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Split-Klimagerät in der WEG: Zustimmung und Voraussetzungen

Ein Split-Klimagerät mit Außeneinheit an der Fassade und Wanddurchbruch für die Kältemittelleitung ist eine bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums im Sinne von § 20 Abs. 1 WEG. Die Installation bedarf daher der Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer beziehungsweise eines Gestattungsbeschlusses. Ein Anspruch auf Zustimmung besteht nur unter den engen Voraussetzungen des § 20 Abs. 2 WEG. Allein die Berufung auf Hitzebelastung oder schlechten Schlaf genügt nach der Rechtsprechung dafür nicht.

Warum das Klimagerät als bauliche Veränderung gilt

Außenwände eines Gebäudes stehen in aller Regel im Gemeinschaftseigentum, auch wenn die dahinterliegende Wohnung im Sondereigentum steht. Wird für die Außeneinheit eines Split-Klimageräts die Fassade durchbohrt und ein Gerät sichtbar montiert, greift dies in die Substanz und häufig auch in das äußere Erscheinungsbild des Gebäudes ein. Das reicht aus, um eine bauliche Veränderung nach § 20 Abs. 1 WEG anzunehmen, unabhängig davon, wie klein der Eingriff im Einzelfall ausfällt.

Wird ein Klimagerät ohne vorherige Gestattung eingebaut, kann die Gemeinschaft die Beseitigung verlangen. Gesundheitliche Argumente wie ein erholsamer Nachtschlaf reichen für sich genommen nicht aus, um dieses Verlangen als treuwidrig erscheinen zu lassen. Erforderlich wäre der Nachweis einer Behinderung im Sinne des Behindertengleichstellungsgesetzes, nicht lediglich eine allgemeine Beeinträchtigung des Wohlbefindens.

Anspruch auf Gestattung: enge Voraussetzungen

Nach § 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG besteht ein Anspruch auf Gestattung unter anderem dann, wenn die bauliche Veränderung einer Verbesserung im Hinblick auf eine Behinderung dient. Maßgeblich ist die Definition in § 3 BGG: eine langfristige körperliche, seelische, geistige oder Sinnesbeeinträchtigung, die in Wechselwirkung mit Barrieren die Teilhabe einschränkt. Pauschale Ausführungen zu Hitzebelastung im Sommer erfüllen diese Voraussetzung nicht, selbst wenn sie nachvollziehbar erscheinen.

Vor der WEG-Reform 2020 galt für optisch wirksame Veränderungen faktisch ein Einstimmigkeitserfordernis, das der Bundesgerichtshof als praktisches Hindernis für sinnvolle Modernisierungen bezeichnet hat (BGH, Urteil vom 18.11.2016, Az. V ZR 49/16). Der Gesetzgeber hat mit § 20 WEG bewusst niedrigere Hürden geschaffen, insbesondere für privilegierte Maßnahmen. Klimageräte gehören jedoch nicht zu den in § 20 Abs. 2 WEG ausdrücklich privilegierten Maßnahmen wie Barrierefreiheit, Elektromobilität, Einbruchschutz oder Glasfaseranschluss, sodass es bei der grundsätzlichen Zustimmungsbedürftigkeit bleibt.

Bestimmtheit des Gestattungsbeschlusses

Ein Beschluss, der eine bauliche Veränderung gestattet, muss aus sich heraus erkennen lassen, was konkret erlaubt wird. Nach der jüngeren erstinstanzlichen Rechtsprechung genügt eine allgemeine Zustimmung, bei der es dem Eigentümer überlassen bleibt, wie und was er im Einzelnen baut, dem Bestimmtheitsgrundsatz nicht. Für ein Split-Klimagerät bedeutet das: Gerätetyp, Lage der Bohrungen und, soweit bekannt, die zu erwartende Lautstärke sollten im Beschluss oder im zugrundeliegenden Antrag festgehalten werden.

Ähnliche Fragen stellen sich bei anderen Außenanlagen. In einem Fall zur Parabolantenne hat das Schleswig-Holsteinische Oberlandesgericht entschieden, dass eine Anlage so lange am bestehenden Standort verbleiben darf, bis die Gemeinschaft verbindlich einen anderen Standort bestimmt hat; ein Beseitigungsverlangen ohne verbindliche Standortentscheidung kann als unzulässige Rechtsausübung nach § 242 BGB scheitern (Schleswig-Holsteinisches OLG, Beschluss vom 12.02.2003, Az. 2 W 217/02). Übertragen auf Klimageräte spricht das dafür, Standort- und Ausführungsfragen frühzeitig und verbindlich zu klären, statt sie offenzulassen.

Lärm und späterer Betrieb

Die Gestattung der Anlage und der spätere Betrieb sind rechtlich getrennt zu betrachten. Droht durch den Betrieb eines Klimageräts möglicherweise ein Nachteil, etwa durch die Geräuschemission der Außeneinheit, kann ein Wohnungseigentümer nicht bereits gegen die Gestattung als solche vorgehen, sondern grundsätzlich erst gegen den späteren tatsächlichen Betrieb, wenn sich eine Beeinträchtigung tatsächlich zeigt. Das entlastet den Gestattungsbeschluss von einer vorweggenommenen technischen Prüfung, verlagert die Auseinandersetzung aber auf einen späteren Zeitpunkt.

Für die praktische Umsetzung empfiehlt es sich dennoch, bereits im Beschluss auf Herstellerangaben zur Lautstärke Bezug zu nehmen und, soweit möglich, eine schallgedämpfte Ausführung sowie einen Mindestabstand zu Fenstern benachbarter Einheiten festzulegen. Das reduziert das Risiko späterer Streitigkeiten nach § 20 Abs. 4 WEG, wonach eine bauliche Veränderung keinen Wohnungseigentümer über das Maß des § 14 WEG hinaus unbillig beeinträchtigen darf.

Kosten und Ablauf in der Praxis

Wird eine bauliche Veränderung von einem einzelnen Eigentümer verlangt, ohne dass eine qualifizierte Mehrheit sie mitträgt, trägt dieser Eigentümer nach § 21 WEG die Kosten der Errichtung und in der Regel auch der Unterhaltung allein. Das entspricht der üblichen Praxis bei Klimageräten, die im Interesse einzelner Wohnungen installiert werden.

Ist die Maßnahme bereits durch den Zuweisungsgehalt eines bestehenden Sondernutzungsrechts gedeckt, etwa wenn eine Terrasse oder ein Balkon dem Sondernutzungsberechtigten zur baulichen Gestaltung überlassen ist, darf dieser die Maßnahme ohnehin auf eigene Kosten durchführen. Ein zusätzlicher Beschluss über die Kostentragung ist dann nur deklaratorisch und ändert an der Rechtslage nichts (BGH, Urteil vom 28.10.2016, Az. V ZR 91/16).

Für die Beschlussvorbereitung ist eine sorgfältige Dokumentation hilfreich: Angebot der Fachfirma, technisches Datenblatt mit Schallwerten, Lageplan der Bohrungen und, falls relevant, ärztliche Nachweise zu einer Behinderung. Eine strukturierte Vorlage erleichtert der Eigentümerversammlung die Entscheidung und verringert das Risiko einer späteren Anfechtung wegen fehlender Bestimmtheit.

Häufige Fragen

Brauche ich für ein Split-Klimagerät immer die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft?

In aller Regel ja, weil die Außeneinheit an der Fassade montiert und für die Leitungen die Außenwand durchbohrt wird. Beides betrifft das Gemeinschaftseigentum und gilt als bauliche Veränderung nach § 20 Abs. 1 WEG.

Reicht Hitzeempfindlichkeit als Begründung für einen Gestattungsanspruch?

Nach der vorliegenden Rechtsprechung nicht. Pauschale Ausführungen zur Hitzebelastung begründen keinen Anspruch nach § 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG. Erforderlich ist der Nachweis einer Behinderung im Sinne des § 3 BGG.

Was passiert, wenn ich das Gerät ohne Gestattungsbeschluss installiere?

Die Gemeinschaft kann die Beseitigung verlangen. Das Verlangen gilt grundsätzlich nicht als treuwidrig, auch nicht bei gesundheitlichen Argumenten ohne nachgewiesene Behinderung.

Kann sich ein Nachbar schon gegen die Gestattung wegen befürchteter Lärmbelästigung wehren?

Grundsätzlich richtet sich der Einwand erst gegen den späteren tatsächlichen Betrieb, wenn eine Beeinträchtigung eintritt, nicht bereits gegen die Gestattung der Anlage als solche.

Wer trägt die Kosten für Anschaffung und Betrieb des Klimageräts?

Verlangt ein einzelner Eigentümer die Maßnahme ohne qualifizierte Mehrheit, trägt er nach § 21 WEG die Kosten in der Regel allein. Bei Deckung durch ein bestehendes Sondernutzungsrecht ist ein gesonderter Kostenbeschluss nur deklaratorisch.

Herangezogene Entscheidungen

BGH, Urteil vom 28.10.2016, Az. V ZR 91/16
Schleswig-Holsteinisches OLG, Beschluss vom 12.02.2003, Az. 2 W 217/02
BGH, Urteil vom 18.11.2016, Az. V ZR 49/16