Bausparvertrag: Nutzen für WEG und private Vermieter
Ein Bausparvertrag ist ein zweistufiges Finanzierungsinstrument: In der Ansparphase zahlt der Bausparer regelmäßig auf ein Guthaben ein, das mit einem festen, meist niedrigen Zinssatz verzinst wird. Sobald ein bestimmtes Mindestguthaben erreicht ist und die Bausparkasse den Vertrag zuteilt, kann der Bausparer ein Darlehen zu einem vorab vereinbarten, festen Zinssatz abrufen. Für Wohnungseigentümergemeinschaften und private Vermieter ist der Vertrag vor allem als Baustein zur Absicherung künftiger Sanierungs- oder Modernisierungskosten interessant, nicht als kurzfristige Finanzierungslösung.
Funktionsweise im Überblick
Ein Bausparvertrag besteht aus einer Ansparphase und einer Darlehensphase. In der Ansparphase zahlt der Vertragsinhaber Beiträge ein, bis ein in den Allgemeinen Geschäftsgrundsätzen der Bausparkasse festgelegtes Mindestsparguthaben erreicht ist. Die Zuteilung, also der Zeitpunkt, ab dem das Bauspardarlehen abgerufen werden kann, hängt zusätzlich von der Zuteilungsmasse der Bausparkasse und der individuellen Bewertungszahl ab. Wann genau ein Vertrag zugeteilt wird, lässt sich daher im Voraus nur eingeschränkt planen.
Nach Zuteilung steht dem Bausparer wahlweise die Auszahlung des Guthabens, die Aufnahme des Bauspardarlehens oder eine Kombination aus beidem zur Verfügung. Der Darlehenszins ist von Vertragsbeginn an festgeschrieben, was Planungssicherheit schafft, sich bei fallendem Marktzinsniveau aber auch als Nachteil erweisen kann.
Rechtlicher Rahmen nach dem Bausparkassengesetz
Bausparkassen müssen ihrem Geschäftsbetrieb Allgemeine Geschäftsgrundsätze und Allgemeine Bedingungen für Bausparverträge zugrunde legen, § 5 Bausparkassengesetz (BSpKG). Diese Bedingungen regeln unter anderem die Verzinsung von Einlage und Darlehen, die Berechnung des Zuteilungsverfahrens, die Höhe von Kosten und Gebühren sowie die Rechtsfolgen bei Zahlungsverzug des Bausparers, § 5 Abs. 2 und 3 BSpKG. Sie legen außerdem fest, unter welchen Voraussetzungen ein Vertrag geteilt, mit einem anderen zusammengelegt, in der Summe erhöht oder ermäßigt werden kann, und wie eine Kündigung des Vertrags rechtlich abgewickelt wird.
Diese Regelungen sind für alle Bausparkassen verbindlich, unterscheiden sich aber im Detail zwischen den Anbietern. Wer einen Bausparvertrag für ein Immobilienobjekt in Betracht zieht, sollte die konkreten Vertragsbedingungen der jeweiligen Bausparkasse prüfen, insbesondere zu Wartezeiten, Mindestsparguthaben und Kündigungsfolgen.
Einsatz in der Wohnungseigentümergemeinschaft
Für eine Wohnungseigentümergemeinschaft kommt ein Bausparvertrag in erster Linie als Ergänzung zur Erhaltungsrücklage in Betracht, etwa um größere, langfristig absehbare Erhaltungsmaßnahmen wie eine Dach- oder Fassadensanierung planbar zu finanzieren. Die Aufnahme eines Bausparvertrags oder eines Darlehens durch die Gemeinschaft ist eine Maßnahme der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums und bedarf eines Beschlusses nach den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung, § 19 WEG.
Ob ein Bausparvertrag im Einzelfall sinnvoller ist als eine klassische Kreditaufnahme oder eine höhere laufende Rücklagenbildung, hängt von der Höhe des Finanzierungsbedarfs, dem Zeithorizont der geplanten Maßnahme und der Zinsentwicklung ab. Eine pauschale Empfehlung ist hier nicht möglich, die Entscheidung sollte im Beirat und in der Eigentümerversammlung anhand konkreter Zahlen erörtert werden. Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung, die den Eigentümern die finanzielle Ausgangslage transparent machen, sind dafür die maßgebliche Grundlage.
Bausparvertrag als Finanzierungsbaustein für private Vermieter
Private Vermieter nutzen Bausparverträge häufig, um künftige Modernisierungen oder eine Anschlussfinanzierung gegen steigende Zinsen abzusichern. Der Vorteil liegt in der Zinsfestschreibung bereits bei Vertragsabschluss, lange bevor das Darlehen tatsächlich in Anspruch genommen wird. Dem steht gegenüber, dass die Ansparphase Kapital bindet, das während dieser Zeit gering verzinst wird, und dass der Zuteilungszeitpunkt nicht exakt steuerbar ist.
Für laufende Darlehen, auch Bauspardarlehen, gelten im Übrigen die allgemeinen Regeln des Darlehensrechts, etwa zur ordentlichen Kündigung durch den Darlehensnehmer nach Ablauf von zehn Jahren seit vollständigem Empfang des Darlehens, § 489 BGB. Ob ein Bausparvertrag oder ein klassisches Annuitätendarlehen im konkreten Fall günstiger ist, lässt sich nur anhand eines Vergleichs der tatsächlichen Konditionen beider Angebote beurteilen.
Kündigung und Verzug
Die Allgemeinen Bedingungen der Bausparkasse müssen auch die Rechtsfolgen regeln, die eintreten, wenn Sparbeiträge nicht fristgerecht geleistet werden, sowie die Bedingungen, unter denen ein Bausparvertrag gekündigt werden kann, § 5 Abs. 3 Nr. 1 und Nr. 7 BSpKG. Die konkreten Folgen, etwa ob und in welcher Höhe Gebühren anfallen oder ob sich der Zuteilungstermin verschiebt, ergeben sich aus den jeweiligen Vertragsbedingungen und sind zwischen den Bausparkassen nicht einheitlich geregelt. Vor einer Kündigung oder einer geplanten Aussetzung der Sparraten sollte daher stets Rücksprache mit der Bausparkasse gehalten werden.
Häufige Fragen
Rechtlich ist dies möglich, da die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer rechtsfähig ist und im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung Verträge schließen kann, § 19 WEG. In der Praxis ist ein solcher Vertrag jedoch nur bei absehbarem, mittelfristigem Finanzierungsbedarf sinnvoll und setzt einen entsprechenden Beschluss der Eigentümerversammlung voraus.
Nein. Die Erhaltungsrücklage dient der laufenden Vorsorge für Instandhaltung und Instandsetzung und wird über den Wirtschaftsplan erhoben. Ein Bausparvertrag kann diese Rücklage ergänzen, wenn eine konkrete, größere Maßnahme absehbar ist, ersetzt sie aber nicht.
Die Rechtsfolgen bei Zahlungsverzug sind in den Allgemeinen Bedingungen der jeweiligen Bausparkasse geregelt, § 5 Abs. 3 Nr. 1 BSpKG. Möglich sind unter anderem eine Verzögerung der Zuteilung oder zusätzliche Kosten. Die genauen Folgen unterscheiden sich zwischen den Anbietern.
Für die ordentliche Kündigung von Darlehen durch den Darlehensnehmer gilt grundsätzlich § 489 BGB. Ergänzend enthalten die Allgemeinen Bedingungen der Bausparkasse eigene Regelungen zu Kündigung und vereinfachter Abwicklung von Bausparverträgen, § 5 Abs. 3 Nr. 7 BSpKG. Beide Regelungen sind im Einzelfall zusammen zu betrachten.
Das lässt sich nicht pauschal beantworten. Der feste Zinssatz bietet Planungssicherheit, die Ansparphase bindet jedoch Kapital zu niedriger Verzinsung. Ob sich ein Bausparvertrag lohnt, hängt vom Zeithorizont der geplanten Modernisierung und der Zinsentwicklung ab und sollte im Einzelfall verglichen werden.