Baunachbarrecht: Rechte und Pflichten zwischen Grundstücken

Das Baunachbarrecht regelt, welche Rechte und Pflichten Grundstückseigentümer gegenüber ihren Nachbarn haben, wenn gebaut, angebaut oder verändert wird. Es setzt sich aus zwei Ebenen zusammen: dem öffentlichen Baurecht der Länder, das Abstandsflächen und Genehmigungspflichten regelt, und dem privaten Nachbarrecht nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch sowie den Landesnachbarrechtsgesetzen, das Ansprüche zwischen den Eigentümern unmittelbar betrifft. Für Wohnungseigentümer und Vermieter wird das Thema meist konkret, wenn ein Anbau, eine Einfriedigung oder ein Überhang zur Frage steht.

Öffentliches und privates Nachbarrecht unterscheiden

Wer in Berlin oder Brandenburg baut, braucht in aller Regel eine Baugenehmigung nach der jeweiligen Landesbauordnung. Die Bauordnungen legen unter anderem fest, welche Abstandsflächen zur Grundstücksgrenze einzuhalten sind, wie hoch gebaut werden darf und wann Nachbarn am Verfahren zu beteiligen sind. Diese Vorschriften dienen aber nicht immer dem Schutz des einzelnen Nachbarn. Vorschriften zur allgemeinen Gestaltung baulicher Anlagen etwa verfolgen nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs vorrangig öffentliche Interessen an einer geordneten Bauweise und begründen keinen individuellen Abwehranspruch des Nachbarn, wenn sie nicht ausdrücklich nachbarschützenden Charakter haben.

Davon zu trennen ist das private Nachbarrecht. Es beruht auf dem BGB, insbesondere den §§ 903 ff. BGB zum Eigentum und den §§ 906 ff. BGB zu Einwirkungen, sowie auf den Nachbarrechtsgesetzen der Länder. In Berlin gilt das Nachbarrechtsgesetz Berlin, in Brandenburg das Nachbarrechtsgesetz Brandenburg. Diese Landesgesetze regeln Detailfragen wie Grenzabstände für Pflanzen, das Hammerschlags- und Leiterrecht oder den Umgang mit Einfriedigungen, und unterscheiden sich in Formulierung und Fristen teils erheblich zwischen den beiden Bundesländern.

Abstandsflächen und Grenzbebauung

Die Abstandsflächenregelungen sollen Belichtung, Belüftung und Brandschutz sicherstellen. Wie groß der einzuhaltende Abstand ausfällt, hängt von der Wandhöhe, der Gebäudeart und den konkreten Festsetzungen der jeweiligen Bauordnung ab. Grenzgaragen, kleinere Nebenanlagen oder bestimmte untergeordnete Bauteile sind vielerorts privilegiert und dürfen ohne oder mit reduziertem Grenzabstand errichtet werden. Ob ein konkretes Vorhaben genehmigungsfrei ist, lässt sich nur anhand der jeweils gültigen Landesbauordnung und der Gemeindesatzungen beurteilen, eine pauschale Aussage ist hier nicht möglich.

Wird die Abstandsfläche nicht eingehalten, kann der betroffene Nachbar sich gegen die Baugenehmigung wenden, sofern die verletzte Vorschrift nachbarschützend ist. Das ist bei Abstandsflächenvorschriften regelmäßig der Fall, anders als bei rein gestalterischen Auflagen. Wer als Nachbar Bedenken hat, sollte die Einwendung innerhalb der im Genehmigungsverfahren vorgesehenen Frist schriftlich gegenüber der Bauaufsichtsbehörde erheben, da verspätete Einwände häufig nicht mehr berücksichtigt werden.

Einfriedigungen und Grenzeinrichtungen

Zäune, Mauern und Hecken an der Grundstücksgrenze fallen unter den Begriff der Einfriedigung. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zählen Einfriedigungen ihrem Wesen nach nicht zu den abstandsflächenpflichtigen baulichen Anlagen, sie dürfen daher grundsätzlich unmittelbar im Grenzbereich errichtet werden [BGH, Urteil vom 09.02.1979, Az. V ZR 108/77]. Der Bundesgerichtshof hat dabei auch klargestellt, dass sich aus den einschlägigen Vorschriften keine Beschränkung auf nur eine Einfriedigung ergibt: Wird neben eine bereits vorhandene Einfriedigung eine weitere gesetzt, um zusätzlichen Schutz zu bieten, bleibt auch diese zweite Anlage eine Einfriedigung im Rechtssinne.

Ob eine Einfriedigung als gemeinschaftliche Grenzeinrichtung im Sinne des § 921 BGB gilt und wer die Kosten für Errichtung und Unterhaltung trägt, hängt von den Umständen des Einzelfalls und von etwaigen landesrechtlichen Regelungen ab. In der Praxis empfiehlt es sich, Standort, Höhe und Ausführung einer Einfriedigung vor Baubeginn mit dem Nachbarn abzustimmen, auch wenn dafür keine förmliche Zustimmungspflicht besteht.

Bauliche Veränderungen in der Wohnungseigentümergemeinschaft

Bei Eigentumswohnungen kommt eine weitere Ebene hinzu. Plant ein Eigentümer einen Anbau, eine Terrassenüberdachung oder eine ähnliche Maßnahme, die das Gemeinschaftseigentum berührt oder Auswirkungen auf Nachbargrundstücke hat, benötigt er neben der etwaigen Baugenehmigung auch einen Beschluss der Eigentümerversammlung nach § 20 WEG. Der Bauherr genügt seiner Informationspflicht gegenüber der Gemeinschaft in der Regel, wenn er dem Verwalter die Planungsunterlagen vorlegt, damit dieser den Punkt auf die Tagesordnung setzt und die Eigentümerversammlung darüber abstimmen lässt. Für die reine Zustimmung der Gemeinschaft genügt meist ein einfacher Mehrheitsbeschluss, wobei die konkreten Mehrheitserfordernisse je nach Art der baulichen Veränderung variieren können.

Wir dokumentieren solche Vorhaben über das Eigentümerportal casavi, sodass Beschlussvorlagen, Pläne und Protokolle für alle Eigentümer nachvollziehbar hinterlegt sind. Die Bearbeitung des Objekts liegt dabei bei einem festen Objektbetreuer, der als Ansprechpartner für Rückfragen von Eigentümern und Nachbarn zur Verfügung steht.

Umgang mit Streitfällen

Kommt es zum Streit über Grenzabstand, Überhang von Ästen und Wurzeln oder eine unzulässige Einwirkung, sieht das BGB in § 910 BGB ein Selbsthilferecht des Eigentümers vor, überhängende Zweige unter bestimmten Voraussetzungen selbst zu entfernen. Die Landesnachbarrechtsgesetze in Berlin und Brandenburg enthalten daneben eigene Fristen und Verfahren, etwa zur Ankündigung von Rückschnittmaßnahmen. Vor einem gerichtlichen Vorgehen ist in beiden Bundesländern häufig ein Schlichtungsverfahren vorgeschrieben oder zumindest sinnvoll, um eine gerichtliche Auseinandersetzung zu vermeiden.

Für WEG-Beiräte und Verwalter empfiehlt sich, Nachbarschaftskonflikte frühzeitig zu dokumentieren und, soweit sie das Gemeinschaftseigentum betreffen, in der Eigentümerversammlung zu behandeln. Rein privatrechtliche Streitigkeiten zwischen einzelnen Eigentümern und externen Nachbarn sind dagegen grundsätzlich von den Beteiligten selbst zu klären und fallen nicht in die Zuständigkeit der Verwaltung.

Häufige Fragen

Herangezogene Entscheidungen

• BGH, Urteil vom 09.02.1979, Az. V ZR 108/77