Startseite › Ratgeber › Baumentfernung: Rechtslage für WEG und Vermieter

Baumentfernung: Rechtslage für WEG und Vermieter

Ob ein Baum entfernt werden darf, hängt davon ab, wem das Grundstück gehört, ob der Baum krank oder gefährlich ist und ob Nachbarrecht oder kommunales Baumschutzrecht einschlägig ist. Steht der Baum auf Gemeinschaftseigentum einer Wohnungseigentümergemeinschaft, braucht es in aller Regel einen Beschluss der Eigentümerversammlung. Steht er auf einem Nachbargrundstück, kommt es auf Grenzabstände und Landesnachbarrecht an. Wer ohne Berechtigung selbst zur Säge greift, haftet unter Umständen auf Schadensersatz. Eine pauschale Antwort gibt es nicht, wohl aber klare rechtliche Anknüpfungspunkte.

Baum auf dem Gemeinschaftsgrundstück einer WEG

Steht der Baum auf dem gemeinschaftlichen Grundstück, ist zunächst zu klären, ob seine Entfernung eine Erhaltungsmaßnahme oder eine bauliche Veränderung ist. Das ist keine akademische Frage, denn davon hängt ab, mit welcher Mehrheit die Eigentümerversammlung entscheiden muss und wer die Kosten trägt.

Ist der Baum krank, morsch oder geht von ihm eine Gefahr aus, dient seine Entfernung der Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums. Der Beschluss ist dann nach § 19 Abs. 1 WEG zu fassen, ein Beschluss über eine bauliche Veränderung nach § 20 WEG ist nicht erforderlich. Anders liegt es, wenn ein gesunder Baum lediglich aus gestalterischen Gründen weichen soll. Nach verbreiteter Auffassung kann das Fällen eines Baumes dann eine bauliche Veränderung sein, wenn der Baum oder eine Baumgruppe die gärtnerische Gestaltung des Grundstücks so prägt, dass seine Beseitigung den optischen Gesamteindruck der Anlage merklich verändert. Wird dagegen in einer größeren Anlage nur ein einzelner Baum aus einer größeren Baumgruppe entfernt, ohne dass sich am Gesamteindruck etwas ändert, wird darin eher eine Maßnahme der gärtnerischen Pflege gesehen, die keiner Zustimmung nach § 20 WEG bedarf.

Diese Grenze ist im Einzelfall nicht immer eindeutig zu ziehen und wird von Gerichten unterschiedlich beurteilt, unter anderem je nach Größe und Bedeutung des Baumes für das Gesamtbild der Anlage. Beiräte und Verwaltungen sollten deshalb im Zweifel den vorsichtigeren Weg wählen und einen Beschluss mit qualifizierter Mehrheit anstreben, statt sich allein auf eine Einordnung als Erhaltungsmaßnahme zu verlassen.

Kosten und Beschlusskompetenz

Bei einer Erhaltungsmaßnahme nach § 19 Abs. 1 WEG tragen alle Eigentümer die Kosten nach dem allgemeinen Kostenverteilungsschlüssel der Gemeinschaft, sofern die Gemeinschaftsordnung nichts Abweichendes vorsieht. Bei einer baulichen Veränderung nach § 20 WEG kann die Kostentragung je nach Mehrheitsverhältnissen abweichend geregelt sein.

Für die Bewertung von Streitigkeiten über die Entfernung eines Baumes wird das wirtschaftliche Interesse an der Maßnahme zugrunde gelegt, gegebenenfalls einschließlich der Kosten einer Ersatzpflanzung. Das ist vor allem für die Einschätzung des Prozessrisikos bei einer Anfechtungsklage relevant.

Bäume an der Grundstücksgrenze und Nachbarrecht

Für private Vermieter und Grundstückseigentümer, deren Nachbar einen zu nah an der Grenze stehenden Baum hat, gelten die Landesnachbargesetze. Sie schreiben Mindestabstände vor und sehen für den Beseitigungsanspruch häufig eine Ausschlussfrist vor. Ist diese Frist verstrichen, kann die Entfernung des Baumes wegen des Grenzabstands in aller Regel nicht mehr über § 1004 BGB oder das nachbarliche Gemeinschaftsverhältnis erzwungen werden, wie es etwa für das baden-württembergische Nachbarrechtsgesetz anerkannt ist.

Das schließt aber nicht jeden Ausgleich aus. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass dem Nachbarn, der die Beseitigung eines zu nah stehenden Baumes wegen Fristablaufs nicht mehr verlangen kann, für den erhöhten Reinigungsaufwand durch Laub, Nadeln, Blüten und Zapfen ein nachbarrechtlicher Ausgleichsanspruch nach § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB analog zustehen kann (BGH, Urteil vom 27.10.2017, Az. V ZR 8/17). Das bedeutet in der Praxis: Eine Entfernung des Baumes muss der Nachbar zwar nicht mehr durchsetzen können, für den zusätzlichen Reinigungsaufwand kann aber eine finanzielle Entschädigung in Betracht kommen.

Auch Wurzeln, die von einem Nachbargrundstück auf das eigene Grundstück wachsen und dort Schäden verursachen, etwa an Leitungen, können unter bestimmten Voraussetzungen beseitigt werden. Ob und in welchem Umfang das zulässig ist, richtet sich ebenfalls nach dem jeweiligen Landesrecht und den konkreten Umständen des Einzelfalls.

Eigenmächtiges Fällen ohne Zustimmung

Wer einen Baum ohne Zustimmung des Eigentümers oder ohne ausreichende rechtliche Grundlage fällen lässt, geht ein erhebliches Haftungsrisiko ein. Das Schleswig-Holsteinische Oberlandesgericht hat einen Fall entschieden, in dem Grundstückseigentümer während der urlaubsbedingten Abwesenheit ihrer Nachbarn zwei überwiegend auf dem Nachbargrundstück stehende Bäume fällen ließen. Die Nachbarn machten daraufhin Schadensersatz in Höhe von mehreren Zehntausend Euro geltend, unter anderem für Neuanpflanzung und einen Minderwert des Grundstücks (Schleswig-Holsteinisches OLG, Urteil vom 17.10.2017, Az. 3 U 24/17).

Rechtsgrundlage für solche Ansprüche sind regelmäßig § 823 BGB in Verbindung mit § 923 Abs. 2 Satz 1 BGB sowie die jeweiligen Landesnachbargesetze. Ob und in welcher Höhe tatsächlich Schadensersatz geschuldet ist, hängt unter anderem davon ab, ob eine Beseitigung ohnehin rechtmäßig möglich gewesen wäre, dem sogenannten Einwand des rechtmäßigen Alternativverhaltens. Für Wohnungseigentümergemeinschaften gilt entsprechend: Wer als einzelner Eigentümer ohne wirksamen Beschluss einen Baum auf dem Gemeinschaftsgrundstück fällen lässt, handelt eigenmächtig und kann von der Gemeinschaft auf Schadensersatz oder Wiederherstellung in Anspruch genommen werden.

Baumschutzsatzungen und praktisches Vorgehen

Neben den zivilrechtlichen Fragen ist zusätzlich zu prüfen, ob eine kommunale Baumschutzsatzung eingreift. Solche Satzungen stellen Bäume ab einem bestimmten Stammumfang oder bestimmter Art unter besonderen Schutz und verlangen vor einer Fällung eine behördliche Genehmigung, unabhängig davon, ob der Baum auf Gemeinschaftseigentum oder Privatgrund steht. Die konkreten Regelungen unterscheiden sich von Kommune zu Kommune erheblich, sodass eine pauschale Aussage hierzu nicht möglich ist. Vor jeder Entfernung sollte deshalb geprüft werden, ob eine Genehmigung erforderlich ist, unabhängig vom zivilrechtlichen Beschluss oder Anspruch.

Für Eigentümergemeinschaften bedeutet das in der Praxis: Die Verwaltung bereitet den Beschluss vor, holt bei Bedarf eine fachliche Einschätzung zum Gesundheitszustand des Baumes ein und klärt, ob eine behördliche Genehmigung notwendig ist. Bei InnovateImmo übernimmt dies der feste Objektbetreuer, der für das jeweilige Objekt zuständig ist. Beschlussvorlagen, Gutachten und Fotos zum Baumzustand können über das Eigentümerportal casavi allen Eigentümern zugänglich gemacht werden, sodass die Entscheidung nachvollziehbar dokumentiert ist.

Häufige Fragen

Braucht die WEG für jede Baumentfernung einen Beschluss mit qualifizierter Mehrheit?

Nein. Dient die Entfernung der Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums, etwa weil der Baum krank oder gefährlich ist, reicht ein Beschluss nach § 19 Abs. 1 WEG mit einfacher Mehrheit. Nur wenn die Maßnahme als bauliche Veränderung nach § 20 WEG einzuordnen ist, gelten die dortigen Mehrheitsanforderungen.

Kann ich als Nachbar die Entfernung eines zu nah stehenden Baumes noch verlangen, wenn die Frist nach dem Landesnachbarrecht abgelaufen ist?

In der Regel nicht mehr über § 1004 BGB oder das nachbarliche Gemeinschaftsverhältnis. Für den erhöhten Reinigungsaufwand durch Laub, Nadeln oder Zapfen kann aber unter Umständen ein Ausgleichsanspruch nach § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB analog bestehen.

Was droht, wenn ein Baum ohne Zustimmung des Eigentümers gefällt wird?

Es drohen Schadensersatzansprüche nach § 823 BGB in Verbindung mit § 923 Abs. 2 Satz 1 BGB, etwa für Neuanpflanzung oder einen Minderwert des Grundstücks. Ob und in welcher Höhe gehaftet wird, hängt vom Einzelfall ab, unter anderem davon, ob eine Entfernung ohnehin rechtmäßig möglich gewesen wäre.

Ist für die Entfernung eines Baumes zusätzlich eine behördliche Genehmigung erforderlich?

Das kommt auf die jeweilige kommunale Baumschutzsatzung an. Viele Kommunen schützen Bäume ab einem bestimmten Stammumfang und verlangen vor der Fällung eine Genehmigung, unabhängig von zivilrechtlichen Beschlüssen oder Ansprüchen. Das sollte vor jeder Maßnahme geprüft werden.

Wer entscheidet in der WEG, ob ein Baum krank genug ist, um ihn zu entfernen?

Die Eigentümerversammlung entscheidet durch Beschluss, üblicherweise auf Grundlage einer fachlichen Einschätzung, etwa durch einen Baumgutachter. Die Verwaltung bereitet den Beschluss vor und dokumentiert die Grundlage der Entscheidung.

Herangezogene Entscheidungen

BGH, Urteil vom 27.10.2017, Az. V ZR 8/17
BGH, Urteil vom 07.03.1986, Az. V ZR 92/85
Schleswig-Holsteinisches OLG, Urteil vom 17.10.2017, Az. 3 U 24/17