Sondernutzungsrecht durch Beschluss schaffen: Geht das?

Ein Sondernutzungsrecht im rechtlichen Sinn entsteht nicht durch einfachen Mehrheitsbeschluss, sondern grundsätzlich nur durch eine Vereinbarung aller Wohnungseigentümer. Ein Beschluss über eine bauliche Veränderung nach § 20 Abs. 1 WEG kann aber faktisch eine ähnliche Wirkung entfalten, wenn er einem Eigentümer dauerhaft die ausschließliche Nutzung einer Gemeinschaftsfläche verschafft. Genau an dieser Grenze zwischen zulässiger Gebrauchsregelung und unzulässiger Schaffung eines faktischen Sondernutzungsrechts entstehen die meisten Streitfälle.

Echtes und faktisches Sondernutzungsrecht: der Unterschied

Ein echtes Sondernutzungsrecht räumt einem Wohnungseigentümer das ausschließliche Gebrauchsrecht an einer bestimmten Fläche des Gemeinschaftseigentums ein und schließt die übrigen Eigentümer davon aus. Es wird üblicherweise in der Teilungserklärung begründet oder nachträglich durch eine Vereinbarung aller Wohnungseigentümer geschaffen, da es in die Substanz der Mitgliedschaftsrechte eingreift.

Daneben kennt das Gesetz die Gebrauchsregelung nach § 21 Abs. 1 Satz 2, Abs. 3 Satz 2 WEG, über die per Beschluss der Gebrauch des Gemeinschaftseigentums geregelt werden kann. Wird über diesen Weg einem einzelnen Eigentümer dauerhaft und umfassend die alleinige Nutzung einer Fläche zugewiesen, spricht man von einem faktischen Sondernutzungsrecht. Es ist von der Reichweite der Beschlusskompetenz nach § 20 Abs. 1 WEG gedeckt, solange es sich um eine Gebrauchsregelung und nicht um eine verdeckte Vereinbarung handelt. Wo diese Grenze verläuft, ist im Einzelfall zu prüfen und in der Praxis nicht immer eindeutig.

Wo die Beschlusskompetenz endet: der Genehmigungsbeschluss als Fallbeispiel

In einem dokumentierten Fall hatte ein Eigentümer eine Terrasse eigenmächtig erweitert. Die übrige Eigentümerschaft genehmigte diesen Schwarzbau nachträglich per Beschluss. Ein anderer Eigentümer klagte auf Rückbau. Das Amtsgericht gab der Klage statt und begründete dies damit, dass der Genehmigungsbeschluss mangels Beschlusskompetenz nichtig sei: Er führe zu einer faktischen Vergrößerung des Sondereigentums und zur Schaffung eines faktischen, umfassenden Sondernutzungsrechts. Für ein derartiges Ergebnis sei auch nach der WEG-Reform durch das WEMoG eine Vereinbarung erforderlich, ein Beschluss reiche nicht aus.

Für die Praxis bedeutet das: Ein Beschluss, der eine bauliche Veränderung nachträglich absegnet, darf keine dauerhafte, umfassende Exklusivnutzung schaffen, die wirtschaftlich einem Sondernutzungsrecht gleichkommt. Andernfalls droht die Nichtigkeit des Beschlusses. Betroffene Eigentümer können nach § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG im Wege der Beschlussersetzungsklage einen Beschluss erwirken, der den ordnungsmäßigen Zustand herstellt, etwa den Rückbau anordnet.

Was ein vereinbartes Sondernutzungsrecht an baulichen Möglichkeiten umfasst

Besteht bereits ein wirksam vereinbartes Sondernutzungsrecht, etwa an einem Garten- oder Terrassenbereich, folgt daraus nicht automatisch das Recht, dort baulich tätig zu werden. Der Begünstigte darf nur bauen, wenn ihm dies die anderen Wohnungseigentümer gestattet haben. Diese Gestattung kann beschlossen oder gesondert vereinbart werden, sie kann sich aber auch in der Sondernutzungsrechtsvereinbarung selbst finden, wenn bauliche Veränderungen bereits Eingang in die Beschreibung des Rechts gefunden haben. Entscheidend ist stets die Auslegung des konkreten Wortlauts der Vereinbarung im Einzelfall.

Ein Beispiel aus der Rechtsprechung verdeutlicht das: In einem Teilungsvertrag war einer Fläche kein besonderer Nutzungszweck zugewiesen, insbesondere keine ausschließlich gärtnerische Nutzung. Der BGH entschied, dass eine Erweiterung oder Neuherstellung einer Terrasse auf dieser Fläche nicht schon deshalb ausgeschlossen ist, weil die Fläche in einer Anlage zum Teilungsvertrag lediglich zur Abgrenzung der Sondernutzungsrechte dargestellt war. Ob eine bauliche Maßnahme vom Umfang eines Sondernutzungsrechts gedeckt ist, hängt also maßgeblich von der Formulierung der zugrunde liegenden Vereinbarung ab und ist regelmäßig strittig, wenn diese unklar gefasst ist.

Grenzen der Sondernutzungsfläche: das Beispiel Geländer

Auch der räumliche Umfang einer Sondernutzungsfläche kann streitig sein. In einem vom OLG Düsseldorf entschiedenen Fall wurde einem Eigentümer die Anbringung eines Geländers an der Hauswand seiner als Terrasse ausgestalteten Sondernutzungsfläche verwehrt. Der Voreigentümer hatte die Terrasse seinerzeit zu einem erheblichen Teil über die Grenzen der ihm zugewiesenen Sondernutzungsfläche hinaus errichtet. An der Stelle der beabsichtigten Montage stand dem Eigentümer daher kein Sondernutzungsrecht zu, unabhängig davon, dass die Fläche tatsächlich seit längerem als Terrasse genutzt wurde.

Für die Praxis folgt daraus, dass die tatsächliche Nutzung einer Fläche nicht automatisch deren rechtlichen Umfang bestimmt. Maßgeblich ist die im Grundbuch beziehungsweise in der Teilungserklärung dokumentierte Fläche. Baumaßnahmen, die über diese Grenze hinausgehen, bedürfen einer eigenständigen Gestattung durch die übrigen Eigentümer.

Sonderfall Balkonanbau: Nutzungsrecht aus der Natur der Sache

Eine Besonderheit gilt für den nachträglichen Anbau eines Balkons. Das BayObLG hat entschieden, dass ein Eigentümerbeschluss, durch den einem Wohnungseigentümer der Anbau eines Balkons gestattet wird, nicht nichtig ist. Das ausschließliche Nutzungsrecht an einem so errichteten Balkon folgt nach dieser Entscheidung nicht aus der Einräumung eines Sondernutzungsrechts, sondern ergibt sich bereits aus der Natur der Sache, weil der Balkon baulich eindeutig einer bestimmten Wohnung zugeordnet ist.

Diese Entscheidung erging noch zur alten Rechtslage nach § 16 Abs. 3, § 22 Abs. 1 WEG a. F. Der Grundgedanke, dass die Nutzungszuordnung bei baulich eindeutig zugeordneten Anbauten nicht zwingend eine gesonderte Sondernutzungsrechtsvereinbarung erfordert, lässt sich in der Tendenz auch unter der heutigen Rechtslage heranziehen. Ob dies im konkreten Fall trägt, hängt jedoch von den Umständen der jeweiligen Anlage ab und sollte vor einer Beschlussfassung geprüft werden.

Häufige Fragen

Herangezogene Entscheidungen

• BGH, Urteil vom 28.10.2016, Az. V ZR 91/16
• OLG Düsseldorf, Beschluss vom 01.10.2003, Az. 3 Wx 393/02
• BayObLG, Beschluss vom 17.09.2003, Az. 2Z BR 179/03