Bauliche Veränderung: Wann ist die Gestattung ordnungsmäßig?

Eine bauliche Veränderung ist nur zulässig, wenn die Wohnungseigentümer sie durch Beschluss gestatten oder ein gesetzlicher Anspruch darauf besteht. Ordnungsmäßig ist dieser Beschluss, wenn er sich im Rahmen des § 20 WEG bewegt: Er darf andere Eigentümer nicht über das hinnehmbare Maß hinaus beeinträchtigen, und bei mehreren technisch möglichen Ausführungen ist regelmäßig diejenige zu wählen, die die übrigen Eigentümer am wenigsten belastet. Ob im Einzelfall ein Anspruch auf Gestattung besteht oder die Gemeinschaft frei entscheiden kann, hängt davon ab, ob es sich um eine privilegierte Maßnahme nach § 20 Abs. 2 WEG handelt oder nicht.

Der rechtliche Rahmen: § 20 WEG

Nach § 20 Abs. 1 WEG können die Wohnungseigentümer bauliche Veränderungen durch Beschluss gestatten. Dieser Beschluss unterliegt der ordnungsmäßigen Verwaltung. Das bedeutet, dass die Interessen aller Eigentümer abzuwägen sind, auch derjenigen, die der Maßnahme nicht zugestimmt haben.

Für bestimmte Maßnahmen räumt § 20 Abs. 2 WEG einen individuellen Anspruch ein: barrierefreier Umbau, Maßnahmen zum Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge, Einbruchsschutz und Anschluss an ein schnelles Datennetz. Diese privilegierten Maßnahmen muss die Gemeinschaft grundsätzlich zulassen. Über die Art und Weise der Durchführung ist jedoch weiterhin nach den Regeln ordnungsmäßiger Verwaltung zu beschließen, § 20 Abs. 2 Satz 2 WEG.

Für alle übrigen, nicht privilegierten baulichen Veränderungen gilt § 20 Abs. 3 WEG: Ein Anspruch auf Gestattung besteht nur, wenn kein anderer Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt wird oder alle beeinträchtigten Eigentümer zustimmen.

Anspruch auf das Ob, nicht auf ein bestimmtes Konzept

Bei privilegierten Maßnahmen wird in der Praxis häufig übersehen, dass der Anspruch aus § 20 Abs. 2 WEG sich nur auf die Zulassung der Maßnahme dem Grunde nach richtet. In einem Fall zur Errichtung einer Ladestation für Elektrofahrzeuge hatte ein Eigentümer verlangt, genau die von ihm vorgelegte Ladeinfrastruktur beschließen zu lassen. Dies lehnte das Gericht ab: Der Wohnungseigentümer kann verlangen, dass über das Ob einer Lademöglichkeit beschlossen wird, nicht aber, dass eine bestimmte technische Ausführung gewählt wird.

Für die Gemeinschaft folgt daraus, dass sie bei der Umsetzung privilegierter Maßnahmen einen Gestaltungsspielraum behält, solange sie das Ziel der Maßnahme nicht vereitelt. Umgekehrt sollte ein antragstellender Eigentümer nicht davon ausgehen, dass sein eigener Planungsvorschlag automatisch Beschlussgegenstand wird.

Mehrere technische Lösungen: die schonendste Ausführung

Wenn eine bauliche Veränderung grundsätzlich hinzunehmen ist, etwa weil eine gewerbliche Nutzung des Sondereigentums zulässig ist und die dafür notwendige technische Anlage mit ihr zwangsläufig verbunden ist, heißt das nicht, dass jede beliebige Ausführung geduldet werden muss. In einem Fall zu einer Be- und Entlüftungsanlage für ein Bistro in einer Teileigentumseinheit stellte das Gericht klar: Sind mehrere technische Lösungen möglich, aber keine völlig ohne Nachteile für die übrigen Eigentümer, muss auf Antrag des betroffenen Eigentümers die am wenigsten störende Variante ermittelt werden.

Dieser Gedanke lässt sich auf die heutige Rechtslage übertragen: Ordnungsmäßigkeit einer Gestattung bedeutet auch, dass unter mehreren gleichermaßen geeigneten Ausführungsvarianten diejenige zu wählen ist, die die Gemeinschaft am wenigsten beeinträchtigt. Das gilt sowohl für einen Gestattungsbeschluss als auch für eine gerichtliche Auseinandersetzung darüber.

Nachträgliche Gestattung

Eine bereits durchgeführte bauliche Veränderung kann nachträglich gestattet werden. Dieser Beschluss richtet sich allein nach § 20 Abs. 1 WEG. Für die notwendige Mehrheit spielt es keine Rolle, ob der bauende Eigentümer einen Anspruch auf Gestattung hatte und ob die Maßnahme andere Eigentümer nachteilig betrifft. Diese Fragen werden erst relevant, wenn der Beschluss nicht zustande kommt und der Eigentümer seinen Anspruch gerichtlich durchsetzen will.

Ein Anspruch auf nachträgliche Gestattung nach § 20 Abs. 3 WEG besteht nur, wenn kein anderer Eigentümer über das unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt wird oder alle Betroffenen einverstanden sind. In einem Fall zu einem nachträglich angebrachten Steckersolargerät stellte sich zusätzlich die Frage, auf welchen Zeitpunkt für die Beurteilung der Beeinträchtigung abzustellen ist: auf die Errichtung der Anlage oder auf den Zeitpunkt, zu dem um Gestattung gebeten wird. Das Landgericht stellte auf den Zeitpunkt der Errichtung ab. In der Fachdiskussion wird dies kritisch gesehen, da eher der Zeitpunkt der Bitte um Gestattung maßgeblich sein dürfte. Die Frage ist damit nicht abschließend geklärt und im Einzelfall zu prüfen.

Gestattungspflicht auch in kleinen Gemeinschaften

Die Notwendigkeit einer Gestattung entfällt nicht dadurch, dass eine Wohnungseigentümergemeinschaft nur aus zwei Einheiten besteht oder das Wohnungseigentumsrecht in der Praxis kaum förmlich gehandhabt wird. In einem entsprechenden Fall verlangte die Gemeinschaft von einem Eigentümer den Rückbau einer baulichen Veränderung, für die keine Gestattung vorlag. Weder das Fehlen einer Gemeinschaftsordnung noch die Tatsache, dass frühere bauliche Maßnahmen ohne Beschluss durchgeführt worden waren, änderten daran etwas. Die Widerklage auf nachträgliche Gestattung blieb erfolglos, weil der andere Eigentümer durch die Maßnahme erheblich beeinträchtigt wurde und sein Einverständnis nicht erklärt hatte.

Für die Praxis bedeutet dies, dass auch in überschaubaren Gemeinschaften jede bauliche Veränderung förmlich beschlossen werden sollte, unabhängig davon, wie in der Vergangenheit verfahren wurde.

Was das für die WEG-Verwaltung bedeutet

Für eine ordnungsmäßige Beschlussfassung ist es hilfreich, Anträge auf bauliche Veränderung so vorzubereiten, dass die Eigentümerversammlung zwischen dem Ob der Maßnahme und ihrer konkreten Ausführung unterscheiden kann, insbesondere bei privilegierten Maßnahmen nach § 20 Abs. 2 WEG. Bei mehreren technischen Varianten empfiehlt sich eine Gegenüberstellung der Auswirkungen auf das Gemeinschaftseigentum und die übrigen Sondereigentümer, bevor der Beschluss gefasst wird.

Wir begleiten WEG als Verwaltung mit einem festen Objektbetreuer je Objekt, der Beschlussvorlagen zu baulichen Veränderungen vorbereitet und dokumentiert. Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung erstellen wir bis Ende Mai des Folgejahres, die Kommunikation mit dem Beirat läuft über das Eigentümerportal casavi, die Verwaltung selbst über die Software impower. Der Verwaltungsvertrag läuft über ein Jahr mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten.

Häufige Fragen

Herangezogene Entscheidungen

• BGH, Urteil vom 28.10.2016, Az. V ZR 91/16
• OLG Hamburg, Beschluss vom 06.12.2002, Az. 2 Wx 27/99
• OLG Köln, Beschluss vom 28.07.2003, Az. 16 Wx 37/03