Bauliche Veränderung: Wann liegt eine Beeinträchtigung vor?

Eine Beeinträchtigung im Sinne des Wohnungseigentumsrechts liegt vor, wenn eine bauliche Veränderung einem Wohnungseigentümer einen Nachteil zufügt, der über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinausgeht. Das Gesetz spricht seit der WEG-Reform von 2020 nicht mehr von Beeinträchtigung, sondern von Nachteil (§ 20 Abs. 4 WEG). Ob ein solcher Nachteil vorliegt, entscheidet sich immer im Einzelfall anhand der konkreten Umstände am Objekt.

Vom Begriff der Beeinträchtigung zum Begriff des Nachteils

Bis zur WEG-Reform 2020 war in § 22 WEG a. F. von einer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinausgehenden Beeinträchtigung die Rede. Der Bundesgerichtshof hatte dazu festgehalten, dass ein einzelner Wohnungseigentümer grundsätzlich weder bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum noch solche am Sondereigentum hinnehmen muss, wenn sie den optischen Gesamteindruck des Gebäudes verändern, selbst wenn eine Mehrheit der Eigentümer die Maßnahme befürwortet (BGH, Urteil vom 18.11.2016, Az. V ZR 49/16). Nach der Beobachtung des Gesetzgebers führte dieses strenge Prinzip in der Praxis dazu, dass sinnvolle Modernisierungen an der erforderlichen Zustimmung nahezu aller Eigentümer scheiterten.

Der Gesetzgeber hat darauf reagiert und mit § 20 WEG in seiner heutigen Fassung die Anforderungen abgesenkt. Für bauliche Veränderungen genügt seither grundsätzlich ein einfacher Mehrheitsbeschluss (§ 20 Abs. 1 WEG). Eine optische Veränderung des Gesamterscheinungsbilds allein stellt für sich genommen keinen Anfechtungsgrund mehr dar. Entscheidend ist stattdessen, ob die Maßnahme zu einer grundlegenden Umgestaltung der Wohnanlage führt oder einzelne Eigentümer gegenüber anderen unbillig benachteiligt (§ 20 Abs. 4 WEG). Diese beiden Kriterien sind auslegungsbedürftig und werden von den Gerichten von Fall zu Fall unterschiedlich beurteilt.

Wann ein Zustimmungsanspruch besteht

Das Gesetz unterscheidet zwei Konstellationen. Nach § 20 Abs. 2 Satz 1 WEG haben Wohnungseigentümer einen Anspruch auf Gestattung sogenannter privilegierter Maßnahmen: Vorkehrungen zur Barrierefreiheit, zum Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge, zum Einbruchsschutz und zum Anschluss an ein Glasfasernetz. Diese Maßnahmen müssen gestattet werden, ihre konkrete Ausführung kann die Gemeinschaft aber mitbestimmen.

Nach § 20 Abs. 3 WEG besteht darüber hinaus ein Anspruch auf Gestattung jeder baulichen Veränderung, die keinem Wohnungseigentümer einen Nachteil zufügt, den er nicht hinnehmen muss, oder bei der die betroffenen Eigentümer bereits eingewilligt haben. In beiden Fällen ersetzt der Anspruch jedoch nicht die Beschlussfassung selbst. Der bauwillige Eigentümer muss die Gemeinschaft mit dem Thema befassen und einen Gestattungsbeschluss herbeiführen. Ein Recht, ohne Beschluss zu bauen, ergibt sich daraus nicht.

Beschlussfassung, Anfechtung und Bestandskraft

Beschließt die Eigentümerversammlung eine bauliche Veränderung, obwohl ein betroffener Eigentümer nicht zugestimmt hat, führt dies nicht automatisch zur Nichtigkeit des Beschlusses. Der Bundesgerichtshof hat hierzu klargestellt, dass die fehlende Zustimmung eines Wohnungseigentümers lediglich zur Anfechtbarkeit des Beschlusses führt (BGH, Urteil vom 28.10.2016, Az. V ZR 91/16). Wird der Beschluss innerhalb der Anfechtungsfrist von einem Monat nach § 45 WEG nicht angegriffen, wird er bestandskräftig, auch wenn er inhaltlich zu beanstanden gewesen wäre. Wer sich gegen eine bauliche Veränderung wehren will, sollte die Frist deshalb im Blick behalten, denn nach Fristablauf lässt sich der Beschluss nur noch mit Nichtigkeitsgründen angreifen, die deutlich enger gefasst sind als Anfechtungsgründe.

Wer die Kosten trägt

Die Kostentragung baulicher Veränderungen richtet sich nach § 21 WEG. Grundsätzlich tragen die Kosten und Nutzungen die Wohnungseigentümer, die der Maßnahme zugestimmt haben, wenn diese nicht mit einer qualifizierten Mehrheit beschlossen wurde. Für privilegierte Maßnahmen nach § 20 Abs. 2 WEG gilt regelmäßig, dass der jeweilige Antragsteller die Kosten trägt, wenn kein anderer Beschluss zustande kommt.

Eine Sonderkonstellation betrifft Sondernutzungsrechte. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass die Wohnungseigentümer beschließen können, dass die Kosten der Herstellung baulicher Maßnahmen von dem jeweiligen Sondernutzungsberechtigten zu tragen sind, wenn die Maßnahme durch den Zuweisungsgehalt des Sondernutzungsrechts gedeckt ist (BGH, Urteil vom 28.10.2016, Az. V ZR 91/16). In einem solchen Fall hat der Beschluss lediglich deklaratorischen Charakter, da der Berechtigte ohnehin auf eigene Kosten hätte bauen dürfen. Diese Entscheidung erging noch zum alten Recht, der Grundgedanke der Kostenverteilung nach dem Zuweisungsgehalt eines Sondernutzungsrechts lässt sich aber auf die heutige Rechtslage übertragen.

Praxisbeispiele: Fenster und Antennen

Fenster und ihre Gestaltung, einschließlich Jalousien, Fenstergittern oder Fliegengittern, gehören zu den häufigsten Streitpunkten in Eigentümergemeinschaften, weil sie das äußere Erscheinungsbild der Anlage unmittelbar berühren. Nach heutigem Recht können solche Veränderungen mit einfacher Mehrheit gestattet werden, die frühere Sorge, dass eine optische Veränderung automatisch einen Anfechtungsgrund darstellt, greift nicht mehr.

Bei Parabolantennen und ähnlichen Installationen zeigt eine ältere Entscheidung des Schleswig-Holsteinischen Oberlandesgerichts ein Grundproblem, das auch heute noch praktisch relevant ist: Solange die Wohnungseigentümer keinen verbindlichen Standort für eine grundsätzlich zulässige Anlage bestimmt haben, kann ein Beseitigungsverlangen am Einwand unzulässiger Rechtsausübung nach § 242 BGB scheitern (Schleswig-Holsteinisches OLG, Beschluss vom 12.02.2003, Az. 2 W 217/02). Für die Praxis bedeutet das, dass ein bloßer Beseitigungsbeschluss ohne begleitende Standortregelung häufig nicht durchsetzbar ist.

Rolle der Verwaltung bei baulichen Veränderungen

Die Verwaltung bereitet Beschlüsse zu baulichen Veränderungen vor, dokumentiert die Beschlussfassung und die Fristen nach § 45 WEG und sorgt dafür, dass die Kostenverteilung im Wirtschaftsplan und in der Jahresabrechnung korrekt abgebildet wird. Bei InnovateImmo erstellen wir Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan bis Ende Mai des Folgejahres, jedes Objekt hat einen festen Objektbetreuer als Ansprechpartner, und Beschlüsse sowie Unterlagen zu baulichen Maßnahmen sind für Eigentümer über das Eigentümerportal casavi einsehbar. Intern arbeiten wir mit der Verwaltungssoftware impower.

Häufige Fragen

Herangezogene Entscheidungen

• BGH, Urteil vom 28.10.2016, Az. V ZR 91/16
• Schleswig-Holsteinisches OLG, Beschluss vom 12.02.2003, Az. 2 W 217/02
• BGH, Urteil vom 18.11.2016, Az. V ZR 49/16