Bauliche Veränderung oder Erhaltung: Die wichtigsten Fragen
Ob eine Maßnahme am Gemeinschaftseigentum als Erhaltung oder als bauliche Veränderung einzustufen ist, entscheidet sich danach, ob lediglich der bisherige Zustand wiederhergestellt oder erhalten wird oder ob darüber hinaus etwas Neues geschaffen wird. Erhaltung im Sinne von § 19 Abs. 1 WEG umfasst Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums, also den Erhalt des ordnungsgemäßen Zustands. Bauliche Veränderung nach § 20 Abs. 1 WEG ist demgegenüber jede Maßnahme, die über die Erhaltung hinausgeht und das Gemeinschaftseigentum verändert. Die Grenze verläuft in der Praxis oft fließend, insbesondere bei sogenannter modernisierender Erhaltung, bei der eine Reparatur mit einer Verbesserung einhergeht.
Rechtliche Grundlagen seit dem WEMoG
Mit dem Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz wurde das Recht der baulichen Veränderungen zum 1. Dezember 2020 grundlegend neu geordnet. Nach § 20 Abs. 1 WEG kann eine bauliche Veränderung bereits mit einfacher Mehrheit der auf der Versammlung anwesenden und vertretenen Eigentümer beschlossen werden. Wer der Maßnahme zugestimmt hat, ist grundsätzlich sowohl zur Kostentragung verpflichtet als auch zur Nutzung berechtigt. Erhaltungsmaßnahmen dagegen sind ordnungsmäßige Verwaltung nach § 19 Abs. 1 WEG und werden von allen Eigentümern nach dem allgemeinen Kostenverteilungsschlüssel getragen, unabhängig davon, wie die einzelne Eigentümerin oder der einzelne Eigentümer in der Versammlung abgestimmt hat.
Die Einordnung ist deshalb nicht nur eine begriffliche Frage, sondern hat unmittelbare finanzielle Folgen. Wird eine Maßnahme fälschlich als Erhaltung behandelt, obwohl sie eine bauliche Veränderung darstellt, fehlt möglicherweise der erforderliche Gestattungsbeschluss nach § 20 WEG. Wird umgekehrt eine reine Erhaltungsmaßnahme als bauliche Veränderung deklariert, drohen unnötige Mehrheitshürden und eine Kostenverteilung, die nicht der Sach- und Rechtslage entspricht.
Modernisierende Erhaltung: eine ungeklärte Rechtsfrage
Besonders umstritten ist die Behandlung der modernisierenden Erhaltung. Gemeint sind Maßnahmen, die formal eine Reparatur oder einen Austausch zum Gegenstand haben, dabei aber zugleich eine technische Verbesserung mit sich bringen, etwa weil ein defektes Bauteil durch ein technisch weiterentwickeltes Bauteil ersetzt wird. Nach Auffassung des Gesetzgebers sollen solche Maßnahmen als bauliche Veränderung nach § 20 Abs. 1 WEG gelten. In Literatur und Rechtsprechung wird dies jedoch nicht einheitlich beurteilt, eine Klärung durch den Bundesgerichtshof steht bislang aus.
Ein häufig diskutiertes Beispiel betrifft den Einbau eines Kunststoffrohres in einen Schornstein im Rahmen von Erhaltungsarbeiten. Hier wurde die Einordnung als Erhaltungsmaßnahme bejaht, weil die Maßnahme sich nicht auf eine bloße Reparatur beschränkte, sondern den ursprünglichen Zustand veränderte, ohne dass darin der Schwerpunkt einer eigenständigen Modernisierung lag. Solange der Bundesgerichtshof nicht abschließend entschieden hat, können die Wohnungseigentümer die Frage für ihre Gemeinschaft durch Beschluss selbst regeln, also festlegen, ob eine konkrete Maßnahme der modernisierenden Erhaltung als Erhaltung oder als bauliche Veränderung behandelt wird. Ein solcher Beschluss sollte dokumentiert und begründet werden, damit im Streitfall die Erwägungen nachvollziehbar bleiben.
Privilegierte bauliche Veränderungen nach § 20 Abs. 2 WEG
Für bestimmte Maßnahmen räumt das Gesetz einen Anspruch auf Gestattung ein, unabhängig von einer Mehrheitsentscheidung. Die Wohnungseigentümer können die Ausführung nicht verweigern, allenfalls die Art und Weise der Umsetzung mitbestimmen.
- ✓Barrierefreier Umbau, etwa Rampen oder Treppenlifte
- ✓Einrichtung einer Lademöglichkeit für Elektrofahrzeuge
- ✓Maßnahmen des Einbruchsschutzes
- ✓Anschluss an ein Glasfasernetz
Kostenverteilung bei baulichen Veränderungen
Die Kostenfolge hängt maßgeblich davon ab, mit welcher Mehrheit eine bauliche Veränderung beschlossen wurde und ob es sich um eine privilegierte Maßnahme handelt. Die folgende Übersicht fasst die wichtigsten Konstellationen nach § 21 WEG zusammen.
Eigenmächtige bauliche Veränderungen und Beseitigungsanspruch
Wird eine bauliche Veränderung ohne vorherigen Gestattungsbeschluss vorgenommen, können die übrigen Eigentümer die Beseitigung verlangen. Diesen Grundsatz hat bereits das Schleswig-Holsteinische OLG in einem Beschluss zur Anbringung einer Parabolantenne bestätigt: Die Installation stellte eine bauliche Veränderung dar, weil sie mit einer optischen Beeinträchtigung des Gemeinschaftseigentums verbunden war. Vor der Installation hätte eine Beschlussfassung der Eigentümerversammlung herbeigeführt werden müssen; solange dies unterblieb, konnten die übrigen Eigentümer die Entfernung nach § 1004 Abs. 1 Satz 1 BGB verlangen (Schleswig-Holsteinisches OLG, Beschluss vom 12.02.2003, Az. 2 W 217/02).
Die Entscheidung erging noch zur alten Rechtslage nach § 22 WEG, der Grundgedanke gilt jedoch unverändert fort: Wer ohne Gestattungsbeschluss baulich verändert, trägt das Risiko, die Maßnahme auf eigene Kosten wieder rückgängig machen zu müssen, selbst wenn ein nachträglicher Antrag auf Gestattung Aussicht auf Erfolg gehabt hätte.
Abgrenzungsfragen im Alltag: Feuchtigkeit und Bauteile
In der Praxis tauchen Abgrenzungsfragen häufig bei Feuchtigkeitsschäden auf. Steht fest, dass die Ursache im Gemeinschaftseigentum liegt, etwa in einer Wärmebrücke am Vordach, gehört die Behebung zur Instandhaltungspflicht der Gemeinschaft nach § 19 Abs. 1 WEG. Wird zusätzlich zur reinen Schadensbeseitigung eine Innendämmung eingebaut, die über den ursprünglichen baulichen Zustand hinausgeht, kann darin je nach Umfang bereits eine bauliche Veränderung liegen, sodass ein entsprechender Beschluss nach § 20 WEG erforderlich wird. Eine pauschale Antwort gibt es hier nicht, maßgeblich sind Umfang und Zweck der konkreten Maßnahme im Einzelfall.
Wird umgekehrt vermutet, dass eine Feuchtigkeitsbildung auf mangelndes Heizen und Lüften durch die Nutzer zurückgeht, entbindet dies die Gemeinschaft nicht automatisch von jeder weiteren Prüfung. Ein Beschluss, wonach vorerst keinerlei Maßnahmen mehr ergriffen werden, kann im Einzelfall der ordnungsmäßigen Verwaltung nach § 18 Abs. 2 WEG widersprechen, wenn sich später Anhaltspunkte für eine bauliche Ursache ergeben. Die Verwaltung ist gut beraten, solche Sachverhalte durch ein Gutachten klären zu lassen, bevor über weitere Untätigkeit entschieden wird.
Häufige Fragen
Erhaltung nach § 19 Abs. 1 WEG bedeutet Instandhaltung und Instandsetzung, also die Wiederherstellung oder Bewahrung des bisherigen Zustands. Eine bauliche Veränderung nach § 20 Abs. 1 WEG liegt vor, wenn eine Maßnahme darüber hinausgeht und das Gemeinschaftseigentum in seiner Substanz oder seinem Erscheinungsbild verändert.
Bei einfacher Mehrheit tragen nur die zustimmenden Eigentümer die Kosten, ihnen steht dafür auch die Nutzung zu. Bei einer doppelt qualifizierten Mehrheit nach § 21 WEG tragen alle Eigentümer die Kosten anteilig. Bei privilegierten Maßnahmen nach § 20 Abs. 2 WEG trägt in der Regel der antragstellende Eigentümer die Kosten allein.
Nein. Ohne Gestattungsbeschluss der Eigentümerversammlung besteht das Risiko, dass die übrigen Eigentümer die Beseitigung nach § 1004 BGB verlangen können, wie ein Fall zur eigenmächtigen Anbringung einer Parabolantenne zeigt.
Das ist nicht abschließend geklärt. Der Gesetzgeber tendiert zu dieser Einordnung, Literatur und Rechtsprechung sind uneinig, und der Bundesgerichtshof hat hierzu noch nicht entschieden. Bis dahin können die Eigentümer die Frage für ihre Gemeinschaft per Beschluss selbst regeln.
Empfehlenswert ist ein begründeter Beschluss, der festhält, ob eine konkrete Maßnahme als Erhaltung oder als bauliche Veränderung behandelt wird, sowie die Ablage der zugrundeliegenden Unterlagen im Eigentümerportal, damit die Entscheidung im Streitfall nachvollziehbar bleibt.
Herangezogene Entscheidungen
- OLG Köln, Urteil vom 19.05.2017, Az. 1 U 25/16
- Schleswig-Holsteinisches OLG, Beschluss vom 12.02.2003, Az. 2 W 217/02
- KG Berlin, Urteil vom 08.12.2003, Az. 8 U 163/03