Rückbau von Kaminzügen als bauliche Veränderung im WEG-Recht
Der Rückbau eines Kaminzugs, der noch funktionstüchtig ist und nur nicht mehr benötigt wird, gilt rechtlich als bauliche Veränderung im Sinne von § 20 WEG und nicht als bloße Erhaltungsmaßnahme. Er bedarf deshalb grundsätzlich eines Beschlusses der Eigentümerversammlung, auch wenn der Zug baulich nur einer einzelnen Wohnung zugeordnet ist. Ob im Einzelfall statt eines Beschlusses nach § 20 WEG bereits eine Erhaltungsmaßnahme nach § 19 WEG vorliegt, hängt vom Zustand der Anlage ab und ist gegebenenfalls gesondert zu prüfen.
Warum der Rückbau als bauliche Veränderung gilt
Kaminzüge und Schornsteine sind auch dann Teil des Gemeinschaftseigentums, wenn sie tatsächlich nur von einer einzigen Wohnung genutzt werden. Sie sind in die Außenwand, das Dach oder tragende Bauteile integriert und damit für die Gesamtkonstruktion des Gebäudes relevant. Ein Rückbau greift in diese Substanz ein und geht über die reine Erhaltung des bestehenden Zustands hinaus. Er ist damit als bauliche Veränderung nach § 20 Abs. 1 WEG einzuordnen und nicht als Instandhaltungsmaßnahme, für die andere Zuständigkeits- und Mehrheitsregeln gelten.
Anders liegt der Fall, wenn der Kaminzug ohnehin baufällig oder schadhaft ist und aus bautechnischen Gründen entfernt werden muss. Dann kann der Rückbau als Erhaltungsmaßnahme zu bewerten sein. Die Abgrenzung ist einzelfallabhängig und sollte vor der Beschlussfassung durch eine sachverständige Einschätzung geklärt werden, da sie über die anzuwendenden Mehrheits- und Kostenregeln entscheidet.
Beschlussfassung: einfache Mehrheit und ihre Grenzen
Seit der WEG-Reform reicht für bauliche Veränderungen grundsätzlich die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen aus. Eine Zustimmung aller unmittelbar betroffenen Eigentümer ist nicht mehr erforderlich, wie es der Bundesgerichtshof bereits zur alten Rechtslage betont hat, als die praktisch kaum erreichbare Allstimmigkeit viele sinnvolle Maßnahmen blockierte (BGH, Urteil vom 18.11.2016, Az. V ZR 49/16). Dass der Rückbau das äußere Erscheinungsbild des Gebäudes verändert, etwa weil ein Schornsteinkopf auf dem Dach entfällt, ist für sich genommen kein Grund, den Beschluss anzufechten.
Zwei Grenzen bleiben nach § 20 Abs. 4 WEG bestehen: Der Rückbau darf nicht zu einer grundlegenden Umgestaltung der Wohnanlage führen, und er darf einzelne Eigentümer nicht unbillig gegenüber anderen benachteiligen. Bei einem einzelnen, ungenutzten Kaminzug wird die erste Grenze selten erreicht. Die zweite Grenze gewinnt Bedeutung, wenn andere Eigentümer den Zug noch mitnutzen oder von seiner Beseitigung anderweitig betroffen sind.
Wenn der Kaminzug noch von anderen genutzt wird
Sind an denselben Schacht mehrere Wohnungen angeschlossen, betrifft der Rückbau nicht nur denjenigen, der ihn beantragt. Ein Beschluss, der die Nutzung anderer ohne Ersatzlösung beendet, kann als unbillige Benachteiligung im Sinne von § 20 Abs. 4 WEG angefochten werden. Selbst ein bereits gefasster Beseitigungsbeschluss lässt sich nicht ohne Weiteres durchsetzen, solange keine verbindliche Alternativregelung für die betroffenen Nutzer besteht. Das Schleswig-Holsteinische Oberlandesgericht hat diesen Grundsatz für eine vergleichbare Konstellation formuliert, in der die Beseitigung einer Anlage am Gemeinschaftseigentum ohne gleichzeitige verbindliche Standortalternative am Einwand der unzulässigen Rechtsausübung nach § 242 BGB scheiterte (Schleswig-Holsteinisches OLG, Beschluss vom 12.02.2003, Az. 2 W 217/02). Übertragen auf Kaminzüge bedeutet das: Wer einen gemeinsam genutzten Zug zurückbauen will, sollte die Beschlussvorlage von vornherein mit einer Lösung für die Mitnutzer verbinden, etwa einem Anschluss an einen anderen Schacht oder einer alternativen Entlüftung.
Kostentragung
Die Kosten baulicher Veränderungen trägt nach § 21 WEG grundsätzlich, wer sie verlangt oder aus ihnen einen Vorteil zieht, sofern nicht die Gemeinschaft mit qualifizierter Mehrheit beschließt, die Kosten auf alle umzulegen. Bei einem Kaminzug, den nur ein Eigentümer nicht mehr nutzt und deshalb entfernen lassen möchte, liegt es nahe, dass dieser die Kosten allein trägt.
Eine Besonderheit gilt, wenn der betroffene Bereich einem Sondernutzungsrecht unterliegt, etwa weil sich der Schornsteinkopf auf einer Dachfläche mit Sondernutzungsrecht befindet. Ist die Maßnahme vom Zuweisungsgehalt dieses Rechts gedeckt, darf der Berechtigte sie ohnehin auf eigene Kosten vornehmen; ein entsprechender Beschluss über die Kostentragung ist dann nur deklaratorisch und lediglich klarstellender Natur (BGH, Urteil vom 28.10.2016, Az. V ZR 91/16). Für die Praxis bedeutet das, dass die Kostenfrage vor der Beschlussfassung geklärt und im Beschlusstext eindeutig formuliert werden sollte, um spätere Streitigkeiten über die Zuordnung zu vermeiden.
Statik, Brandschutz und weitere technische Fragen
Kaminzüge sind häufig in tragende Wände eingebunden oder für die Entlüftung mehrerer Geschosse mitverantwortlich. Vor einem Rückbaubeschluss empfiehlt sich deshalb eine fachliche Einschätzung, ob die Statik betroffen ist und ob durch den Rückbau Anforderungen des Brandschutzes für verbleibende Nutzer berührt werden. Diese Prüfung ist keine reine Formsache: Wird ein tragendes oder für die Entrauchung relevantes Bauteil ohne ausreichende Prüfung entfernt, haftet im Zweifel die Gemeinschaft für Folgeschäden, unabhängig davon, wer die Kosten des Rückbaus ursprünglich getragen hat.
Die Beschlussvorlage sollte daher neben der Kostenfrage auch die technische Umsetzung, den ausführenden Betrieb und den Zeitpunkt der Maßnahme enthalten, damit die Versammlung auf einer belastbaren Grundlage entscheidet.
Praktisches Vorgehen für Eigentümer und Beirat
Der Ablauf beginnt in der Regel mit einem formlosen Antrag des betroffenen Eigentümers an die Verwaltung. Diese holt, soweit erforderlich, ein technisches Angebot ein und bereitet einen Beschlussantrag vor, der Umfang der Maßnahme, Kostentragung und gegebenenfalls die Lösung für Mitnutzer benennt. Der Beschluss wird in der Eigentümerversammlung gefasst und protokolliert; bei größeren Eingriffen ist eine vorherige Abstimmung mit dem Verwaltungsbeirat sinnvoll.
In der von uns betreuten Verwaltung wird jedes Objekt von einem festen Objektbetreuer begleitet, der die Beschlussvorlage erstellt und die Umsetzung koordiniert. Beschlüsse, Angebote und die Dokumentation der Maßnahme werden über die Verwaltungssoftware impower geführt und den Eigentümern im Portal casavi zugänglich gemacht, sodass der Verlauf des Verfahrens nachvollziehbar bleibt.
Häufige Fragen
Nein. Für bauliche Veränderungen genügt seit der WEG-Reform die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Grenzen setzt § 20 Abs. 4 WEG, wonach der Rückbau nicht zu einer grundlegenden Umgestaltung führen und einzelne Eigentümer nicht unbillig benachteiligen darf.
In diesem Fall kann der Rückbau als Erhaltungsmaßnahme nach § 19 WEG einzuordnen sein statt als bauliche Veränderung. Die Abgrenzung ist einzelfallabhängig und sollte vor der Beschlussfassung fachlich geklärt werden, da sich davon Mehrheits- und Kostenfragen ableiten.
Grundsätzlich trägt nach § 21 WEG derjenige die Kosten, der die Maßnahme verlangt oder aus ihr Nutzen zieht, sofern die Gemeinschaft nicht mit qualifizierter Mehrheit eine andere Verteilung beschließt. Liegt der betroffene Bereich in einem Sondernutzungsrecht, kann der Berechtigte ohnehin auf eigene Kosten handeln, und ein Beschluss dazu ist nur klarstellend.
Nicht ohne Weiteres. Der Rückbau am Gemeinschaftseigentum ist eine Angelegenheit der Gemeinschaft und bedarf grundsätzlich eines Beschlusses. Ein Anspruch auf Gestattung besteht nur, soweit die Voraussetzungen des § 20 Abs. 3 und 4 WEG erfüllt sind und keine schutzwürdigen Interessen anderer entgegenstehen.
Dann darf der Rückbau nicht zu Lasten der Mitnutzer ohne Ersatzlösung erfolgen. Solange keine verbindliche Alternativregelung besteht, kann die Durchsetzung eines Rückbaubeschlusses am Grundsatz von Treu und Glauben scheitern, wie es die Rechtsprechung für vergleichbare Fälle am Gemeinschaftseigentum bereits entschieden hat.
Herangezogene Entscheidungen
- BGH, Urteil vom 28.10.2016, Az. V ZR 91/16
- Schleswig-Holsteinisches OLG, Beschluss vom 12.02.2003, Az. 2 W 217/02
- BGH, Urteil vom 18.11.2016, Az. V ZR 49/16