Bauliche Veränderung ohne Gestattung: Was gilt?
Fehlt für eine bauliche Veränderung am Gemeinschaftseigentum die erforderliche Gestattung, ist die Maßnahme rechtswidrig durchgeführt worden. Andere Eigentümer und die Gemeinschaft können grundsätzlich die Beseitigung verlangen, unabhängig davon, wie sinnvoll oder optisch unauffällig die Veränderung ist. Wer ohne Beschluss handelt, trägt das volle Risiko, später wieder zurückbauen zu müssen. Es gibt allerdings begrenzte Ausnahmen, in denen ein Rückbau nicht durchgesetzt werden kann.
Warum eine Gestattung überhaupt nötig ist
Nach § 20 Abs. 1 WEG bedarf jede bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums, die über Instandhaltung oder Instandsetzung hinausgeht, eines Beschlusses der Eigentümerversammlung. Eine Vereinbarung aller Eigentümer kann eine Maßnahme ebenfalls gestatten, praktisch spielt dies aber seltener eine Rolle als der Beschluss. Ohne eine dieser beiden Grundlagen fehlt die rechtliche Legitimation, selbst wenn die Maßnahme technisch unproblematisch ist oder von der Mehrheit gewünscht wird.
Der Bundesgerichtshof hat schon zur alten Rechtslage betont, dass der einzelne Wohnungseigentümer bauliche Veränderungen, die den optischen Gesamteindruck des Gebäudes verändern, grundsätzlich nicht hinnehmen muss, auch wenn sie den Wünschen der Mehrheit entsprechen (BGH, Urteil vom 18.11.2016, Az. V ZR 49/16). Dieser Grundgedanke, dass Zustimmung erforderlich ist, gilt im Kern fort, auch wenn die Vorschrift heute § 20 WEG statt des früheren § 22 WEG heißt und seit der Reform 2020 in einigen Punkten anders strukturiert ist.
Folge fehlender Gestattung: Beseitigungsanspruch
Wird ohne Beschluss gebaut, kann die Gemeinschaft, aber unter bestimmten Voraussetzungen auch ein einzelner Eigentümer, die Beseitigung verlangen. Bereits unter altem Recht war anerkannt, dass für bauliche Veränderungen, die über die ordnungsmäßige Instandhaltung hinausgehen, ein Mehrheitsbeschluss allein nicht ausreicht, sondern grundsätzlich die Zustimmung aller Wohnungseigentümer erforderlich ist, soweit keine anderweitige Beschlusskompetenz besteht (BGH, Beschluss vom 25.09.2003, Az. V ZB 21/03). Fehlt diese Zustimmung beziehungsweise der erforderliche Beschluss, bleibt die Maßnahme angreifbar, auch wenn sie bereits fertiggestellt ist.
Wer eine bauliche Veränderung plant und keine Zustimmung erhält, sollte nicht einfach beginnen und auf eine spätere Duldung hoffen. Der sicherere Weg ist die Beschlussersetzungsklage: Erst wenn ein Anspruch auf Gestattung gerichtlich festgestellt und die Klage gewonnen wurde, sollte mit der Umsetzung begonnen werden. Wer diesen Weg umgeht, riskiert eine spätere Rückbauverpflichtung samt Kosten.
Drei anerkannte Ausnahmen
Von dem Grundsatz, dass jede nicht durch Vereinbarung gestattete bauliche Veränderung eines Beschlusses bedarf, werden im Wesentlichen drei Fallgruppen als Ausnahme diskutiert.
Die erste ist die sogenannte dolo-agit-Einrede: Wer etwas verlangt, das er im nächsten Moment wieder zurückgewähren müsste, handelt treuwidrig. Besteht also ohnehin ein Anspruch auf Gestattung der bereits fertigen baulichen Veränderung, etwa weil die Voraussetzungen dafür eindeutig vorliegen, kann der Rückbau verweigert werden, weil er nur dazu führen würde, dass anschließend erneut gestattet werden müsste.
Die zweite betrifft eindeutige Fälle des § 20 Abs. 3 WEG. Diese Vorschrift erlaubt bestimmte, nicht aufschiebbare Maßnahmen ohne vorherigen Beschluss, etwa wenn eine Verzögerung zu einem Schaden führen würde. Ist ein solcher Fall zweifelsfrei gegeben, fehlt es schon an der Rechtswidrigkeit der Maßnahme.
Die dritte Ausnahme ist der allgemeine Grundsatz von Treu und Glauben nach § 242 BGB. Er kommt nur in besonders gelagerten Einzelfällen zum Tragen und ersetzt keine generelle Nachsicht gegenüber eigenmächtigem Bauen. Ob eine dieser drei Ausnahmen greift, ist stets eine Frage des Einzelfalls und sollte nicht vorschnell angenommen werden.
Verjährung ändert nichts an der Rechtslage selbst
Der Beseitigungsanspruch unterliegt der regelmäßigen Verjährungsfrist der §§ 195, 199 BGB. Ist er verjährt, kann die Gemeinschaft den Rückbau nicht mehr gerichtlich durchsetzen. Das bedeutet aber nicht, dass die bauliche Veränderung damit nachträglich gestattet wäre. Der Bundesgerichtshof hat klargestellt, dass einzelne Wohnungseigentümer nicht das Recht haben, von anderen Eigentümern oder Dritten rechtswidrig herbeigeführte bauliche Veränderungen des Gemeinschaftseigentums nach Verjährung des Beseitigungsanspruchs auf eigene Kosten selbst zu beseitigen (BGH, Urteil vom 05.07.2019, Az. V ZR 149/18). Verjährung schafft also nur einen faktischen Bestandsschutz, keine rechtliche Legalisierung, und sie entbindet nicht davon, eigenmächtiges Handeln einzelner Eigentümer zu unterbinden.
Praktische Konsequenzen für Eigentümer und Beirat
Für Verwaltungsbeiräte und Eigentümer ergibt sich daraus eine klare Handlungsreihenfolge: Vor Baubeginn sollte eine bauliche Veränderung förmlich in die Tagesordnung aufgenommen und beschlossen werden. Fehlt die Zustimmung der Versammlung, obwohl ein Anspruch auf Gestattung nach § 20 Abs. 2 WEG bestehen könnte, etwa bei Lademöglichkeiten für Elektrofahrzeuge, Barrierefreiheit, Einbruchschutz oder Glasfaseranschluss, bleibt der Klageweg der sicherere Weg gegenüber eigenmächtigem Handeln.
Für die laufende Verwaltung bedeutet das, Beschlussvorlagen sauber vorzubereiten und Beschlüsse nachvollziehbar zu dokumentieren, damit im Streitfall belegt werden kann, ob und wann eine Gestattung vorlag. Wir bearbeiten solche Vorgänge mit einem festen Objektbetreuer je Objekt und stellen Beschlussunterlagen über das Eigentümerportal casavi bereit, verwaltet über die Software impower, damit Eigentümer den Stand einer Maßnahme jederzeit nachvollziehen können.
Häufige Fragen
Grundsätzlich besteht ein Beseitigungsanspruch, den die Gemeinschaft oder ein einzelner Eigentümer geltend machen kann. Ausnahmen bestehen nur in eng begrenzten Fällen, etwa wenn ohnehin ein Anspruch auf Gestattung besteht oder eine nicht aufschiebbare Maßnahme nach § 20 Abs. 3 WEG vorliegt.
Sie greift, wenn die Gemeinschaft die Beseitigung einer baulichen Veränderung verlangt, obwohl sie diese anschließend ohnehin gestatten müsste. In diesem Fall wäre das Beseitigungsverlangen treuwidrig, weil es zu einem sinnlosen Rückbau-und-Wiederaufbau führen würde.
Nein. Nach der Rechtsprechung besteht dieses Recht nicht einmal dann, wenn der Beseitigungsanspruch der Gemeinschaft bereits verjährt ist. Die Durchsetzung bleibt der Gemeinschaft vorbehalten.
Ein Beschluss mit der erforderlichen Mehrheit ist heute grundsätzlich ausreichend, ersetzt aber keine Prüfung im Einzelfall, ob die Maßnahme zulässig ist und ob Kosten- oder Nutzungsregelungen mitbeschlossen werden müssen. Bei privilegierten Maßnahmen nach § 20 Abs. 2 WEG kann zudem ein Anspruch auf Gestattung bestehen, den ein ablehnender Beschluss nicht ohne Weiteres aushebeln kann.
Wer keine Zustimmung erhält, sollte den Anspruch auf Gestattung im Wege der Beschlussersetzungsklage gerichtlich klären lassen, bevor mit der Maßnahme begonnen wird. Eigenmächtiges Bauen vorab birgt das Risiko einer späteren Rückbauverpflichtung.
Herangezogene Entscheidungen
- BGH, Urteil vom 18.11.2016, Az. V ZR 49/16
- KG Berlin, Urteil vom 21.11.2016, Az. 8 U 121/15
- BGH, Beschluss vom 25.09.2003, Az. V ZB 21/03