Bauliche Veränderung contra Gebrauchsvereinbarung in der WEG

Ein Beschluss über eine bauliche Veränderung, der einer bestehenden Gebrauchsvereinbarung widerspricht, ist nicht automatisch nichtig. Die Eigentümerversammlung besitzt nach § 20 Abs. 1 WEG grundsätzlich die Beschlusskompetenz, eine bauliche Veränderung zu gestatten, auch wenn dadurch die in einer Vereinbarung festgelegte Nutzung des Gemeinschaftseigentums faktisch nicht mehr möglich ist. Anders liegt es nur, wenn die Vereinbarung bauliche Veränderungen an der betroffenen Fläche ausdrücklich untersagt – dann ist ein gegenteiliger Beschluss nichtig. Diese Unterscheidung ist für Eigentümer, Beiräte und Verwaltung in der Praxis von erheblicher Bedeutung, weil sie über Anfechtungsfristen und Durchsetzbarkeit entscheidet.

Gebrauchsvereinbarung und bauliche Veränderung: zwei verschiedene Ebenen

Eine Gebrauchsvereinbarung regelt, wie das Gemeinschaftseigentum genutzt werden darf – etwa dass eine Gartenfläche nur als Ziergarten dient oder dass bestimmte Flächen einem Sondernutzungsrecht unterliegen. Eine bauliche Veränderung ist demgegenüber eine Maßnahme, die über die reine Erhaltung des Gemeinschaftseigentums hinausgeht und dessen Zustand oder Erscheinungsbild dauerhaft verändert. Beide Ebenen berühren sich, wenn eine geplante Baumaßnahme von der vereinbarten Nutzung abweicht, etwa wenn auf einer als Ziergarten gewidmeten Fläche ein Gartenhaus errichtet werden soll. In solchen Fällen stellt sich die Frage, ob die Gemeinschaft die vereinbarte Nutzung per Beschluss überschreiben kann.

Beschlusskompetenz trotz entgegenstehender Vereinbarung

Nach der aktuellen Rechtslage besteht die Beschlusskompetenz für die Gestattung einer baulichen Veränderung aus § 20 Abs. 1 WEG auch dann, wenn die Beschlussfassung dazu führt, dass die in einer Vereinbarung vorgesehene Nutzung faktisch nicht mehr möglich ist. Ein solcher Beschluss ist folglich nicht nichtig, sondern allenfalls anfechtbar. Das hat praktische Konsequenzen: Wer mit dem Beschluss nicht einverstanden ist, muss innerhalb der Anfechtungsfrist von einem Monat Klage erheben. Nach Ablauf dieser Frist kann der Beschluss nur noch aus Nichtigkeitsgründen angegriffen werden, was deutlich engere Voraussetzungen hat.

Eine Grenze gilt dort, wo die Gemeinschaftsordnung bauliche Veränderungen an der betroffenen Fläche ausdrücklich verbietet – etwa mit der Formulierung, dass Gartenflächen nur als Ziergarten dienen und die Errichtung von Baulichkeiten jeglicher Art nicht gestattet ist. Ein Beschluss, der eine solche bauliche Veränderung dennoch erlaubt, ist in diesem Fall nichtig, weil es hier nicht um eine bloße Gebrauchsregelung, sondern um ein ausdrückliches Bauverbot geht.

Ausgleich für den Verlust einer Gebrauchsmöglichkeit

Wird durch eine bauliche Maßnahme einem Eigentümer die bisherige Nutzungsmöglichkeit am Gemeinschaftseigentum entzogen, kann die Gemeinschaft beschließen, diesem Eigentümer eine Zahlung als Ausgleich zuzuwenden. Die Beschlusskompetenz hierfür ergibt sich aus §§ 10 Abs. 1 Satz 2, 14 Abs. 3, 20 Abs. 1 WEG. Für Beiräte und Verwaltung bedeutet das: Bei Konflikten zwischen einer geplanten Baumaßnahme und den Interessen einzelner Eigentümer lässt sich eine Kompensationsregelung unmittelbar in den Beschluss aufnehmen, statt die Frage offenzulassen und spätere Streitigkeiten zu riskieren.

Grenzen bei optischen Veränderungen des Gebäudes

Unabhängig von Gebrauchsvereinbarungen gilt ein allgemeiner Grundsatz: Der einzelne Eigentümer muss bauliche Veränderungen, die den optischen Gesamteindruck des Gebäudes verändern, nicht hinnehmen, selbst wenn die Mehrheit der Eigentümer sie befürwortet. Der Gesetzgeber hat dieses früher praktisch uneingeschränkte Zustimmungserfordernis als Ursache dafür erkannt, dass sinnvolle und wertsteigernde Maßnahmen in größeren Gemeinschaften häufig an der erforderlichen Einstimmigkeit scheiterten. Deshalb wurden die Mehrheitserfordernisse für bestimmte Maßnahmen gelockert; die Einzelheiten dazu regelt heute § 20 WEG. Wie streng eine konkrete Maßnahme zu beurteilen ist, bleibt jedoch einzelfallabhängig und hängt insbesondere davon ab, wie stark das äußere Erscheinungsgebäude tatsächlich betroffen ist.

Auch hier gilt: Eine fehlende Zustimmung eines betroffenen Eigentümers führt für sich genommen nur zur Anfechtbarkeit des Beschlusses, nicht zu dessen Nichtigkeit. Wird die Anfechtungsfrist versäumt, ist der Beschluss trotz fehlender Zustimmung wirksam und kann nur noch mit Nichtigkeitsgründen angegriffen werden.

Sondernutzungsrechte: eigenmächtiges Bauen und Kostentragung

Ist eine geplante bauliche Maßnahme bereits durch den Zuweisungsgehalt eines bestehenden Sondernutzungsrechts gedeckt, darf der berechtigte Eigentümer sie ohne weiteren Beschluss auf eigene Kosten vornehmen. Fasst die Gemeinschaft dennoch einen entsprechenden Beschluss, hat dieser lediglich klarstellende, deklaratorische Bedeutung und ist deshalb nicht unwirksam. In der Praxis empfiehlt sich ein solcher klarstellender Beschluss dennoch häufig, weil er Streit über den Umfang des Sondernutzungsrechts vorbeugt und die Kostentragung durch den Sondernutzungsberechtigten dokumentiert.

Praxisproblem: Beschlüsse ohne verbindliche Regelung

Ein häufiges Praxisproblem zeigt sich, wenn ein Beschluss zwar die Entfernung einer baulichen Anlage – etwa einer Parabolantenne – vorsieht, zugleich aber einen alternativen Standort bestimmen soll, ohne dass diese Standortbestimmung tatsächlich verbindlich getroffen wird. In einem solchen Fall kann der Durchsetzung des Entfernungsbeschlusses der Einwand der unzulässigen Rechtsausübung nach § 242 BGB entgegenstehen, solange keine verbindliche Alternative feststeht. Für die Beschlussfassung folgt daraus, dass Regelungen zu baulichen Veränderungen möglichst konkret gefasst werden sollten – mit klarem Standort, klarer Kostentragung und klarem Zeitpunkt der Umsetzung. Unbestimmte Beschlüsse bergen das Risiko, dass sie sich später nicht durchsetzen lassen.

Häufige Fragen

Herangezogene Entscheidungen

• BGH, Urteil vom 28.10.2016, Az. V ZR 91/16
• Schleswig-Holsteinisches OLG, Beschluss vom 12.02.2003, Az. 2 W 217/02
• BGH, Urteil vom 18.11.2016, Az. V ZR 49/16