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Umwidmung von Teileigentum in Wohnungseigentum: Rechtslage

Die Umwidmung von Teileigentum in Wohnungseigentum (oder umgekehrt) ist rechtlich keine bauliche Veränderung im Sinne von § 20 WEG, auch wenn ihr häufig ein Umbau vorausgeht. Sie ist eine Inhaltsänderung des Sondereigentums und bedarf grundsätzlich einer Vereinbarung aller Wohnungs- und Teileigentümer sowie deren Bewilligung gegenüber dem Grundbuchamt. Ein Mehrheitsbeschluss genügt dafür nicht, selbst wenn er sich auf eine bauliche Maßnahme nach § 20 Abs. 1 WEG stützt.

Umwidmung ist eine Inhaltsänderung, kein Beschlussgegenstand

Wird ein im Grundbuch als Teileigentum eingetragener Raum zu Wohnzwecken genutzt oder soll er entsprechend umgewidmet werden, ändert sich der rechtliche Inhalt des Sondereigentums. Das Oberlandesgericht München hat dazu klargestellt, dass die Umwandlung von Teil- in Wohnungseigentum und umgekehrt eine Inhaltsänderung des Sondereigentums im Sinne der §§ 873, 877 BGB bewirkt und materiellrechtlich einer Vereinbarung aller Wohnungs- und Teileigentümer nach § 5 Abs. 4 S. 1, § 10 Abs. 2 S. 2 WEG bedarf. Grundbuchrechtlich ist zusätzlich die Bewilligung sämtlicher Eigentümer nach §§ 19, 29 GBO erforderlich.

Für die Eigentümerversammlung bedeutet das: Über eine Umwidmung kann nicht abgestimmt werden. Es fehlt an einer Beschlusskompetenz, weil es sich nicht um eine Maßnahme der Verwaltung, sondern um eine Änderung der rechtlichen Grundordnung der Gemeinschaft handelt. Selbst ein einstimmiger Beschluss ersetzt die notwendige Vereinbarung samt Grundbuchvollzug nicht ohne Weiteres, wenn die Form nicht gewahrt ist.

Abgrenzung zur baulichen Veränderung nach § 20 WEG

In der Praxis werden Umwidmung und bauliche Veränderung häufig vermischt, weil beide Vorgänge oft zusammen auftreten. Der Ausbau eines Spitzbodens oder Dachraums, der als Teileigentum ausgewiesen ist, zu Wohnzwecken lässt sich jedoch nicht über eine Gestattung nach § 20 Abs. 1 WEG legitimieren. Die bauliche Maßnahme selbst mag zulässig sein, die damit verbundene Nutzungsänderung zu Wohnzwecken setzt aber die Umwidmung des Sondereigentums voraus, und diese ist eben keine bauliche Veränderung, sondern eine Vereinbarungsfrage.

Für Eigentümer und Beiräte folgt daraus, dass ein Beschluss, der lediglich den Umbau gestattet, keine Sicherheit über die zulässige künftige Nutzung gibt. Wer einen Teileigentumsraum dauerhaft bewohnen möchte, benötigt zusätzlich die zustimmende Erklärung aller Miteigentümer zur Umwidmung.

Ausnahme: Änderungsvorbehalt in der Gemeinschaftsordnung

Von dem Erfordernis der Vereinbarung aller Eigentümer kann nach der Rechtsprechung des OLG München nur abgesehen werden, wenn die Gemeinschaftsordnung einen wirksamen und im Grundbuch eingetragenen Änderungsvorbehalt enthält, der die Mitwirkungsbefugnis der übrigen Eigentümer ausschließt und mit Bindung für Sondernachfolger nach § 10 Abs. 3 WEG wirkt.

Solche Klauseln werden von den Gerichten eng ausgelegt. Im vom OLG München entschiedenen Fall reichte eine Formulierung, wonach für den Ausbau von Teileigentum Zustimmungen der übrigen Eigentümer und der Verwaltung „nicht erforderlich“ seien, nicht ohne Weiteres aus, um daraus eine Ermächtigung zur Umwidmung abzuleiten. Ähnlich hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass ein Teileigentümer die Zweckbestimmung „Nicht-Wohnzwecke“ nur dann einseitig ändern darf, wenn die Eigentümer diese Befugnis ausdrücklich oder durch eindeutige Auslegung vereinbart haben (BGH, Urteil vom 18.1.2013, V ZR 88/12). Eine allgemeine Berechtigung zu baulichen Veränderungen genügt dafür nicht.

Ob ein konkreter Vorbehalt in einer bestehenden Teilungserklärung ausreicht, ist stets eine Frage der Auslegung im Einzelfall. Wer sich auf einen solchen Vorbehalt beruft, sollte den Wortlaut sorgfältig prüfen lassen, bevor Umbau- oder Nutzungsentscheidungen getroffen werden.

Grundbuchvollzug und Kosten

Für den Vollzug der Umwidmung im Grundbuch ist grundsätzlich ein Antrag nebst Erklärungen aller Eigentümer nach § 7 Abs. 1 WEG erforderlich. Ein neuer, amtlich berichtigter Aufteilungsplan ist dabei nach der Entscheidung des OLG Bremen nicht in jedem Fall notwendig: Bleiben Lage und Grenzen des Sondereigentums unverändert, genügt die Umwidmung ohne neuen Plan, gestützt auf § 7 Abs. 4 WEG.

Die Kosten der Umwidmung, also insbesondere Notar- und Grundbuchkosten, trägt regelmäßig derjenige Eigentümer, der die Umwidmung beantragt und von ihr profitiert. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist an diesen Kosten in der Regel nicht zu beteiligen.

Faktische Nutzung ohne Grundbuchänderung: Vertrauensschutz und Grenzen

In der Praxis kommt es vor, dass ein Teileigentum über längere Zeit faktisch als Wohnung genutzt wird, ohne dass eine formelle Umwidmung im Grundbuch erfolgt. Das OLG Hamburg hat sich mit einem Fall befasst, in dem Erwerber vor ihrer Eintragung als Eigentümer wussten, dass die tatsächliche Nutzung von der Teilungserklärung abwich, und sich darauf eingelassen hatten. Das Gericht stellte klar, dass ein bloßer mündlicher Hinweis in einer Eigentümerversammlung, man verzichte auf eine bestimmte Nutzung, kein Einverständnis der übrigen Eigentümer mit der Umwidmung ersetzt.

Für die betroffenen Eigentümer bedeutet das: Eine über Jahre geduldete abweichende Nutzung begründet nicht automatisch einen Anspruch auf dauerhafte Umwidmung. Ob im Einzelfall ein schutzwürdiges Vertrauen entstanden ist, hängt von den konkreten Umständen ab und ist gerichtlich nicht einheitlich zu beurteilen.

Praktisches Vorgehen für Eigentümergemeinschaften

Wer eine Umwidmung anstrebt oder mit einer entsprechenden Anfrage konfrontiert ist, sollte zunächst die Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung auf einen wirksamen Änderungsvorbehalt prüfen lassen. Fehlt ein solcher Vorbehalt, führt an einer notariell zu beurkundenden Vereinbarung aller Eigentümer und der anschließenden Grundbuchbewilligung kein Weg vorbei.

✓Prüfung der Teilungserklärung auf einen Änderungsvorbehalt nach § 10 Abs. 3 WEG
✓Abgrenzung, ob es sich um eine bloße bauliche Maßnahme (§ 20 WEG) oder um eine Umwidmung handelt
✓Einholung der Vereinbarung aller Eigentümer, falls kein Vorbehalt greift
✓Klärung, ob ein neuer Aufteilungsplan erforderlich ist (§ 7 Abs. 4 WEG)
✓Kostentragung durch den antragstellenden Eigentümer klären

Häufige Fragen

Kann die Eigentümerversammlung eine Umwidmung von Teileigentum beschließen?

Nein. Es fehlt an einer Beschlusskompetenz, weil die Umwidmung eine Inhaltsänderung des Sondereigentums ist und nach § 5 Abs. 4 S. 1, § 10 Abs. 2 S. 2 WEG einer Vereinbarung aller Eigentümer bedarf, nicht eines Mehrheitsbeschlusses.

Reicht eine Gestattung nach § 20 WEG für den Ausbau eines Teileigentums zu Wohnzwecken aus?

Die Gestattung deckt allenfalls die bauliche Maßnahme ab. Die damit verbundene Nutzungsänderung zu Wohnzwecken setzt zusätzlich die Umwidmung des Sondereigentums voraus, die über § 20 WEG nicht erreicht werden kann.

Ist bei der Umwidmung immer ein neuer Aufteilungsplan nötig?

Nicht zwingend. Bleiben Lage und Grenzen des Sondereigentums unverändert, kann nach der Rechtsprechung des OLG Bremen auf einen neuen amtlich berichtigten Aufteilungsplan verzichtet werden.

Wer trägt die Kosten einer Umwidmung?

Die Kosten trägt in der Regel der Eigentümer, der die Umwidmung beantragt, nicht die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.

Begründet eine jahrelang geduldete Nutzung als Wohnung einen Anspruch auf Umwidmung?

Nicht automatisch. Ob eine faktische Nutzung schutzwürdiges Vertrauen begründet, hängt von den Umständen des Einzelfalls ab, wie eine Entscheidung des OLG Hamburg zeigt, in der ein bloßer mündlicher Nutzungsverzicht als nicht ausreichend angesehen wurde.

Herangezogene Entscheidungen

OLG Hamburg, Beschluss vom 06.12.2002, Az. 2 Wx 27/99
OLG Bremen, Beschluss vom 27.11.2001, Az. 3 W 52/01
OLG München, Beschluss vom 15.05.2017, Az. 34 Wx 207/16