Bauliche Veränderungen in der WEG von A bis Z

Eine bauliche Veränderung liegt vor, wenn am Gemeinschaftseigentum oder am Sondereigentum mit Wirkung auf das Gemeinschaftseigentum etwas geschaffen wird, das über die reine Erhaltung des bestehenden Zustands hinausgeht. Ob ein solches Vorhaben zulässig ist, hängt von drei Fragen ab: Ist die Maßnahme durch einen wirksamen Beschluss gedeckt, überschreitet sie die Grenzen des § 20 Abs. 4 WEG, und wer trägt die Kosten. Seit der WEG-Reform von 2020 reicht für die Beschlussfassung in aller Regel die einfache Mehrheit, für bestimmte Maßnahmen besteht nach § 20 Abs. 2 WEG sogar ein Anspruch auf Gestattung.

Was zählt überhaupt als bauliche Veränderung

Eine bauliche Veränderung ist jede Maßnahme, die über die ordnungsmäßige Erhaltung des Gemeinschaftseigentums nach § 19 Abs. 1 und Abs. 2 Nr. 2 WEG hinausgeht und dessen Substanz oder äußeres Erscheinungsbild verändert. Dazu zählen etwa der Austausch von Fenstern mit anderer Optik, eine Balkonverglasung, eine Dachterrasse, eine Solaranlage oder eine Ladestation für Elektrofahrzeuge.

Fenster sind in der Praxis ein besonders häufiges Streitthema, weil sie das äußere Erscheinungsbild der Anlage prägen. Dabei ist unerheblich, ob es um die Fenster selbst oder um Zubehör wie Jalousien, Fenstergitter oder Fliegengitter geht: Jede Gestaltungsänderung des Gemeinschaftseigentums bedarf eines Beschlusses nach § 20 Abs. 1 WEG.

Abzugrenzen ist die bauliche Veränderung von der reinen Erhaltungsmaßnahme. Wird lediglich der vorhandene Zustand wiederherstellt, ist grundsätzlich kein Beschluss über das Ob erforderlich, sondern nur über die Art der Durchführung.

Beschlussfassung und ihre Grenzen

Für die Gestattung einer baulichen Veränderung reicht nach § 20 Abs. 1 WEG die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Dass die Maßnahme den optischen Gesamteindruck des Gebäudes verändert, ist seit der Reform kein Anfechtungsgrund mehr. Der Gesetzgeber hat damit bewusst das frühere Erfordernis nahezu einstimmiger Zustimmung beseitigt, das nach den Feststellungen des BGH in mittleren und größeren Anlagen praktisch kaum zu erreichen war und wirtschaftlich sinnvolle Maßnahmen häufig verhinderte [BGH, Urteil vom 18.11.2016, Az. V ZR 49/16].

Grenzen setzt § 20 Abs. 4 WEG: Eine bauliche Maßnahme darf nicht zu einer grundlegenden Umgestaltung der Wohnanlage führen und keinen Eigentümer gegenüber anderen unbillig benachteiligen. Wo diese Grenze genau liegt, ist einzelfallabhängig und wird von den Gerichten unterschiedlich gehandhabt.

Ein Beschluss, der diese Vorgaben missachtet oder unter Verfahrensfehlern zustande kommt, ist in aller Regel nicht nichtig, sondern nur anfechtbar. Wird die Anfechtungsfrist versäumt, bleibt der Beschluss wirksam, auch wenn einzelne betroffene Eigentümer nicht zugestimmt haben [BGH, Urteil vom 28.10.2016, Az. V ZR 91/16].

Anspruch auf privilegierte Maßnahmen

Für bestimmte Maßnahmen sieht § 20 Abs. 2 WEG einen individuellen Anspruch vor: Barrierefreiheit, Einbruchschutz, Anschluss an ein Telekommunikationsnetz mit hoher Kapazität und das Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge. Jeder Eigentümer kann verlangen, dass die Gemeinschaft ihm eine solche Maßnahme auf eigene Kosten gestattet.

Dieser Anspruch bezieht sich allerdings nur auf das Ob der Maßnahme. Über die konkrete Durchführung, also die Art und Weise der Umsetzung, entscheidet die Gemeinschaft im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung nach § 20 Abs. 2 Satz 2 WEG. Ein Eigentümer kann deshalb nicht ein von ihm selbst entwickeltes Konzept durchsetzen, etwa für die Installation einer Ladestation, sondern nur die Gestattung der Maßnahme an sich verlangen. Die technische Umsetzung bleibt Sache eines gesonderten Beschlusses der Gemeinschaft.

Wer trägt die Kosten

Grundsätzlich tragen nach § 21 Abs. 1 WEG diejenigen Eigentümer die Kosten einer baulichen Veränderung, die ihr zugestimmt haben. Im Gegenzug steht ihnen auch die Nutzung des Ergebnisses zu. Bei den privilegierten Maßnahmen nach § 20 Abs. 2 WEG trägt der veranlassende Eigentümer die Kosten in der Regel allein und erhält dafür die alleinige Nutzung.

Eine abweichende Kostenverteilung auf alle Eigentümer ist möglich, wenn ein Beschluss mit doppelt qualifizierter Mehrheit gefasst wird, also mit mindestens zwei Drittel der abgegebenen Stimmen und mehr als der Hälfte aller Miteigentumsanteile (§ 21 Abs. 2 WEG).

Eine besondere Konstellation betrifft Maßnahmen im Bereich eines Sondernutzungsrechts. Ist die geplante bauliche Maßnahme vom Zuweisungsgehalt des Sondernutzungsrechts gedeckt, darf der berechtigte Eigentümer sie ohnehin auf eigene Kosten vornehmen. Ein Beschluss, der ihm die Kosten zuweist, hat dann nur deklaratorische Bedeutung. Ob dabei alle durch die Maßnahme beeinträchtigten Eigentümer zugestimmt haben, ist für die Wirksamkeit des Beschlusses nicht entscheidend, sondern betrifft allenfalls dessen Anfechtbarkeit [BGH, Urteil vom 28.10.2016, Az. V ZR 91/16].

Rücksichtnahme und einmal getroffene Standortentscheidungen

Auch bei zulässigen baulichen Veränderungen bleibt das Rücksichtnahmegebot zu beachten. Ein anschauliches, wenn auch älteres Beispiel liefert ein Fall zu einer Parabolantenne: Die Gemeinschaft hatte zunächst einen Standort für die Antenne mitbeschlossen, wollte sie später aber vollständig entfernen lassen, ohne einen verbindlichen anderen Standort zu bestimmen. Das Gericht sah darin eine unzulässige Rechtsausübung nach § 242 BGB, solange die Antenne am ursprünglich gebilligten Standort grundsätzlich zulässig war und kein verbindlicher Alternativstandort feststand [Schleswig-Holsteinisches OLG, Beschluss vom 12.02.2003, Az. 2 W 217/02].

Die Entscheidung erging noch zu den §§ 22 Abs. 1 Satz 2, 14 Nr. 1 WEG in der vor 2020 geltenden Fassung. Der zugrunde liegende Gedanke, dass sich eine Gemeinschaft an einmal getroffene, für den einzelnen Eigentümer verlässliche Festlegungen halten muss, ist im heutigen Rücksichtnahmegebot des § 14 WEG jedoch fortgeführt und bleibt bei der Beurteilung vergleichbarer Sachverhalte relevant.

Ablauf in der Praxis

Wer eine bauliche Veränderung durchführen möchte, sollte den Antrag rechtzeitig vor der Eigentümerversammlung stellen, damit er auf die Tagesordnung gesetzt werden kann und die übrigen Eigentümer sich vorab informieren können. Skizzen, Kostenschätzungen und Angaben zur geplanten Kostenverteilung erleichtern die Beschlussfassung erheblich.

In der laufenden Verwaltung dokumentieren wir Beschlüsse zu baulichen Veränderungen samt zugehörigen Unterlagen im Eigentümerportal casavi, sodass sie für alle Eigentümer jederzeit einsehbar sind. Für Rückfragen zum Verfahren steht der für das jeweilige Objekt zuständige feste Objektbetreuer zur Verfügung.

Häufige Fragen

Herangezogene Entscheidungen

• BGH, Urteil vom 28.10.2016, Az. V ZR 91/16
• Schleswig-Holsteinisches OLG, Beschluss vom 12.02.2003, Az. 2 W 217/02
• BGH, Urteil vom 18.11.2016, Az. V ZR 49/16