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Bauliche Veränderung: Unbilliger Nachteil durch eine Mauer?

Eine Gabionen- oder Sichtschutzmauer auf einer Terrasse mit Sondernutzungsrecht stellt nach der Rechtsprechung in der Regel keinen unbilligen Nachteil im Sinne von § 20 Abs. 4 WEG dar, wenn sie eine übliche Höhe nicht deutlich überschreitet und erkennbar dem Sichtschutz dient. Ob im Einzelfall ein unbilliger Nachteil vorliegt, entscheidet sich aber immer nach einer Abwägung der konkreten Umstände und nicht nach einem festen Maß in Zentimetern.

Rechtlicher Rahmen: § 20 WEG

Bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum bedürfen grundsätzlich eines Beschlusses der Eigentümerversammlung. Nach § 20 Abs. 1 WEG kann ein einzelner Eigentümer eine angemessene bauliche Veränderung verlangen, üblicherweise wird sie jedoch durch Mehrheitsbeschluss für die Gemeinschaft gestattet. § 20 Abs. 3 WEG regelt, wem die Kosten der Maßnahme zur Last fallen, wenn keine ausreichende Mehrheit zustande kommt. Die zentrale Schranke für Mehrheitsbeschlüsse enthält § 20 Abs. 4 WEG: Ein Eigentümer muss eine bauliche Veränderung nicht hinnehmen, wenn sie ihn ohne seine Zustimmung unbillig gegenüber den übrigen Eigentümern benachteiligt.

Wann ist ein Nachteil unbillig?

Für die Frage, wann ein Nachteil die Schwelle der Unbilligkeit erreicht, hat der BGH mit Urteil vom 9.2.2024, Az. V ZR 244/22, einen Maßstab formuliert: Eine unbillige Benachteiligung liegt vor, wenn die Maßnahme bei wertender Betrachtung und in Abwägung mit den mit ihr verfolgten Vorteilen einem verständigen Wohnungseigentümer in zumutbarer Weise nicht abverlangt werden darf. Nicht ausreichend ist, dass sich ein verständiger Durchschnittseigentümer nach der Verkehrsanschauung nachvollziehbar beeinträchtigt fühlen könnte. Auch Umstände, die zwangsläufig mit jeder vergleichbaren Maßnahme verbunden sind, begründen für sich allein noch keinen unbilligen Nachteil. Maßgeblich ist eine objektive Sicht. Im Kern muss die Maßnahme zu einer treuwidrigen Ungleichbehandlung führen, indem einem oder mehreren Eigentümern Nachteile in größerem Umfang zugemutet werden als den übrigen.

Beispiel: Gabionenmauer mit Sichtschutzwand

In einem dokumentierten Fall hatte ein Eigentümer auf seiner mit Sondernutzungsrecht versehenen Terrasse über die gesamte Frontbreite von rund 6,60 m eine Gabionenmauer mit einer Höhe von etwa 70 cm errichtet. Entlang des Zugangs zur Eingangstür, auf einer Länge von etwa 3,25 m, wurde die Mauer durch eine Sichtschutzwand aus Holz ergänzt, die gestuft zunächst 1,33 m und anschließend 1,80 m Höhe erreichte. Die Eigentümerversammlung gestattete die Errichtung nachträglich per Beschluss nach § 20 Abs. 1 WEG. Ein anderer Eigentümer ging gegen diesen Beschluss vor. Im Ergebnis wurde ein unbilliger Nachteil verneint: Höhe und Ausmaß der Konstruktion galten als moderat, das Sichtschutzinteresse als nachvollziehbar, und eine übermäßige Verschattung oder eine gravierende optische Beeinträchtigung war nicht dargelegt.

Dieses Ergebnis lässt sich nicht pauschal auf jede Mauer übertragen. Bei einer deutlich höheren oder längeren Konstruktion, bei tatsächlicher Verschattung eines Nachbarfensters oder bei einer erheblichen Veränderung des optischen Gesamteindrucks der Anlage kann die Abwägung anders ausfallen. Entscheidend bleibt stets der konkrete Einzelfall, nicht ein abstrakter Grenzwert.

Abgrenzung: Wann ein Nachteil doch unbillig ist

Dass die Prüfung stark einzelfallabhängig ist, zeigt ein Vergleichsfall zu einem Klimagerät. Dort wurde ein Gestattungsbeschluss als der ordnungsmäßigen Verwaltung widersprechend beurteilt, weil die bestimmungsgemäße Nutzung des Geräts, konkret Geräuschentwicklung und austretendes Kondenswasser, einen betroffenen Eigentümer unbillig benachteiligte. Der Fall macht deutlich, dass § 20 Abs. 4 WEG nicht nur Nachteile erfasst, die unmittelbar aus der baulichen Veränderung selbst entstehen, sondern auch solche, die erst bei ihrer bestimmungsgemäßen Nutzung auftreten.

Übertragen auf eine Mauer bedeutet das: Relevant sind nicht nur Höhe und Optik im Moment der Errichtung, sondern auch Folgewirkungen wie eine veränderte Regenwasserableitung auf Nachbarflächen, Zweifel an der Standsicherheit oder eine dauerhafte Verschattung, die erst im laufenden Betrieb spürbar wird.

Vom Einstimmigkeitsprinzip zur Mehrheitsentscheidung

Vor der WEG-Reform 2020 mussten bauliche Veränderungen, die den optischen Gesamteindruck des Gebäudes veränderten, häufig von praktisch allen Eigentümern getragen werden. Der BGH hat in seinem Urteil vom 18.11.2016, Az. V ZR 49/16, den Hintergrund dieser früheren Rechtslage beschrieben: Der Gesetzgeber hatte beobachtet, dass diese Allstimmigkeit gerade in größeren Gemeinschaften kaum zu erreichen war und wirtschaftlich sinnvolle Maßnahmen dadurch regelmäßig scheiterten, was einen Wertverlust der Anlagen befürchten ließ. Mit der Neufassung des § 20 WEG wurde dieses Prinzip abgelöst: Bauliche Veränderungen werden heute grundsätzlich mit einfacher Mehrheit beschlossen. Der Schutz der überstimmten Minderheit erfolgt nicht mehr über ein faktisches Vetorecht, sondern über die Grenze der unbilligen Benachteiligung nach § 20 Abs. 4 WEG.

Praktische Hinweise für Beschlussfassung und Beirat

Für Eigentümerversammlungen und Verwaltungsbeiräte empfiehlt sich, Beschlüsse zu baulichen Veränderungen wie Mauern oder Sichtschutzwänden nicht offen, sondern mit klaren Auflagen zu fassen. Das reduziert das Anfechtungsrisiko und schafft für alle Beteiligten Klarheit über den zulässigen Rahmen.

Bei der laufenden Verwaltung dokumentieren wir Beschlussvorlagen und die dazugehörigen Auflagen über die Verwaltungssoftware impower und stellen sie den Eigentümern über das Portal casavi zur Verfügung, sodass Beirat und Eigentümer den Beschlussstand jederzeit nachvollziehen können.

✓Höhe, Material und genauen Standort der Maßnahme im Beschluss festlegen
✓Rückbau- oder Anpassungsverpflichtung für den Fall künftiger Beeinträchtigungen regeln
✓Kostenverteilung nach § 21 WEG vorab klären
✓Betroffene Nachbarn vor der Beschlussfassung anhören
✓Zustand vor und nach der Errichtung fotografisch dokumentieren

Häufige Fragen

Muss ich eine per Beschluss gestattete Mauer immer hinnehmen?

Ja, sofern der Beschluss ordnungsgemäß gefasst wurde und kein unbilliger Nachteil im Sinne von § 20 Abs. 4 WEG vorliegt. Halten Sie die Maßnahme für unzumutbar, müssen Sie den Beschluss innerhalb der Frist des § 45 WEG anfechten, sonst wird er bestandskräftig.

Darf ich auf meiner Sondernutzungsfläche ohne Beschluss eine Mauer errichten?

Nein. Auch wenn nur eine Ihnen zur Sondernutzung zugewiesene Fläche betroffen ist, wird regelmäßig Gemeinschaftseigentum berührt, sodass ein Gestattungsbeschluss nach § 20 Abs. 1 WEG erforderlich ist.

Wer trägt die Kosten für die Errichtung der Mauer?

Grundsätzlich trägt der Eigentümer, dem die bauliche Veränderung gestattet wurde, die Kosten selbst und ihm stehen die Nutzungen zu. Eine anteilige Kostentragung durch alle Eigentümer kommt nur unter den Voraussetzungen des § 21 WEG in Betracht, etwa bei einer entsprechend qualifizierten Mehrheit.

Ist eine Sichtschutzwand aus Holz auf einer Terrasse grundsätzlich zulässig?

Eine allgemeine Zulässigkeit gibt es nicht. Moderate Höhen und ein erkennbares Sichtschutzinteresse sprechen gegen einen unbilligen Nachteil, entscheidend bleibt aber stets die Abwägung im Einzelfall unter Berücksichtigung von Optik, Verschattung und Auswirkungen auf Nachbareigentümer.

Herangezogene Entscheidungen

BGH, Urteil vom 18.11.2016, Az. V ZR 49/16
OLG Zweibrücken, Beschluss vom 21.11.2002, Az. 3 W 179/02
OLG Düsseldorf, Beschluss vom 01.10.2003, Az. 3 Wx 393/02