Bauträger und WEG: Rechte und Pflichten am Anfang

Kauft eine Käufergemeinschaft Wohnungen in einem neu errichteten Gebäude, entsteht zunächst keine vollständige Wohnungseigentümergemeinschaft, sondern eine sogenannte werdende Eigentümergemeinschaft. In dieser Phase liegt die Verwaltung häufig noch beim Bauträger selbst oder bei einem von ihm bestellten Verwalter. Für Käufer bedeutet das: Sie zahlen bereits Hausgeld und tragen Pflichten, haben aber teils eingeschränkte Mitspracherechte, solange nicht alle Einheiten übergeben sind. Gleichzeitig laufen wichtige Fristen für Baumängel, die man nicht versäumen sollte.

Die werdende Eigentümergemeinschaft

Mit der notariellen Teilungserklärung nach § 8 WEG entstehen rechtlich die einzelnen Wohnungseigentumsrechte, auch wenn das Gebäude noch nicht fertiggestellt ist. Sobald Käufer Besitz an ihrer Einheit erhalten und eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen ist, spricht die Rechtsprechung von einer werdenden Eigentümergemeinschaft. Diese Konstruktion ist im WEG selbst nicht ausdrücklich geregelt, hat sich aber in ständiger Rechtsprechung etabliert, um Käufer schon vor vollständiger Grundbucheintragung wie Eigentümer zu behandeln, etwa bei Stimmrechten in der Eigentümerversammlung.

In dieser Übergangsphase gilt formal weiterhin der Bauträger als Eigentümer der noch nicht verkauften oder noch nicht umgeschriebenen Einheiten. Das kann zu einem faktischen Übergewicht des Bauträgers in Versammlungen führen, solange er noch viele Einheiten hält. Käuferinnen und Käufer sollten deshalb genau prüfen, welche Regelungen die Teilungserklärung und die Gemeinschaftsordnung zu Stimmrechten und zur Verwalterbestellung treffen.

Der Bauträger als Erstverwalter

Häufig bestellt der Bauträger sich selbst oder eine ihm nahestehende Verwaltungsgesellschaft für die erste Verwalterperiode. Das ist grundsätzlich zulässig, § 26 WEG setzt hierfür keine besonderen Voraussetzungen. Problematisch wird es dann, wenn die Bestellung über unangemessen lange Zeiträume erfolgt oder der Erstverwalter zugleich für die Behebung von Baumängeln zuständig wäre, die er selbst als Bauträger verursacht hat. Ein Interessenkonflikt liegt in solchen Konstellationen auf der Hand.

Eigentümer sollten daher frühzeitig prüfen, wann die erste ordentliche Verwalterbestellung durch die Gemeinschaft ansteht und ob die Gemeinschaftsordnung eine Befristung vorsieht. Spätestens sobald eine Mehrheit der Einheiten übergeben ist, empfiehlt es sich, in der Eigentümerversammlung über die weitere Verwaltung zu entscheiden und gegebenenfalls eine unabhängige, vom Bauträger getrennte Verwaltung zu bestellen.

Mängel am Gemeinschaftseigentum und Verjährung

Für Baumängel am Gemeinschaftseigentum gilt regelmäßig die werkvertragliche Verjährungsfrist von fünf Jahen ab Abnahme, § 634a Abs. 1 Nr. 2 BGB. Bauträgerverträge sind seit der Reform 2018 in § 650u BGB eigenständig geregelt und verbinden kauf- und werkvertragliche Elemente. Entscheidend für den Beginn der Frist ist die Abnahme des Gemeinschaftseigentums, die häufig durch einen von der Gemeinschaft beauftragten Sachverständigen erfolgen sollte, nicht durch einzelne Käufer für ihre Einheit allein.

Wird die Abnahme des Gemeinschaftseigentums versäumt oder erfolgt sie nur schleppend, drohen Beweisprobleme und im schlimmsten Fall der Verlust von Gewährleistungsansprüchen. Beiräte und Verwaltungen sollten deshalb in der Anfangsphase besonders darauf achten, dass eine förmliche Abnahme dokumentiert wird und Mängel schriftlich und fristwahrend gerügt werden. Ob im Einzelfall auch die Kaufpreiszahlungen nach der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) korrekt in Raten nach Baufortschritt erfolgt sind, betrifft eher das Verhältnis einzelner Käufer zum Bauträger, kann aber ebenfalls relevant werden, wenn es um die Frage geht, ob Zahlungen zu Recht einbehalten wurden.

Wirtschaftsplan und Rücklage in der Startphase

In neu errichteten Objekten fehlt anfangs jede Erfahrung mit den tatsächlichen Bewirtschaftungskosten. Der erste Wirtschaftsplan nach § 28 WEG beruht meist auf Schätzungen des Bauträgers oder Verwalters und weicht in der Praxis häufig von den späteren tatsächlichen Kosten ab, etwa bei Heiz- und Betriebskosten oder Versicherungsprämien. Eine Instandhaltungsrücklage ist in den ersten Jahren oft noch gering, da naturgemäß kaum Reparaturbedarf besteht. Das kann sich jedoch schnell ändern, sobald erste Gewährleistungsfristen ablaufen und die Gemeinschaft für Instandsetzungen selbst aufkommen muss.

Es ist deshalb sinnvoll, bereits in den ersten Jahren eine angemessene Rücklage aufzubauen, auch wenn der unmittelbare Bedarf noch nicht erkennbar ist. Die Höhe richtet sich nach den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung, § 19 Abs. 2 WEG, konkrete Werte müssen die Eigentümer im Einzelfall selbst beschließen.

Wechsel zur externen Verwaltung

Sobald die Gemeinschaft handlungsfähig ist, steht häufig die Frage an, ob die Verwaltung beim Bauträger verbleibt oder an eine unabhängige Hausverwaltung übergeht. Ein Wechsel bietet sich insbesondere dann an, wenn Interessenkonflikte bei der Mängelverfolgung bestehen oder die bisherige Verwaltung wenig transparent gearbeitet hat. Bei der Übergabe sollten alle Unterlagen vollständig übergeben werden, dazu zählen Teilungserklärung, Protokolle, Abrechnungen, Rücklagenkonten und, soweit vorhanden, Abnahmeprotokolle und Mängellisten zum Gemeinschaftseigentum.

Wir arbeiten bei der Übernahme von Objekten aus der Bauträgerphase mit der Verwaltungssoftware impower und dem Eigentümerportal casavi, sodass Unterlagen und Kommunikation von Beginn an strukturiert abgebildet werden. Jedes Objekt erhält einen festen Objektbetreuer. Der Verwaltungsvertrag läuft über ein Jahr mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten. Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan legen wir bis Ende Mai des Folgejahres vor.

Häufige Fragen