Bauliche Veränderung: Beschlusskompetenz und Nachteil
Seit der WEG-Reform zum 1. Dezember 2020 kann die Eigentümerversammlung über jede bauliche Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums mit einfacher Mehrheit beschließen (§ 20 Abs. 1 WEG in Verbindung mit § 25 Abs. 1 WEG). Ob die Maßnahme für einzelne Eigentümer nachteilig ist, spielt für die Frage, ob überhaupt ein wirksamer Beschluss zustande kommt, keine Rolle mehr. Ein Nachteil bleibt jedoch an drei anderen Stellen von Bedeutung: beim individuellen Anspruch auf Gestattung nach § 20 Abs. 3 WEG, bei den absoluten Grenzen der Beschlusskompetenz nach § 20 Abs. 4 WEG und bei der Frage der Kostenverteilung.
Beschlusskompetenz unabhängig vom Nachteil
Nach § 20 Abs. 1 WEG können die Wohnungseigentümer bauliche Veränderungen des gemeinschaftlichen Eigentums beschließen. Für die Abstimmung genügt nach § 25 Abs. 1 WEG die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Es kommt dabei weder darauf an, ob die Maßnahme konstruktiv wesentlich in die Bausubstanz eingreift, noch darauf, ob sie für einen anderen Eigentümer nachteilig ist. Diese Fragen berühren nicht das Ob der Beschlussfassung, sondern allenfalls deren inhaltliche Grenzen.
Ein Klimagerät an der Außenfassade ist danach eine bauliche Veränderung, die grundsätzlich mit einfacher Mehrheit beschlossen werden kann, solange die Grenzen des § 20 Abs. 4 WEG und die allgemeinen Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung gewahrt bleiben. Auch ein künstlerisch gestalteter Gedenkstein in einem als Ziergarten gewidmeten Bereich des Gemeinschaftseigentums lässt sich auf dieser Grundlage gestatten, wenn er der vereinbarten Nutzung des Bereichs entspricht und kein Einzelfall unangemessener Umgestaltung vorliegt.
Wo der Nachteil dennoch zählt
Der Begriff des Nachteils ist in § 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG umschrieben als jede nicht ganz unerhebliche Beeinträchtigung nach der Verkehrsanschauung. Er verliert mit der Reform nicht seine Bedeutung, sondern wird an anderer Stelle geprüft.
Der praktisch wichtigste Fall ist § 20 Abs. 3 WEG: Ein einzelner Eigentümer kann eine bauliche Veränderung nicht verlangen, wenn sie einem anderen Eigentümer einen Nachteil zufügt, den dieser nicht hinzunehmen braucht, es sei denn, der Betroffene stimmt zu. Der Anspruch auf Gestattung ist damit enger als die Beschlusskompetenz der Gemeinschaft selbst, die auch nachteilige Maßnahmen mehrheitlich beschließen kann.
Auch bei der Kostentragung nach § 21 WEG kann es relevant werden, ob und wie eine Maßnahme einzelnen Eigentümern nützt oder schadet. Die konkrete Verteilung hängt stark vom jeweiligen Beschluss und der Gemeinschaftsordnung ab und lässt sich nicht pauschal beantworten.
Grenzen der Beschlusskompetenz: grundlegende Umgestaltung und unbillige Benachteiligung
§ 20 Abs. 4 WEG zieht der Beschlusskompetenz zwei feste Grenzen, die auch eine Mehrheit nicht überschreiten darf: Die bauliche Veränderung darf die Wohnanlage nicht grundlegend umgestalten, und sie darf keinen Wohnungseigentümer gegenüber anderen unbillig benachteiligen.
Im Fall des Gedenksteins im Ziergarten wurde beides verneint: Eine einzelne, in den Charakter des Gartens passende Skulptur stellt keine grundlegende Umgestaltung dar, und eine unbillige Benachteiligung war nicht ersichtlich. Ob eine Maßnahme diese Grenzen überschreitet, ist stets eine Frage des Einzelfalls und lässt sich nicht schematisch beurteilen.
Altes Recht als Kontrast: Warum ältere Entscheidungen nur eingeschränkt übertragbar sind
Vor der Reform war die Rechtslage anders strukturiert. Nach § 22 Abs. 1 WEG in der bis Ende 2020 geltenden Fassung war die Zustimmung der beeinträchtigten Eigentümer erforderlich, wenn eine bauliche Veränderung über die ordnungsgemäße Instandhaltung hinausging und einen Nachteil verursachte, der nicht nur unerheblich war. Der Nachteil war damals also unmittelbar für die Beschlussfähigkeit entscheidend.
Das Bayerische Oberste Landesgericht hat dazu klargestellt, dass den Wohnungseigentümern die Kompetenz zusteht, entweder eine Gebrauchsregelung nach § 15 Abs. 2 WEG a.F. zu treffen oder die Zulässigkeit einer baulichen Veränderung nach § 22 Abs. 1 WEG a.F. klarstellend zu regeln, sofern die Gemeinschaftsordnung diese Kompetenz nicht ausdrücklich entzogen hat (BayObLG, Beschluss vom 28.03.2002, Az. 2Z BR 4/02). Das OLG Düsseldorf hat in einem Fall zum Einbau einer Trennwand im Spitzboden entschieden, dass eine Maßnahme, die den Zugang zum Gemeinschaftseigentum für alle übrigen Eigentümer faktisch ausschließt, das gemeinschaftliche Eigentum grundlegend verändert und ohne Zustimmung der Betroffenen nicht zulässig war (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 01.10.2003, Az. 3 Wx 393/02).
Diese Entscheidungen betreffen die alte Rechtslage und lassen sich nicht unverändert auf heutige Fälle übertragen, weil der Nachteil dort noch über die Beschlusskompetenz selbst entschied. Die zugrunde liegende Wertung, dass ein weitgehender Ausschluss des Zugangs zum Gemeinschaftseigentum problematisch ist, kann aber auch heute im Rahmen der Prüfung einer grundlegenden Umgestaltung nach § 20 Abs. 4 WEG eine Rolle spielen.
Praktische Umsetzung in der Verwaltung
Für die praktische Abwicklung ist zusätzlich zu unterscheiden, ob die Eigentümer einen Gestattungsbeschluss fassen, mit dem ein einzelner Eigentümer die Maßnahme auf eigene Kosten durchführen lässt, oder einen Vornahmebeschluss, mit dem die Gemeinschaft selbst die Maßnahme in Auftrag gibt. Beim Vornahmebeschluss muss die Werkleistung durch die Verwaltung für die Gemeinschaft abgenommen werden. Eine Kompetenz, stattdessen einen einzelnen Eigentümer mit der Abnahme zu betrauen, besteht nicht.
Auch Maßnahmen, die nicht unmittelbar als klassische bauliche Veränderung erscheinen, können der Beschlusskompetenz unterliegen und zugleich strengen Anforderungen an die Ordnungsmäßigkeit genügen. Das Kammergericht hat für die Umstellung auf eine verbrauchsabhängige Wasserabrechnung entschieden, dass ein Mehrheitsbeschluss zwar möglich ist, dieser sich aber nur rechtfertigt, wenn eine konkrete Kosten-Nutzen-Analyse für einen überschaubaren Zeitraum eine deutliche Ersparnis erwarten lässt (KG Berlin, Beschluss vom 10.03.2003, Az. 24 W 3/03). Beschlusskompetenz und inhaltliche Rechtmäßigkeit eines Beschlusses sind damit zwei getrennte Fragen, die auch nach heutigem Recht beide geprüft werden müssen.
Für Eigentümergemeinschaften bedeutet das in der Praxis, Gestattungs- und Vornahmebeschlüsse sauber zu formulieren und die Beschlusslage nachvollziehbar zu dokumentieren. Bei InnovateImmo begleitet ein fester Objektbetreuer je Objekt die Vorbereitung solcher Beschlüsse und stellt die Unterlagen den Eigentümern über das Portal casavi zur Verfügung.
Häufige Fragen
Ein Nachteil allein macht den Beschluss nicht ungültig. Anfechtbar ist er aber, wenn er die Grenzen des § 20 Abs. 4 WEG überschreitet, etwa durch eine grundlegende Umgestaltung oder eine unbillige Benachteiligung, oder wenn er den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung widerspricht.
Ja. Nach § 25 Abs. 1 WEG gilt für Beschlüsse über bauliche Veränderungen einheitlich die einfache Mehrheit, unabhängig davon, wie stark die Maßnahme konstruktiv oder optisch eingreift.
Nur eingeschränkt. Nach § 20 Abs. 3 WEG besteht ein Anspruch auf Gestattung nicht, wenn die Maßnahme einem anderen Eigentümer einen nicht hinzunehmenden Nachteil zufügt, es sei denn, dieser stimmt der Maßnahme zu.
Das hängt vom Beschlusstyp ab. Bei einem Gestattungsbeschluss nimmt der begünstigte Eigentümer die Werkleistung selbst ab. Bei einem Vornahmebeschluss obliegt die Abnahme der Verwaltung für die Gemeinschaft.
Das ist einzelfallabhängig und wird von der Rechtsprechung nicht abschließend definiert. Maßgeblich sind unter anderem bestehende Nutzungsvereinbarungen und die konkrete Gestaltung der Maßnahme im Vergleich zum bisherigen Zustand.
Herangezogene Entscheidungen
- BayObLG, Beschluss vom 28.03.2002, Az. 2Z BR 4/02
- OLG Düsseldorf, Beschluss vom 01.10.2003, Az. 3 Wx 393/02
- KG Berlin, Beschluss vom 10.03.2003, Az. 24 W 3/03