Bauliche Veränderung: Kostenverteilung in der WEG
Wer als Wohnungseigentümer eine bauliche Veränderung am Gemeinschaftseigentum verlangt, trägt deren Kosten grundsätzlich allein und darf die Maßnahme dafür auch allein nutzen. Das ergibt sich aus § 21 Abs. 1 WEG. Eine Umlage auf alle Eigentümer ist nur in bestimmten, gesetzlich geregelten Fällen möglich – etwa bei einer qualifizierten Mehrheitsentscheidung oder wenn sich die Maßnahme wirtschaftlich amortisiert. Wie die Kosten im Einzelfall zu verteilen sind, hängt von der Art der Maßnahme, dem Beschluss und gegebenenfalls von bestehenden Vereinbarungen in der Teilungserklärung ab.
Grundregel: Wer verlangt, zahlt und nutzt
Nach § 21 Abs. 1 WEG trägt derjenige Wohnungseigentümer die Kosten einer baulichen Veränderung, der sie beschließen ließ oder ihm gestattet wurde. Im Gegenzug steht ihm auch die alleinige Nutzung dieser Veränderung zu. Diese Grundregel gilt seit der WEG-Reform 2020 unabhängig davon, ob es sich um eine Balkonverglasung, eine Terrassenerweiterung oder eine Wallbox handelt. Wichtig ist die Abgrenzung zur Erhaltungsmaßnahme: Nur wenn tatsächlich eine gegenständliche Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums vorgenommen wird, die über eine ordnungsgemäße Instandhaltung hinausgeht, greift überhaupt die Systematik der §§ 20, 21 WEG. Reine Instandsetzungs- oder Instandhaltungskosten folgen dagegen dem allgemeinen Verteilungsschlüssel.
Ausnahmen: Wann alle Eigentümer zahlen
§ 21 Abs. 2 WEG sieht zwei Ausnahmen von der Alleinkostentragung vor. Erstens tragen alle Wohnungseigentümer die Kosten nach dem Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile, wenn die Maßnahme mit einer Mehrheit von mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen beschlossen wurde und diese Mehrheit zugleich mehr als die Hälfte aller Miteigentumsanteile umfasst. Zweitens gilt dies, wenn sich die Kosten der Maßnahme innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren, etwa bei einer energetischen Modernisierung mit spürbarer Einsparung. Ein Fachbeitrag aus unserer Datenbank weist darauf hin, dass für das erste Qualifikationsmerkmal – die Zwei-Drittel-Mehrheit – tatsächlich abgegebene Stimmen zählen und nicht sämtliche Miteigentümer, während für das zweite Merkmal die Hälfte aller Miteigentumsanteile maßgeblich ist. Beide Voraussetzungen müssen kumulativ vorliegen, damit die Kostenverteilung automatisch auf alle übergeht.
Privilegierte Maßnahmen und Einzelkostentragung
§ 20 Abs. 2 WEG gewährt jedem Wohnungseigentümer einen Anspruch auf angemessene bauliche Veränderungen für bestimmte Zwecke: barrierefreien Umbau, das Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge, Einbruchschutz und den Anschluss an ein Glasfasernetz. Diese sogenannten privilegierten Maßnahmen können mit einfacher Mehrheit beschlossen werden, ändern aber nichts an der Kostenregel des § 21 Abs. 1 WEG: Wer die Maßnahme verlangt, zahlt grundsätzlich allein. Ein Lexikonbeitrag aus unserer Datenbank beschreibt einen Fall aus der Praxis, in dem mehrere Eigentümer gemeinsam Ladestationen beantragten und die Kosten schlicht zu gleichen Teilen unter den Antragstellern verteilt werden sollten. Ein solcher pauschaler Verteilungsbeschluss entspricht nach dieser Quelle nicht ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn er die tatsächliche Verursachung – etwa die Zahl der beanspruchten Ladepunkte oder den individuellen Anschlussbedarf – außer Acht lässt. Die Kostenverteilung muss also auch unter mehreren Antragstellern sachgerecht abgebildet werden.
Abgrenzung: Ursprünglicher Bauzustand oder Veränderung
Nicht jede Abweichung vom Aufteilungsplan ist eine bauliche Veränderung im rechtlichen Sinn. Das OLG Hamm hat entschieden, dass keine bauliche Veränderung vorliegt, wenn das Gemeinschaftseigentum von Anfang an abweichend vom Aufteilungsplan errichtet wurde und sich seither in diesem unveränderten Zustand befindet (OLG Hamm, Beschluss vom 03.07.1995, Az. 15 W 93/95). In dem entschiedenen Fall ging es um eine ursprünglich vorhandene Dachterrasse, deren Sanierungsmehrkosten nicht automatisch dem betroffenen Sondereigentümer allein aufzuerlegen waren. Für die Praxis bedeutet das: Bevor eine Kostenverteilung nach den Regeln der baulichen Veränderung beschlossen wird, lohnt sich ein Blick in den Aufteilungsplan und die Bauakte. Handelt es sich um den ursprünglichen Bauzustand, greifen die allgemeinen Regeln zur Kostenverteilung von Erhaltungsmaßnahmen, nicht die Sonderregeln der §§ 20, 21 WEG.
Folgekosten und Bestandskraft von Beschlüssen
Umstritten und praktisch bedeutsam ist die Frage, wer laufende Folgekosten einer baulichen Veränderung trägt, etwa Wartung, Strom oder Versicherung. Der BGH hat zur früheren Rechtslage entschieden, dass die damalige Vorschrift zur abweichenden Kostenverteilung bei baulichen Veränderungen nur den Einzelfall der Maßnahme selbst betraf, nicht aber dauerhafte Folgekosten (BGH, Urteil vom 28.10.2016, Az. V ZR 91/16). Wer die Folgekosten zu tragen hat, muss danach gesondert vereinbart oder vertraglich mit der Gemeinschaft geregelt werden. Diese Wertung wurde durch die WEG-Reform 2020 nicht grundsätzlich aufgehoben, sodass es sich empfiehlt, Folgekosten bereits im Gestattungsbeschluss ausdrücklich zu regeln. Ist eine Kostenverteilung für eine bauliche Veränderung einmal bestandskräftig beschlossen, darf sie nach den Grundsätzen zum Zweitbeschluss nicht ohne sachlichen Grund nachträglich zulasten des begünstigten Eigentümers geändert werden. In der laufenden Verwaltung achten wir bei InnovateImmo darauf, solche Beschlüsse und ihre Kostenfolgen im Eigentümerportal casavi nachvollziehbar zu dokumentieren und in der Jahresabrechnung, die bis Ende Mai des Folgejahres vorliegt, korrekt abzubilden.
Abgrenzung zum allgemeinen Kostenverteilungsschlüssel
Von der Kostenverteilung bei baulichen Veränderungen zu unterscheiden ist die Änderung des allgemeinen Verteilungsschlüssels für Betriebskosten, etwa bei einer Umstellung auf verbrauchsabhängige Kaltwasserabrechnung. Das KG Berlin hatte hierzu entschieden, dass eine im Teilungsvertrag festgelegte Verteilung nach Miteigentumsanteilen ohne eine sogenannte Öffnungsklausel nicht durch Mehrheitsbeschluss geändert werden konnte (KG Berlin, Beschluss vom 10.03.2003, Az. 24 W 3/03). Nach heutigem Recht erlaubt § 16 Abs. 2 WEG unter bestimmten Voraussetzungen eine Änderung des Verteilungsschlüssels für einzelne Kosten oder Kostenarten auch ohne Öffnungsklausel durch Mehrheitsbeschluss. Für Beiräte und Eigentümer ist es wichtig, beide Themenfelder auseinanderzuhalten: Die Kostenverteilung nach § 21 WEG betrifft die konkrete bauliche Maßnahme, während § 16 Abs. 2 WEG den allgemeinen Umlageschlüssel für laufende Bewirtschaftungskosten regelt.
Häufige Fragen
In der Regel ja. Nach § 21 Abs. 1 WEG trägt der Wohnungseigentümer, der eine bauliche Veränderung wie eine Ladestation verlangt, die Kosten selbst und erhält dafür auch das alleinige Nutzungsrecht. Eine Umlage auf alle Eigentümer setzt einen eigenen Beschluss mit qualifizierter Mehrheit voraus oder eine nachgewiesene Amortisation.
Nur mit sachlichem Grund. Ist eine Kostenverteilung für eine bauliche Veränderung bestandskräftig beschlossen, gilt sie zugunsten des begünstigten Eigentümers fort. Ein späterer Änderungsbeschluss ohne sachlichen Grund gilt als rechtsfehlerhaft.
Diese Frage ist nicht durch das Kostenverteilungsrecht der baulichen Veränderung selbst geklärt. Nach der Rechtsprechung des BGH muss die Tragung laufender Folgekosten gesondert vereinbart oder vertraglich mit der Gemeinschaft festgelegt werden. Es empfiehlt sich, dies bereits im Gestattungsbeschluss zu regeln.
Nein, wenn sie von Anfang an so errichtet wurde und der Zustand seither unverändert geblieben ist. Nach der Rechtsprechung des OLG Hamm liegt in einem solchen Fall keine bauliche Veränderung im Sinne des Gesetzes vor, sodass die Sonderregeln zur Kostenverteilung nicht greifen.
Die §§ 20 und 21 WEG regeln, wer die Kosten einer konkreten baulichen Maßnahme trägt. Der allgemeine Umlageschlüssel für Betriebs- und Verwaltungskosten richtet sich dagegen nach der Teilungserklärung und kann unter den Voraussetzungen des § 16 Abs. 2 WEG durch Mehrheitsbeschluss geändert werden.
Herangezogene Entscheidungen
- OLG Hamm, Beschluss vom 03.07.1995, Az. 15 W 93/95
- KG Berlin, Beschluss vom 10.03.2003, Az. 24 W 3/03
- BGH, Urteil vom 28.10.2016, Az. V ZR 91/16