Rückbau baulicher Veränderungen in der WEG: Wann besteht ein Anspruch?

Ein Rückbau einer baulichen Veränderung kann verlangt werden, wenn diese ohne den nach § 20 Abs. 1 WEG erforderlichen Beschluss vorgenommen wurde oder der zugrunde liegende Beschluss bestandskräftig für ungültig erklärt worden ist. Liegt dagegen ein wirksamer, nicht fristgerecht angefochtener Beschluss vor, besteht in der Regel kein Beseitigungsanspruch mehr, selbst wenn dieser Beschluss inhaltliche Mängel aufweist. Ob im Einzelfall ein Rückbau durchsetzbar ist, hängt damit maßgeblich davon ab, wie die Maßnahme beschlossen oder eben nicht beschlossen wurde und ob Fristen versäumt wurden.

Grundsatz: Beschlusspflicht nach § 20 Abs. 1 WEG

Jede bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums, die über die reine Erhaltung hinausgeht, bedarf nach § 20 Abs. 1 WEG eines Beschlusses der Eigentümerversammlung. Das gilt unabhängig davon, ob die Maßnahme andere Eigentümer optisch oder nutzungsmäßig beeinträchtigt. Seit der WEG-Reform 2020 genügt für die Gestattung grundsätzlich die einfache Mehrheit. Grenzen setzt § 20 Abs. 4 WEG: Eine bauliche Veränderung darf weder zu einer grundlegenden Umgestaltung der Wohnanlage führen noch einzelne Eigentümer gegenüber anderen unbillig benachteiligen.

Vor der Reform galt ein deutlich strengeres Regime. Nach der damaligen Rechtsprechung musste kein Wohnungseigentümer bauliche Veränderungen hinnehmen, die den optischen Gesamteindruck des Gebäudes veränderten, auch wenn die Mehrheit dies wünschte. Der Gesetzgeber hat diese Praxis später als Innovationshemmnis eingestuft, weil dadurch faktisch Einstimmigkeit erforderlich wurde und wirtschaftlich sinnvolle Maßnahmen häufig scheiterten. Diese Entwicklung erklärt, warum das heutige Recht bewusst auf einfache Mehrheiten statt auf ein Vetorecht des Einzelnen setzt, dafür aber die inhaltlichen Grenzen des § 20 Abs. 4 WEG als Korrektiv vorsieht.

Bauliche Veränderung ohne Beschluss: Anspruch auf Rückbau

Wird eine bauliche Veränderung ohne den erforderlichen Beschluss vorgenommen, kann sowohl die Gemeinschaft als auch ein einzelner beeinträchtigter Eigentümer die Beseitigung verlangen. Rechtsgrundlage ist der allgemeine Beseitigungs- und Unterlassungsanspruch aus § 1004 BGB in Verbindung mit § 20 Abs. 1 WEG. Dabei kommt es nicht darauf an, ob die Maßnahme objektiv sinnvoll oder optisch unauffällig ist. Entscheidend ist allein, dass die formale Voraussetzung eines Beschlusses fehlt.

In der Praxis betrifft dies häufig eigenmächtig errichtete Terrassenüberdachungen, ausgetauschte Fenster in abweichender Optik, angebrachte Markisen oder installierte Satellitenantennen. Ist eine solche Maßnahme im Bereich eines Sondernutzungsrechts erfolgt und vom Zuweisungsgehalt dieses Rechts gedeckt, darf der Berechtigte sie nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs allerdings auch ohne gesonderten Gestattungsbeschluss auf eigene Kosten vornehmen; ein trotzdem gefasster Beschluss hat dann lediglich deklaratorischen Charakter (BGH, Urteil vom 28.10.2016, Az. V ZR 91/16). Ob eine Maßnahme vom Sondernutzungsrecht gedeckt ist, ist im Streitfall oft Auslegungsfrage und sollte im Zweifel vorab geklärt werden, bevor gebaut wird.

Bestandskräftige Beschlüsse: Wann der Rückbau ausscheidet

Liegt ein Gestattungsbeschluss vor, der von einem betroffenen Eigentümer nicht innerhalb der Anfechtungsfrist angegriffen wurde, wird dieser bestandskräftig. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs führt die fehlende Zustimmung eines beeinträchtigten Eigentümers grundsätzlich nur zur Anfechtbarkeit eines Beschlusses, nicht zu dessen Nichtigkeit (BGH, Urteil vom 28.10.2016, Az. V ZR 91/16). Wird die Klage erst nach Ablauf der Anfechtungsfrist erhoben, kann sie nur noch auf Nichtigkeitsgründe gestützt werden, die deutlich enger gefasst sind als bloße Zustimmungsmängel.

Für die Praxis bedeutet das: Wer eine bauliche Veränderung verhindern oder rückgängig machen will, muss den zugrunde liegenden Beschluss fristgerecht anfechten. Wer die Frist verstreichen lässt, kann sich später in aller Regel nicht mehr auf formale oder inhaltliche Mängel des Beschlusses berufen, selbst wenn die Maßnahme ihn tatsächlich beeinträchtigt.

Grenzen des Beseitigungsverlangens: Treuwidrigkeit

Auch ein grundsätzlich bestehender Beseitigungsanspruch kann im Einzelfall an § 242 BGB scheitern, wenn seine Durchsetzung als unzulässige Rechtsausübung erscheint. Das Schleswig-Holsteinische Oberlandesgericht hat dies am Beispiel einer Parabolantenne entschieden, die aufgrund eines Beschlusses an einen anderen Standort verlegt werden sollte: Solange die Eigentümerversammlung keinen verbindlichen und tatsächlich geeigneten Alternativstandort bestimmt hatte, konnte die Beseitigung der grundsätzlich zulässigen Antenne am bisherigen Standort nicht verlangt werden (Schleswig-Holsteinisches OLG, Beschluss vom 12.02.2003, Az. 2 W 217/02). Der Fall betraf noch die damalige Fassung der §§ 22, 14 WEG, das zugrunde liegende Prinzip der Rücksichtnahme findet sich heute in § 14 WEG wieder und ist auf vergleichbare Konstellationen übertragbar.

Diese Entscheidung zeigt, dass ein Rückbauverlangen nicht isoliert betrachtet werden darf. Wird eine Maßnahme untersagt, ohne dass zugleich eine zumutbare Alternative geschaffen wird, kann die Durchsetzung des Beseitigungsanspruchs treuwidrig sein. In der Praxis empfiehlt es sich daher, Rückbaubeschlüsse stets mit einer konkreten und umsetzbaren Regelung für den weiteren Umgang mit der betroffenen Einrichtung zu verbinden.

Kosten des Rückbaus

Wer eine bauliche Veränderung ohne Beschluss oder unter Verstoß gegen § 20 Abs. 4 WEG vorgenommen hat, trägt grundsätzlich auch die Kosten der Beseitigung und der Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands. Das gilt unabhängig davon, ob die Maßnahme aus Sicht des handelnden Eigentümers eine Verbesserung darstellte. Anders liegt es, wenn die Gemeinschaft eine ursprünglich rechtmäßig vorgenommene Maßnahme nachträglich per Beschluss rückgängig machen will, etwa weil sich die Nutzung des Gemeinschaftseigentums ändert. In einem solchen Fall ist im Einzelfall zu prüfen, ob und in welchem Umfang eine Kostenbeteiligung der Gemeinschaft in Betracht kommt, etwa wenn die Maßnahme seinerzeit ordnungsgemäß genehmigt worden war und der Rückbau im Interesse der Gemeinschaft erfolgt.

Praktisches Vorgehen für Beirat und Verwaltung

Wird eine unbefugte bauliche Veränderung festgestellt, sollte zunächst geprüft werden, ob ein Gestattungsbeschluss vorliegt, ob dieser bestandskräftig ist und ob die Maßnahme durch ein bestehendes Sondernutzungsrecht gedeckt sein könnte. Erst danach lässt sich beurteilen, ob ein Rückbauverlangen aussichtsreich ist oder ob eine nachträgliche Beschlussfassung über die Duldung sinnvoller wäre. Für die laufende Dokumentation solcher Sachverhalte, einschließlich der fristgerechten Protokollierung von Beschlüssen und Anfechtungsfristen, nutzen wir die Verwaltungssoftware impower; Eigentümer und Beiräte erhalten Einsicht in relevante Unterlagen über das Portal casavi. Für jedes betreute Objekt ist ein fester Objektbetreuer zuständig, der auch bei streitigen baulichen Veränderungen als Ansprechpartner zur Verfügung steht.

Häufige Fragen

Herangezogene Entscheidungen

• BGH, Urteil vom 28.10.2016, Az. V ZR 91/16
• Schleswig-Holsteinisches OLG, Beschluss vom 12.02.2003, Az. 2 W 217/02
• BGH, Urteil vom 18.11.2016, Az. V ZR 49/16