Baumangel bei Eigentum und Miete: Rechte und Pflichten
Ein Baumangel liegt vor, wenn eine Bauleistung nicht die vereinbarte oder nach dem Vertrag vorausgesetzte Beschaffenheit aufweist. Rechtlich handelt es sich um einen Sachmangel im Sinne der §§ 633 ff. BGB. Für Wohnungseigentümer und Vermieter ist entscheidend, wer den Mangel geltend machen darf, welche Frist dafür gilt und welche Folgen sich daraus für das Mietverhältnis ergeben.
Was rechtlich als Baumangel gilt
Nach § 633 Abs. 1 BGB muss der Werkunternehmer das Bauwerk frei von Sach- und Rechtsmängeln übergeben, sofern die Parteien nichts Abweichendes vereinbart haben. Massgeblicher Zeitpunkt für die Beurteilung ist die Abnahme des Bauwerks gemäß § 640 BGB. Ab diesem Zeitpunkt läuft auch die Gewährleistungsfrist, und die Beweislast für einen Mangel geht grundsätzlich auf den Auftraggeber über.
Bei Eigentumswohnungen, die von einem Bauträger errichtet wurden, gilt eine Besonderheit: Der Erwerbsvertrag kombiniert kaufrechtliche und werkvertragliche Elemente. Für die Mängelansprüche bleiben jedoch die werkvertraglichen Regeln maßgeblich. Wird eine Einheit abredewidrig errichtet, also abweichend von der vereinbarten Bau- und Ausstattungsbeschreibung, handelt es sich ebenfalls um einen Baumangel im rechtlichen Sinn, auch wenn das Bauwerk als solches funktionsfähig ist.
Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum: wer ist zuständig
Bei Baumängeln in einer Eigentumswohnanlage ist zu unterscheiden, ob der Mangel das Sondereigentum oder das Gemeinschaftseigentum betrifft. Gewährleistungsansprüche aus dem Werkvertrag stehen grundsätzlich dem jeweiligen Auftraggeber zu, Schuldner ist der Werkunternehmer beziehungsweise der Bauträger.
Betrifft der Mangel das Gemeinschaftseigentum, etwa das Dach, die Fassade oder die Fenster in ihrer Gesamtheit, ist die Wohnungseigentümergemeinschaft als solche zur Geltendmachung befugt. Nach § 9a Abs. 2 WEG liegt die Ausübungsbefugnis für Ansprüche, die das gemeinschaftliche Eigentum betreffen, grundsätzlich bei der Gemeinschaft. Einzelne Eigentümer können solche Ansprüche in der Regel nicht selbst und isoliert durchsetzen, sondern müssen eine Beschlussfassung der Eigentümerversammlung herbeiführen.
Aufgaben des Verwalters bei Baumängeln am Gemeinschaftseigentum
Nach ständiger Rechtsprechung obliegt es dem Verwalter, Baumängel am Gemeinschaftseigentum festzustellen, die Wohnungseigentümer darüber zu unterrichten und eine Entscheidung der Eigentümerversammlung über das weitere Vorgehen durch Beschluss herbeizuführen. Die wesentliche Pflicht des Verwalters besteht also zunächst darin, Mängel überhaupt zu erkennen und zu dokumentieren, nicht darin, selbst über deren Beseitigung zu entscheiden.
In der Praxis bedeutet das: Der Verwalter meldet einen festgestellten Mangel, legt der Versammlung Handlungsoptionen vor (etwa Fristsetzung gegenüber dem Bauträger, Einholung eines Sachverständigengutachtens oder gerichtliche Geltendmachung) und setzt den mehrheitlich gefassten Beschluss um. Bei InnovateImmo übernimmt ein fester Objektbetreuer je Objekt diese Aufgabe durchgängig, dokumentiert Mängel und die zugehörige Korrespondenz im Eigentümerportal casavi, sodass Beirat und Eigentümer den Bearbeitungsstand jederzeit einsehen können.
Abnahme, Protokoll und Verjährung
Die Abnahme des Gemeinschaftseigentums ist der zentrale Zeitpunkt, ab dem die Gewährleistungsfrist läuft. Für Bauwerke beträgt diese Frist nach § 634a BGB regelmäßig fünf Jahre ab Abnahme. Wird ein Mangel im Abnahmeprotokoll nicht vermerkt, etwa weil er übersehen wurde, führt das nicht automatisch zum Verlust des Anspruchs. Allerdings verschiebt sich die Beweislast zulasten des Auftraggebers, da ein unbeanstandet abgenommenes Werk zunächst als vertragsgemäß gilt.
Ein Beispiel aus der Praxis: Wird bei der Abnahme ein Riss im Glas der Hauseingangstür übersehen und nicht ins Protokoll aufgenommen, können die Eigentümer die Mängelbeseitigung trotzdem verlangen. Sie müssen dann aber nachweisen, dass der Mangel bereits bei Abnahme vorhanden war und nicht erst später entstanden ist. Eine sorgfältige und vollständige Protokollierung bei der Abnahme liegt deshalb im Interesse der gesamten Gemeinschaft.
Baumangel als Mietmangel
Für vermietete Wohnungen stellt sich zusätzlich die Frage, ob ein Baumangel zugleich einen Mietmangel im Sinne von § 536 BGB darstellt. Das ist der Fall, wenn sich der Mangel in optischer, funktionaler oder finanzieller Hinsicht auf den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache auswirkt. Typische Beispiele sind Mauerwerksrisse, blinde Fensterscheiben oder undichte Fenster und Türen. Das bloße Vorhandensein eines Baumangels reicht für eine Mietminderung allein nicht aus; entscheidend ist die tatsächliche Beeinträchtigung des Mietgebrauchs.
Beim Schallschutz zeigt sich das besonders deutlich: Nach einem Beschluss des Bundesgerichtshofs vom 21.02.2017 (Az. VIII ZR 1/16) begründet nicht jeder Lärm in einem unstreitig hellhörigen Haus einen Mietmangel. Wer sich auf eine Minderung wegen Lärms stützt, muss darlegen, ob der nach dem Baujahr geschuldete Schallschutz eingehalten ist, oder ob die Beeinträchtigung auf dem Verhalten anderer Bewohner beruht. Letzteres begründet für sich genommen keinen Anspruch gegen den Vermieter aus dem Mietverhältnis.
Wenn es zum Streit kommt: Ankündigung und Anwaltskosten
Kündigt ein Mieter oder Eigentümer eine Minderung wegen behaupteter Baumängel an, stellt sich für die Gegenseite oft die Frage, ob sie sofort einen Anwalt einschalten und die Kosten später erstattet verlangen kann. Das Kammergericht Berlin hat mit Urteil vom 23.06.2016 (Az. 8 U 62/15) klargestellt, dass ein Anspruch auf Ersatz von Rechtsverteidigungskosten nach § 280 Abs. 1, § 241 Abs. 2 BGB voraussetzt, dass der Gläubiger schuldhaft einen unbegründeten Anspruch verfolgt und die anwaltliche Tätigkeit zur außergerichtlichen Abwehr geeignet ist.
Nach dieser Entscheidung handelt der Gläubiger nicht schon dann fahrlässig, wenn er die Unbegründetheit seiner Forderung nicht erkennt; die endgültige Berechtigung kann oft nur in einem Rechtsstreit geklärt werden. Ob Baumängel tatsächlich vorliegen und eine Minderung in bestimmter Höhe rechtfertigen, ist in vielen Fällen weder tatsächlich noch rechtlich eindeutig zu beurteilen. Wer vorschnell Anwaltskosten geltend macht, ohne dass die Gegenseite ein volles Zahlungsverlangen ausdrücklich erklärt hat, geht deshalb ein Kostenrisiko ein.
Häufige Fragen
Grundsätzlich haftet der Bauunternehmer oder Bauträger im Rahmen der werkvertraglichen Gewährleistung nach §§ 633 ff. BGB. Die Geltendmachung obliegt bei Mängeln am Gemeinschaftseigentum der Wohnungseigentümergemeinschaft, die dafür einen Beschluss fassen muss.
Für Bauwerke gilt nach § 634a BGB regelmäßig eine fünfjährige Verjährungsfrist ab Abnahme. Ob im Einzelfall eine kürzere oder abweichende Frist vereinbart wurde, ist am jeweiligen Vertrag zu prüfen.
Nur wenn der Lärm über das für das Baujahr des Hauses übliche Maß hinausgeht und damit einen Mangel des Schallschutzes darstellt. Nicht jeder in einem hellhörigen Haus wahrnehmbare Lärm begründet einen Mietmangel, wie der Bundesgerichtshof mit Beschluss vom 21.02.2017, Az. VIII ZR 1/16, klargestellt hat.
Der Anspruch geht dadurch nicht automatisch verloren, die Beweislast verschiebt sich aber zulasten des Auftraggebers. Er muss dann nachweisen, dass der Mangel bereits bei Abnahme vorhanden war.
Bei Mängeln am Gemeinschaftseigentum liegt die Ausübungsbefugnis grundsätzlich bei der Gemeinschaft, nicht beim einzelnen Eigentümer. Dafür ist ein Beschluss der Eigentümerversammlung erforderlich, den der Verwalter vorbereitet und umsetzt.
Herangezogene Entscheidungen
- BGH, Beschluss vom 21.02.2017, Az. VIII ZR 1/16
- BGH, Urteil vom 08.01.2004, Az. VII ZR 198/02
- KG Berlin, Urteil vom 23.06.2016, Az. 8 U 62/15