vertragsparteien vorstellbar war.
Strittig wurde in einem Fall, ob eine solche allgemein gefasste Änderungsvollmacht auch die nach der Reform neu geschaffene Möglichkeit umfasst, Annexeigentum zu bestimmen. Der Bauträger vertrat die Auffassung, seine weit gefasste Vollmacht decke auch diesen Schritt ab. Der Erwerber widersprach.
Die gerichtliche Bewertung
Ein Landgericht hat dem Erwerber recht gegeben. Die Vertragsparteien hätten bei Erteilung der Vollmacht noch nicht im Blick haben können, dass es Annexeigentum überhaupt geben würde, da die rechtliche Möglichkeit dazu erst durch die Neuregelung des WEG-Rechts eröffnet wurde. Der Bauträger wollte sich die spätere Gesetzesänderung zunutze machen, um zusätzliches Sondereigentum zu begründen, und schmälerte damit zwangsläufig den nach Miteigentumsanteilen verteilten gemeinschaftlichen Eigentumsbestand. Eine solche Befugnis könne nicht durch eine Vollmacht gedeckt sein, die vor der gesetzlichen Neuregelung erteilt wurde.
Diese Wertung ist eine Instanzentscheidung und keine höchstrichterliche Klärung. Ob im Einzelfall etwas anderes gilt, hängt maßgeblich vom genauen Wortlaut der jeweiligen Vollmacht ab. Wurde sie nach dem 1.12.2020 neu erteilt oder ausdrücklich auf Annexeigentum erweitert, stellt sich die Frage in dieser Form nicht.
Voraussetzung Hauptsacheeigenschaft
Selbst wenn eine wirksame Vollmacht oder Zustimmung aller Beteiligten vorliegt, ist Annexeigentum nicht grenzenlos zulässig. Nach § 3 Abs. 2 WEG darf die Wohnung oder der nicht zu Wohnzwecken dienende Raum durch die Erstreckung wirtschaftlich nicht zur Nebensache werden. Die Hauptsacheeigenschaft der Wohnung wird grundsätzlich vermutet, insbesondere bei der Verbindung einer Wohnung mit einem Garten. Das Grundbuchamt prüft die Frage nur, wenn konkrete anderweitige Anhaltspunkte vorliegen.
In einem entschiedenen Fall wurde eine Gartenfläche von rund 306 Quadratmetern, deren Wert etwa ein Zehntel des Kaufpreises der zugehörigen Wohnung ausmachte, als unproblematisch angesehen. Wo die Grenze im Einzelfall verläuft, ist nicht starr festgelegt und bleibt eine Wertungsfrage, die von Lage, Größe und wirtschaftlichem Verhältnis der Außenfläche zur Wohnung abhängt.
Folgen für Eigentümer und Verwaltung
Für Erwerber bedeutet das: Will ein Bauträger nach der Reform Annexeigentum begründen, benötigt er dafür entweder eine neue, ausdrücklich darauf bezogene Vollmacht oder die Zustimmung der betroffenen Eigentümer im Wege einer Nachtragsvereinbarung zur Teilungserklärung. Eine pauschale Altvollmacht reicht nach der beschriebenen Entscheidung nicht.
Für Beiräte und Verwaltung ist relevant, ob im Grundbuch bereits Annexeigentum eingetragen wurde und auf welcher Vollmachtsgrundlage das geschah. Wurde gemeinschaftliches Eigentum ohne tragfähige Grundlage in Sondereigentum umgewandelt, betrifft das nicht nur die Eintragung selbst, sondern auch Kostenverteilung und Erhaltungspflichten für die betroffene Fläche. Bei Zweifeln an der Wirksamkeit einer solchen Änderung empfiehlt sich eine rechtliche Prüfung der konkreten Vollmachtsurkunde und der Eintragungshistorie im Grundbuch, bevor Beschlüsse zur Kostenverteilung oder Instandhaltung auf dieser Grundlage gefasst werden.
Häufige Fragen
Annexeigentum bezeichnet die nach § 3 Abs. 2 WEG mögliche Erstreckung von Sondereigentum auf einen außerhalb des Gebäudes liegenden Grundstücksteil, zum Beispiel eine Gartenfläche, eine Terrasse oder einen Außenstellplatz, der ansonsten gemeinschaftliches Eigentum wäre.
Nicht automatisch. Maßgeblich ist der genaue Wortlaut der jeweiligen Vollmacht. Enthält sie eine ausdrückliche und hinreichend konkrete Ermächtigung zur Bestimmung von Annexeigentum, kann die Bewertung anders ausfallen. Ohne eine solche Konkretisierung spricht die beschriebene Entscheidung dagegen, eine allgemeine Änderungsvollmacht so weit auszulegen.
Wenn die ursprüngliche Vollmacht die Bestimmung von Annexeigentum nicht deckt, ist regelmäßig eine gesonderte Zustimmung der betroffenen Eigentümer beziehungsweise eine Nachtragsvereinbarung zur Teilungserklärung erforderlich. Ohne diese Grundlage besteht das Risiko, dass die Eintragung angreifbar ist.
Das Grundbuchamt geht grundsätzlich davon aus, dass die Wohnung Hauptsache bleibt, insbesondere bei der Verbindung mit einem Garten. Eine eigene Prüfung erfolgt nur, wenn konkrete Anhaltspunkte dagegensprechen, etwa ein auffälliges Missverhältnis zwischen dem Wert der Außenfläche und dem der Wohnung.