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Bauliche Veränderung: Wann liegt eine grundlegende Umgestaltung vor?

Eine grundlegende Umgestaltung liegt vor, wenn eine bauliche Maßnahme das Aussehen oder die Nutzung der gesamten Wohnungseigentumsanlage wesentlich verändert – nicht schon dann, wenn ein einzelnes Bauteil optisch auffällt. Das Gesetz definiert den Begriff in § 20 Abs. 4 WEG nicht näher, die Rechtsprechung behandelt ihn als eng auszulegende Ausnahme. Für die Praxis bedeutet das: Die meisten baulichen Veränderungen, über die Eigentümerversammlungen abstimmen, erreichen diese Schwelle nicht.

Der rechtliche Rahmen: § 20 WEG

Seit der WEG-Reform richtet sich die Zulässigkeit baulicher Veränderungen nach § 20 WEG. Nach § 20 Abs. 1 WEG bedarf jede bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums, die über eine ordnungsmäßige Erhaltung hinausgeht, eines Beschlusses der Eigentümerversammlung. Seit der Reform genügt hierfür grundsätzlich die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen, unabhängig davon, wie stark die Maßnahme in das gemeinschaftliche Eigentum eingreift.

§ 20 Abs. 2 Satz 1 WEG privilegiert bestimmte Maßnahmen zusätzlich: Barrierefreiheit, elektrische Lademöglichkeiten, Einbruchschutz und Glasfaseranschluss. Für diese Kategorien besteht unter bestimmten Voraussetzungen sogar ein Anspruch auf Gestattung. § 20 Abs. 4 WEG zieht dem Ganzen zwei Grenzen: Die Maßnahme darf die Wohnungseigentumsanlage nicht grundlegend umgestalten, und sie darf keinen Eigentümer gegenüber anderen unbillig benachteiligen. Beide Kriterien sind unabhängig voneinander zu prüfen.

Wann eine Umgestaltung als grundlegend gilt

Ob eine grundlegende Umgestaltung vorliegt, bestimmt sich nach den Umständen des Einzelfalls. Bezugspunkt ist dabei stets die gesamte Wohnungseigentumsanlage, nicht das einzelne Bauteil oder die einzelne Sondereigentumseinheit. Nach der Rechtsprechung ist eine Umgestaltung nur in Ausnahmefällen anzunehmen, nämlich wenn das Aussehen oder die Nutzung der gesamten Anlage grundlegend verändert wird.

Für die in § 20 Abs. 2 Satz 1 WEG genannten privilegierten Maßnahmen hat der Bundesgerichtshof ein Regel-Ausnahme-Verhältnis festgelegt: Da der Gesetzgeber diese Kategorien im gesellschaftlichen Interesse ausdrücklich fördern will, ist bei ihnen eine grundlegende Umgestaltung typischerweise nicht anzunehmen. In zwei vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fällen – dem Anbau eines Personenaufzugs und der Aufschüttung einer Terrasse zur Herstellung der Barrierefreiheit – wurde eine grundlegende Umgestaltung jeweils verneint.

Für nicht privilegierte Maßnahmen wie den Anbau von Balkonen hat der Bundesgerichtshof die Frage bislang offengelassen. Nach den in der Literatur vertretenen Auffassungen, auf die auch der Bundesgerichtshof verweist, dürfte aber auch beim Balkonanbau in der Regel keine grundlegende Umgestaltung vorliegen. Eine abschließende Klärung steht insoweit noch aus, sodass im Einzelfall Zurückhaltung bei pauschalen Aussagen angebracht ist.

Beispiele aus der Praxis

Ein Gericht hatte über die Aufstellung eines Gedenksteins in einem als Ziergarten gestalteten Gemeinschaftsgarten zu entscheiden. Der Stein ähnelte optisch einem Grabstein und erweckte den Eindruck einer Ruhestätte. Die Berufungsinstanz sah darin dennoch keine grundlegende Umgestaltung: Betroffen war eine Fläche von etwa einem Quadratmeter innerhalb eines rund 160 Quadratmeter großen Gartens, die Bepflanzung blieb prägend, und schon nach allgemeinem Sprachverständnis können in einem Ziergarten Skulpturen aufgestellt werden. Der Fall zeigt, dass selbst optisch auffällige Einzelelemente den Charakter der Gesamtanlage in der Regel nicht kippen.

Ähnlich verhält es sich bei Fenstern. Änderungen an der Gestaltung von Fenstern – etwa Material, Farbe oder Sprossenteilung – lassen sich mit einfacher Mehrheit beschließen. Dass eine solche Maßnahme das optische Gesamterscheinungsbild der Wohnanlage verändert, ist für sich genommen kein Anfechtungsgrund mehr. Auch hier bleibt § 20 Abs. 4 WEG die maßgebliche Grenze, nicht die bloße Tatsache einer optischen Veränderung.

Die zweite Grenze: unbillige Benachteiligung

Neben der grundlegenden Umgestaltung nennt § 20 Abs. 4 WEG als zweite, eigenständige Schranke die unbillige Benachteiligung einzelner Eigentümer gegenüber anderen. Diese Prüfung ist unabhängig von der ersten vorzunehmen: Auch eine Maßnahme, die die Gesamtanlage nicht grundlegend umgestaltet, kann unzulässig sein, wenn sie einen einzelnen Eigentümer unverhältnismäßig belastet, etwa durch erhebliche Verschattung, Lärm oder eine spürbare Wertminderung seiner Einheit, ohne dass ein angemessener Ausgleich erfolgt. Beide Kriterien sollten bei jeder Beschlussvorlage getrennt geprüft und im Protokoll nachvollziehbar dokumentiert werden, um spätere Anfechtungen zu vermeiden.

Beschlussfassung und Kostenfrage

Für die Beschlussfassung genügt bei den meisten baulichen Veränderungen die einfache Mehrheit. Die Kostentragung richtet sich nach § 21 WEG: Grundsätzlich tragen die Kosten diejenigen Eigentümer, die der Maßnahme zugestimmt haben, ihnen steht dafür auch die Nutzung anteilig zu. Wird die Maßnahme mit einer qualifizierten Mehrheit von mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und mehr als der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen, oder handelt es sich um eine der privilegierten Maßnahmen nach § 20 Abs. 2 WEG mit angemessener Kostenamortisation, können die Kosten auf alle Eigentümer umgelegt werden. Diese Weichenstellung sollte bereits vor der Beschlussfassung geklärt werden, da sie die spätere Abrechnung erheblich beeinflusst.

Rolle der Verwaltung im Verfahren

Die Verwaltung bereitet die Beschlussvorlage vor, prüft formal, ob die Voraussetzungen für den jeweiligen Mehrheitstyp vorliegen, und dokumentiert den Beschluss im Protokoll. In unserer Arbeit erfolgt die Betreuung eines Objekts durch einen festen Objektbetreuer, die Kommunikation mit den Eigentümern läuft über das Eigentümerportal casavi, die Verwaltung selbst arbeiten wir mit der Software impower. Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan legen wir bis Ende Mai des Folgejahres vor, damit auch Kosten aus baulichen Veränderungen zeitnah nachvollziehbar abgerechnet werden.

Häufige Fragen

Was zählt überhaupt als bauliche Veränderung im Sinne von § 20 WEG?

Jede Maßnahme am Gemeinschaftseigentum, die über eine bloße Erhaltung – also Instandhaltung oder Instandsetzung im bisherigen Zustand – hinausgeht. Abzugrenzen ist dies von Erhaltungsmaßnahmen nach § 19 WEG, für die andere Regeln gelten, etwa beim reinen Austausch schadhafter Bauteile in gleicher Ausführung.

Reicht die optische Auffälligkeit einer Maßnahme für eine grundlegende Umgestaltung?

Nein. Entscheidend ist, ob das Aussehen oder die Nutzung der gesamten Anlage wesentlich verändert wird. Kleinere Eingriffe, auch wenn sie auffallen, genügen dafür nach der Rechtsprechung in aller Regel nicht, wie das Beispiel eines Gedenksteins in einem Ziergarten zeigt.

Braucht jede bauliche Veränderung eine qualifizierte Mehrheit?

Nein. Seit der WEG-Reform genügt für die Gestattung grundsätzlich die einfache Mehrheit. Eine qualifizierte Mehrheit wird vor allem relevant, wenn die Kosten der Maßnahme auf alle Eigentümer umgelegt werden sollen.

Wer trägt die Kosten einer baulichen Veränderung?

Grundsätzlich die zustimmenden Eigentümer, denen dafür auch die Nutzung zusteht. Bei einer qualifizierten Mehrheit oder bei privilegierten Maßnahmen nach § 20 Abs. 2 WEG mit angemessener Amortisation können die Kosten auf alle Eigentümer verteilt werden.

Kann ein einzelner Eigentümer eine bauliche Veränderung erzwingen?

Bei den in § 20 Abs. 2 Satz 1 WEG genannten privilegierten Maßnahmen, etwa zur Barrierefreiheit oder für Lademöglichkeiten, besteht unter bestimmten Voraussetzungen ein Anspruch auf Gestattung. Bei allen anderen Maßnahmen entscheidet die Gemeinschaft durch Beschluss, ein automatischer Anspruch besteht insoweit nicht.

Herangezogene Entscheidungen

OLG Hamm, Urteil vom 05.10.2017, Az. 18 U 23/15
OLG Hamm, Urteil vom 24.02.2017, Az. 7 U 76/16
OLG Düsseldorf, Beschluss vom 01.10.2003, Az. 3 Wx 393/02